第二章 不動產課稅制度之研究
第二節 外國不動產課稅制度
由於美國發生次級房貸風暴及雷曼兄弟宣布破產，引發了全球金融海 嘯。為穩定金融市場，歐美各國政府實施各種量化寬鬆的貨幣政策，再加 上利用低利率刺激經濟復甦，瞬間全球熱錢四處流竄的結果，造成亞洲地 區不動產市場異常波動，為抑制炒作行為，亞洲各國政府皆推動因應政策。
與臺灣一樣地小人稠、易於炒作不動產的國家香港及新加坡，同樣面臨不 動產價格不合理上漲的問題，因此香港及新加坡為能有效抑制房價已採行 相關租稅措施，避免不動產市場泡沫化。另外日本不動產在經濟崩潰後採
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行相關稅制改革，我國與日本不動產稅制相似度甚高，應可自日本不動產 稅制改革歷程中取得相關經驗，而中國是發展中國家同樣也面臨不動產價 格異常上漲之危機，中國如何利用租稅措施抑制市場泡沫化亦值得借鏡，
因此本節將對香港、新加坡、日本與中國不動產課稅制度做一介紹。
第一項 香港
香港稅制可分為直接稅及間接稅二種，徵收稅種較少，以直接稅為主。
香港稅法中以不動產為課稅標的之稅制，從課稅時點觀察可區分為持有時 與移轉時，目前尚無對交易時課徵任何稅目。在持有階段有差餉（間接稅）、 物業稅（直接稅）及租約印花稅（間接稅）三種；於移轉階段之稅負為從 價印花稅（間接稅）及為抑制不斷飆漲之房價另外加徵額外印花稅（間接 稅）及買家印花稅（間接稅）等三種，茲分述如下。
第一款 不動產持有稅
香港針對不動產持有課稅之稅目有對使用房產物業而徵收之差餉、對 出租房產物業收入而徵收之物業稅及對出租房產物業之租賃契約或協議而 徵收之租約印花稅等三種，分別說明如下。
第一目 差餉
差餉是就使用房產物業而徵收的稅目，是香港其中一種間接稅，規定 於「差餉條例」，所得的收入成為政府一般收入的一部分。至於差餉之納稅 義務人，為物業單位的擁有人及佔用人，原則上由佔用人負納稅義務，除 另有協議或佔用人未繳納時，則由擁有人負納稅義務。差餉是根據物業的 應課差餉租值按差餉徵收率徵收且全香港物業每年均須評定應課差餉租 值，作為釐定差餉的基礎。因此差餉之稅基為應課差餉租值，而該租值是
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假設物業在指定的估價依據日期空置出租時，估計可取得的合理年租。2017 至 2018 年差餉徵收率為 5％ 55。
第二目 物業稅
香港對於物業（即土地或建築物或土地連建築物）之擁有人，因出租 物業而產生之對價收入，除稅務條例另有規定外，每個課稅年度均須徵收 物業稅，只持有物業則不須繳交物業稅。因此土地或建築物或土地連建築 物的擁有人即為納稅義務人。物業稅係以土地或建築物或土地連建築物的 應評稅淨值，按標準稅率計算課徵，故物業稅之稅基為應評稅淨值56。而物 業稅之標準稅率自 2009 年以後為 15％57。
物業稅之應評稅淨值，係指土地或建築物或土地連建築物按照應評稅 值減去差餉、壞帳、修葺及支出的標準免稅額後之淨值。而所謂應評稅值，
係指就土地或建築物或土地連建築物的使用權而付出的代價，而此代價是 指在年度內付給擁有人或為擁有人的命令或利益而付出的金錢等，包括租 金、支付予擁有人的服務費及管理費、租約頂手費、為物業的使用權而支 付的許可證費用、由住客支付應由擁有人支付之費用（如修理費）等等58。
第三目 租約印花稅
出租不動產除須繳納物業稅外，就租約、租賃協議、以及任何其他類 似的文件（包括文件的複本及對應本）還須繳納租約印花稅。業主、承租
55 香港差餉條例第 2、7 及 21 條；香港特別行政區政府差餉物業估價署，網址：http://www.rvd.gov.hk/tc/
public_services/rates.html，最後瀏覽日期：2017 年 11 月 5 日。
56 香港稅務條例第 5（1）條及附表 1；香港特別行政區政府稅務局，網址：http://www.ird.gov.hk/chi/pdf/p am54c.pdf，最後瀏覽日期：2017 年 11 月 5 日。
57 香港政府一站通，網址：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/taxfiling/taxrates/propertyrates.htm，最後瀏覽 日期：2017 年 11 月 5 日。
58 香港稅務條例第 5（1A）、5B 及 7C 條；香港政府一站通，網址：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/pro perty/propertyincome.htm；https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/property/deduction/index.htm，最後瀏覽日期：
2017 年 11 月 5 日。
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人及任何其他簽立租約者均為納稅義務人。租約印花稅是以一年租金或平 均年租金按其不同年期適用不同稅率徵收59，收費如表 2-10 所示。
表 2-10 香港租約印花稅收費表
年期 收費
無指定租期或租期不固定 年租或平均年租的 0.25％
1 年期租約 租期內須繳租金總額的 0.25％
1 年至 3 年期租約 年租或平均年租的 0.5％
3 年期以上租約 年租或平均年租的 1％
複本及對應本 每份港幣 5 元 資料來源：香港政府一站通
第二款 不動產移轉稅
亞洲地區重要金融中心之一香港，整體經濟環境對於投資相當有利，
因此在全球資金充裕的情形下，國際資金大舉進入香港，使香港不動產頓 時成為投資炒作的標的，房價飆漲導致香港居民苦不堪言。因此香港政府 積極藉由各種措施，抑制投機活動、調節不動產市場，加強市場透明度，
確保不動產市場平穩發展。
就租稅措施方面，香港政府藉由印花稅率的調整以及在原有印花稅制 外另增課其他的印花稅，希望提高房屋交易成本以抑制炒房行為。因此香 港政府課徵之印花稅有從價印花稅、額外印花稅（2010 年 11 月 20 日及 2012 年 10 月 27 日）及買家印花稅（2012 年 10 月 27 日），分別說明如下。
第一目 從價印花稅
59 香港印花稅條例第 4 條及附表 1；香港政府一站通，網址：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/sta mp_duty_rates.htm，最後瀏覽日期：2017 年 11 月 5 日。
34 址：http://www.ird.gov.hk/chi/ppr/archives/17012701.htm，最後瀏覽日期：2017 年 11 月 5 日。
61 香港印花稅條例第 29AJ、29BB 條及附表 1；香港特別行政區政府稅務局 2017 年 6 月 7 日新聞稿，網 址：http://www.ird.gov.hk/chi/ppr/archives/17060704.htm，最後瀏覽日期：2017 年 11 月 5 日。
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單位：港幣元
代價款額或價值 收費
$2,000,000 以下
1.5％
$2,000,000 至$2,176,470
$30,000+超逾$2,000,000 的款額的 20％
$2,176,470 至$3,000,000
3％
$3,000,000 至$3,290,330
$90,000+超逾$3,000,000 的款額的 20％
$3,290,330 至$4,000,000
4.5％
$4,000,000 至$4,428,580
$180,000+超逾$4,000,000 的款額的 20％
$4,428,580 至$6,000,000
6％
$6,000,000 至$6,720,000
$360,000+超逾$6,000,000 的款額的 20％
$6,720,000 至$20,000,000
7.5％
$20,000,000 至$21,739,130
$1,500,000+超逾$20,000,000 的款額的 20％
$21,739,130 以上
8.5％
資料來源：香港政府一站通
表 2-13 較低的從價印花稅率表（第 2 標準）
單位：港幣元
代價款額或價值 收費
$2,000,000 以下
$100
$2,000,000 至$2,351,760
$100+超逾$2,000,000 的款額的 10％
$2,351,760 至$3,000,000
1.5％
$3,000,000 至$3,290,320
$45,000+超逾$3,000,000 的款額的 10％
$3,290,320 至$4,000,000
2.25％
$4,000,000 至$4,428,570
$90,000+超逾$4,000,000 的款額的 10％
$4,428,570 至$6,000,000
3％
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$6,000,000 至$6,720,000
$180,000+超逾$6,000,000 的款額的 10％
$6,720,000 至$20,000,000
3.75％
$20,000,000 至$21,739,120
$750,000+超逾$20,000,000 的款額的 10％
$21,739,120 以上
4.25％
資料來源：香港政府一站通
第二目 額外印花稅
為抑制不動產不當炒作行為，香港政府 2010 年 11 月 19 日宣布，增加 住宅不動產短期交易的印花稅。亦即將原本不動產交易所需繳納之物業交 易從價印花稅，另外引入額外印花稅，無論個人或公司(不論在何地註冊) 在 2010 年 11 月 20 日以後購入住宅不動產，且在購入後 24 個月內（不動 產在 2010 年 11 月 20 日以後至 2012 年 10 月 27 日前取得）或 36 個月內（不 動產在 2012 年 10 月 27 日以後取得）轉售住宅不動產的交易，需另外課徵 額外印花稅，由買賣雙方共同及個別負擔納稅義務，買賣雙方應於買賣合 約訂明由買方或賣方繳納稅款62。
額外印花稅係以不動產交易的代價款額或不動產市值較高者為課稅基 礎，按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有期間而定之稅率計算課徵。不動產 在 2012 年 10 月 27 日以後取得並轉售之額外印花稅按持有期間分三級稅 率：持有 6 個月以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的 20％；持有超 過 6 個月至 12 個月以內轉售，稅率為 15％；持有超過 12 個月至 36 個月 以內轉售，稅率為 10％63，即持有時間越短，稅率會越高。稅率如表 2-14 所示。
表 2-14 香港額外印花稅率表
持有期間 2010 年 11 月 20 日以後至 2012 年 10 月 27 日以後
62 香港印花稅條例第 29CA、29DA 條及附表 1；香港特別行政區政府稅務局網站，網址：http://www.ird.g ov.hk/chi/faq/ssd.htm，最後瀏覽日期：2017 年 11 月 5 日。
63 香港政府一站通，網址：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm，最後瀏覽日期：
2017 年 11 月 5 日。
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2012 年 10 月 27 日前
6 個月以內 15％ 20％
超過 6 個月至 12 個月以內 10％ 15％
超過 12 個月至 24 個月以內 5％ 10％
超過 24 個月至 36 個月以內 - 10％
資料來源：香港政府一站通
第三目 買家印花稅
此外另新增買家印花稅，自 2012 年 10 月 27 日起，就住宅物業交易加 徵買家印花稅，適用於香港永久性居民以外的任何個人或公司，在 2012 年 10 月 27 日以後簽立的不動產買賣協議或售賣轉易契，須以交易的代價款 額或不動產市值較高者為課稅基礎，按 15％的稅率計算由買方繳納買家印 花稅64。
第二項 新加坡
新加坡稅捐徵收之體系，可分為三大系統，除機動車輛稅由交通部所 屬道路運輸局負責外；其餘由財政部下設稅務局及關稅局負責徵收，其徵 收之稅目有所得稅、消費及服務稅、財產稅(又稱不動產稅65)、印花稅、賭 博稅、民營彩券稅、外籍勞工稅、機場乘客稅、關稅及貨物稅等66。新加坡 稅法中以不動產為課稅標的之稅制僅財產稅及印花稅，再從課稅時點觀察 可區分為持有時與移轉時，目前尚無對交易時課徵任何稅目。在持有階段 有財產稅、租賃印花稅二種；於移轉階段之稅負為買方印花稅及為抑制不
64 香港印花稅條例第 29CB、29DB 條及附表 1；香港特別行政區政府稅務局 2012 年 10 月 26 日新聞稿，
網址：http://www.ird.gov.hk/chi/ppr/archives/12102601.htm，最後瀏覽日期：2017 年 11 月 4 日。
65 利秀蘭，不動產相關稅制之研究，經濟研究年刊，第 12 期，2012 年 3 月，頁 83。
66 財政部稅制委員會，2008 主要國家稅制概要，財政部，2008 年 11 月，初版，頁 2-3；新加坡稅務局網 站，網址：https://www.iras.gov.sg/irashome/About-Us/Taxes-in-Singapore/The-Singapore-Tax-System/，最後瀏 覽日期：2017 年 11 月 11 日。
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動產價格不當炒作，另外增課附加買方印花稅及賣方印花稅等三種，茲分 述如下。
第一款 不動產持有稅
新加坡針對不動產持有課徵之稅賦有對於境內所有不動產課徵之財產 稅(Property Tax)以及對不動產租賃的文書包括租賃契約或租賃協議課徵 之印花稅（Stamp Duty）等二種稅賦，茲分別說明如下。
第一目 財產稅(Property Tax)
新加坡對於國內所有不動產課徵財產稅，原則上不動產不論係出租、
空置或自用，均須繳納且於每年年初由不動產所有人負納稅義務，不動產
空置或自用，均須繳納且於每年年初由不動產所有人負納稅義務，不動產