房地合一課徵所得稅制度

房地合一所得稅制度目的係以實價計算所得課稅，使所得反映實際獲 利，並按持有期間採差別稅率，以抑制短線投機，導正土地實際交易價格 超過公告土地現值部分之增益，無土地增值稅及所得稅負擔之問題以及納 稅義務人運用操控房地價格，規避房屋交易所得稅等問題，使制度發揮最 大效用，落實租稅公平，因此本節將對房地合一所得稅之制度作介紹，包 括房地合一所得稅之規範內容，以及房地合一所得稅之法律性質為何，以 瞭解該制度是否能達成該立法目的，以下將詳細說明。

第一項 稅制內容

房地合一所得稅之課稅內容，將分成課稅範圍、課稅基礎、稅率、自 用住宅優惠、重購優惠、其他優惠以及課稅方式等部分詳細說明，俾使對 新的稅制有所認識與了解。

114 房地合一課徵所得稅制之施行，財政部財政史料陳列室網站，網址：http://www.mof.gov.tw/webarchive/

20150420/www.mof.gov.tw/museum/ctecd8.html?xItem=17421&ctNode=35&mp=1，最後瀏覽日期：2017 年 12 月 17 日。

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第一款 課稅範圍

為改善現行不動產交易稅制缺失，健全不動產稅制，保障現行自有房 屋者之權益，促使房屋、土地交易正常化，因此於所得稅法第 4 條之 4 第 1 項定明自 2016 年 1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得 核發建造執照之土地，其交易所得始納入課徵所得稅範圍。但房屋之範圍，

不包括依農業發展條例申請興建之農舍。至土地上若建有房屋(不含農 舍），如農地上蓋有與農業經營無關之建物，則不論該土地之地目為何，均 一律納入課稅範圍。

惟為抑制短期投機，配合特種貨物及勞務稅條例不動產部分於同日停 徵，將 2014 年 1 月 1 日之次日以後取得，且持有期間在二年以內之房屋、

土地交易案件，於 2016 年 1 月 1 日以後出售，亦納入課稅範圍。

另個人就設定地上權方式之房屋使用權之交易，雖屬權利交易性質，

惟考量其經濟實質與房屋交易類同，為使該類型交易所得得適用自住房 屋、土地及長期持有等租稅優惠，亦於同條第 2 項規定該房屋使用權之交 易視同房屋交易。為配合農業政策，於同條第 3 項後段將農舍排除適用範 圍，俾農舍維持適用現行課稅規定。

第二款 課稅基礎

房地合一課稅基礎，依所得稅法第 14 條之 4 規定，若為出價取得者，

以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之 費用後之餘額為所得額；若為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減 除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價 指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得 額，惟為避免土地已課徵土地增值稅再併入課徵所得稅產生重複課稅，爰 採稅基相減之方式處理，亦即以房地收入減除成本、費用，及公告土地現 值漲價總數額之餘額做為課稅基礎，使土地增值稅之租稅優惠措施，得以

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同步轉軌適用。至已繳納之土地增值稅則不得再列為成本費用減除，亦不 得扣抵所得稅。

若個人未依規定申報交易所得、未依實際成交價額申報或未提供實際 成交價額之證明文件者，除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外，依 房地合一課徵所得稅申報作業要點第 9 點規定，應參酌下列時價資料認定 其成交價額：

1、金融機構貸款評定之價格。

2、不動產估價師之估價資料。

3、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。

4、法院拍賣或國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。

5、報章雜誌所載市場價格。

6、其他具參考性之時價資料。

7、時價資料同時有數種者，得以其平均數認定。

至於相關成本及費用之認列，房地合一課徵所得稅申報作業要點第 10、11、12 及 13 點規定，原則係按實際取得成本認定，包括取得房屋、

土地之價金。至於繼承或受贈取得者，其取得時之價值以房屋評定現值及 公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。而取得房 屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用，如契稅、印花稅、代書費、

規費、公證費、仲介費、取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值 或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等。出售房屋、土地支付 之必要費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。另交易標的包含土 地者，改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃 費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其 捐贈時捐贈土地之公告現值總額。惟使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管 理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為 成本或費用減除。

另所得稅法第 14 條之 4 第 2 項規定，個人房屋、土地交易損失，得自 交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。依目前規定，必須是房 地交易先有損失，爾後之房地交易產生所得時方可扣抵之；若為先有所得，

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後再有損失，則不適用虧損扣抵。另所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 2 款至 第 4 款規定免納所得稅之房屋、土地，依同條第 2 項規定，其交易損失不 得減除。因房地合一之交易所得與舊制之財產交易所得之課稅範圍顯不相 同，亦不得相抵。

第三款 稅率

所得稅法第 14 條之 4 第 3 項第 1 款規定，為配合不動產特種貨物及勞 務稅轉型改課房地合一所得稅，中華民國境內居住個人之房屋、土地交易 所得按其持有期間在一年以內者適用稅率為 45%、持有超過一年而在二年 以內者適用稅率為 35%、持有超過二年在十年以內者適用稅率為 20%、持有 期間超過十年者適用稅率為 15%，以鼓勵長期持有。

財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間 在二年以下之房屋、土地者以及個人以自有土地與營利事業合作興建房 屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，適用稅率為 20％。另為避免非中華民國境內居住之個人炒作境內房屋、土地，其交易 所得按其持有期間在一年以內者適用稅率為 45%、持有超過一年者適用稅 率為 35%。如表 2-34 所示。

表 2-34 房地合一稅率表

居住情形 持有情形 稅率

居住者

持有 1 年以內 45％

持有 2 年以內超過 1 年 35％

持有 10 年以內超過 2 年 20％

持有超過 10 年 15％

財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素

，交易持有期間在二年以下之房屋、土地 20％

個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取

得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地 20％

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個人與其配偶及未成年子女符合規定之自住房屋、土

地，經依規定計算之餘額超過 400 萬元部分 10％

非居住者 持有 1 年以內 45％

持有超過 1 年 35％

資料來源：全國法規資料庫

第四款 自用住宅優惠

為保障民眾居住權益，各國對自用住宅多給予優惠。有採所得額定額 免稅者，例如美國；有採特別扣除額者，例如日本；有以成交價額為門檻 者，例如韓國；有以面積為門檻者，例如英國；亦有以持有年限為門檻不 另設其他條件者，例如法國及德國等。上開自用住宅優惠方式，各有其利 弊，考量以所得額高低認定免稅條件，可衡酌納稅義務人實質納稅能力，

公平性較佳。參考房地交易案件獲利率，一般約為每年 3%，自住房地倘持 有六年後出售，總獲利率將近 20%，如以房地交易金額 2,000 萬元(約占總 交易件數 91.04%)計算，其獲利金額約 400 萬元，依此，為使多數出售自 用住宅之案件不受影響，爰將免稅所得額訂在 400 萬元以下；至於超過 400 萬元部分，所得額較高，不宜予以免稅，但係出售自用住宅，爰參照土地 增值稅自用住宅優惠稅率按 10%課徵所得稅¹¹⁵。

因此所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款規定個人與其配偶及未成年子 女於自住房屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住於該房屋連續滿六年，且交 易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用者，課稅所得在 400 萬元以 下免稅；超過 400 萬元部分，按 10%稅率課徵，如表 2-34 所示，惟六年內 以適用一次為限，以避免投機行為，落實居住正義。

第五款 重購優惠

115 財政部賦稅署新聞稿，「行政院初步審查通過房地合一稅制改革之稅法修正草案」，財政部賦稅署網 站，網址：https://www.mof.gov.tw/Detail/Index?nodeid=137&pid=65066，最後瀏覽日期：2017 年 12 月 18 日。

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考量居住正義，避免自住者因換屋而增加其租稅負擔，進而影響其購 買適宜住宅之能力及機會，因此於房地合一稅制度中設計了自住房屋重購 退稅之相關規定，由於現行個人綜合所得稅重購自用住宅，僅限於小屋換 大屋(以金額區分)始得退稅或扣抵，為因應高齡化社會，民眾或有大屋換 小屋需求，爰於所得稅法第 14 條之 8 規定個人出售自住房屋、土地繳納之 稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住 房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易 之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，即大屋換小屋亦 可自繳納稅額計算退還；先購後售亦得按前揭規定之比率計算扣抵稅額，

在不超過應納稅額之限額內減除之。

配合自用住宅優惠六年適用一次為限，另規定重購之自住房屋、土地 於重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉，若改作其他用途或再行移 轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

第六款 其他優惠

除了自住及重購優惠外，尚有為配合農業政策，於所得稅法第 4 條之

除了自住及重購優惠外，尚有為配合農業政策，於所得稅法第 4 條之