本研究所選取調查案例可分為三類，其一為設有完善智慧化規劃之新建社 會住宅，此類依循各地區建置手冊的建議，將具有全面智慧設備的先期導入，
以臺北市政府都市發展局為例，於 105 年 7 月推出第 1.0 版「臺北市公共住宅 智慧社區建置規範手冊」，隔年 106 年 7 月推出第 2.0 版，再經歷了兩年的實務 操作與檢討，針對設計與施工階段進行修正，制定「臺北市公共住宅智慧社區 建置參考手冊（2018 年）」及更新「臺北市智慧社區服務系統參考手冊」，內容 以「開放」、「相容」、「可演進」三個原則，針對智慧社區之設計與施工、採購 策略、竣工驗收以及後續營運管理等階段，規劃智慧公宅與社區全面之設計操 作原則，結合智慧科技應用於設計、興建、管理、維護以及使用時之水電節 能、安全監控等等；第二類為既有建築更新後出租之社會住宅，雖然沒有導入 智慧化設備的管理但還是有其需求存在，此亦為未來須面對的重點之一；第三 類則為國外案例，以社區為主體並考量災害防救的社會住宅類型（表 3-20）， 下列各項將以訪談項目以及各類公宅對於智慧化管理之看法進行分析。
表 3-20 社會住宅使用狀態一覽表
社會住宅名稱 使用狀態
1. 台北市松山健康公宅 已使用，新建 2. 台北市興隆公宅 D2 已使用，新建
3. 台北市東明公宅 物業管理公司及居民招租中
4. 信義區廣慈博愛園區 規劃中
5. 永和秀朗派出所青年社會住宅 已使用，新建 6. 新莊新豐青年社會住宅 已使用，民間開發捐贈 7. 桃園區中路二號宅 物業管理公司及居民招租中 8. 高雄市鳳山共合宅 已使用，眷村改建
9. 藤澤永續智慧社區 已使用
（資料來源：本研究整理）
一、 硬體設施
根據本研究所初擬之「智慧化社會住宅系統設備檢核表」對訪談之智慧公 宅進行檢核，可發現對於安全管理、設備管理以及行政及財務管理等智慧化項 目皆相當完備，完全符合台北市智慧公宅設置要點的需求，但在居民的居住設 備上便相對較弱，僅有基本的智慧家電、安全管控以及部分的生活服務功能，
對於健康掌握或是生理照顧上的智慧化設備便十分欠缺。
根據訪談內容得知，多數社會住宅的物業管理公司皆為首次接觸智慧化住 宅的管理案，雖然在投標階段已知道社會住宅內部將導入全面化的智慧化管理 設備，在初期也持續於團隊內增加操作設備的專業人力以及參加專業學習課 程，但在營運的初期還是需要建築單位、都發局、設備商以及物業管理公司共 同的磨合與討論，這不但是共通產生的問題，同時也認為是在接觸智慧化社會 住宅時初期較為複雜的狀況，而隨著操作的問題逐步解決，也逐漸能夠感受到 智慧設備的便利性與即時性，在面對緊急救助、安全維護以及聯繫住戶的層面 上，可明顯減少人力支出，此為管理方目前體會到最為明顯的效益。
對於智慧化設備能夠的強化項目建議方面，管理方則並無太多的意見，認 為目前的設備已相當完善，同時也表達不知道該如何定義智慧化程度的程度為 何？並說明以物業管理公司的角度，提供服務的項目與設備的選用皆為依照契 約的項目進行，因此物業管理的角度即為妥善的盡到目前社會住宅內所擁有設 備的管理與維護，不會主動對於公宅內部設備的強化或管理方式做出建議。
由上述內容可得知，以物業管理公司的角色而言，其職責在於目前社會住 宅的智慧設備操作與管理，但對於智慧設備的增減或強化，還是必須由都發局 在不造成物業管理公司額外人力成本支出的前提下進行調整，其主動權還是在 上部單位，而物業管理公司對於智慧化設備的了解不足，也突顯了智慧化設備 的普及度還是有所欠缺，此為未來必須解決的問題之一。
二、 管理配套
訪談對象表示，智慧化設備在營運上最大的問題，便是住戶端的使用狀 況，以目前智慧公宅在居住空間裡的智慧化設備設置，皆為以多媒體操作板以 及手機 APP 的方式作為管理資訊傳達及室內設備控制，但由於社會住宅的居民 構成特殊，至少有三分之一以上的高齡者或是社會較弱勢民眾，因此對於複雜 的操控介面有所排斥，雖然物業管理單位的人員會定期舉行說明會或是直接教 導智慧設備的使用，但成效都差強人意，公共住宅的受訪代表表示，目前的高 齡者對於智慧設備相當陌生，雖然功能完善但因為介面選項過多而難以學習，
甚至是對於智慧設備開始產生厭惡感，因此未來在考慮公宅的智慧設備建置 時，必須簡化使用方式以及使介面單純好理解，才不會使智慧化設備不但未成 助力反而變為累贅。
在設備成本影響的層面，由於社會住宅的營建成本為都發局規劃時已納入 考量，智慧設備的多寡並不會加註成本到用戶身上，因此住戶端並不會對於住 宅內額外增加的智慧化設備有所特別的看法，但管理方還是針對了智慧化程度 所必須付諸的成本提出意見，受訪者認為，社會住宅的智慧化目前已逐漸比起 其他私人出租的住宅完善，未來再持續強化設備的狀態下，是否可能對於鄰近 房價產生壓力？智慧設備完善的社會住宅但租用價格低廉，勢必造成鄰近房價 的不平衡波動，政府是否有將其納入考量？雖然社會住宅可能成為未來興建新 住宅的參考標竿，但建商在設備上與智慧公宅看齊的同時，營建的成本也相對 會反映到購屋的金額上，如此將可能變相抬高房價，是否反而更加提高民眾購 屋的門檻，反而產生反效果？
在安全、設備、行政、生活服務四項的重要度而言，安全為最重要的項 目，而生活服務則是最常被使用的功能，至於設備的完備性與行政的溝通性較 不被彰顯，也表達了民眾不習慣使用智慧設備以及對人力互動的依賴性，
三、 異業結合
物業管理公司站在管理的層面上，對於異業結合的看法表示肯定，但社會 住宅的主導權為都發局，若希望針對高齡者的照顧與外部的私人照顧單位進行 互動與合作，還是必須考量到契約內的限制，因此異業結合的可能性應為社會 住宅初步規劃時的計畫內容，並於發包時納入要求，物業管理公司才能夠做出 相對應的合作行為。
針對社會住宅內多數的高齡租用者，其中多為社經地位較低的獨居老年 人，雖然案例中多數社會住宅皆有規劃日間照顧中心或老人服務中心等托老設 施，但亦有部分高齡者會申請居家照顧，社會局與伊甸基金會的專員也有到府 問安的服務，而物業管理在這個環節上的協助，便是控管到府照顧的人員，以 及在照顧單位不上班的周日，協助部分的送餐或照顧行為。受訪者表示，由於 社會住宅內的住戶在一般生活上排他性很強，平時在公共空間內少有互動，也 因此居民間的互助效果很差，就算整個社宅的規劃方式以社區為目標，也沒有 社區鄰里的概念，而且還是依賴人力的照護與服務，因此智慧化設備在此使用 頻率並不高，最多是簡單的開燈、開空調、收包裹通知等等，若要以高齡者的 居住智慧化設備進行強化，或許效果並不如同預期，並且社會住宅的居住模式 為短期租借，對於住民而言並非長期或永久性的居住場域，也變相的難以對這 個環境產生家的共鳴，或許這便是社會住宅與外部社區的最大差異性。
四、 設備維護
與設備商以及設計端人員訪談的成果，目前社會住宅的智慧化設備選用方 式，為依照各社宅於規劃時設定智慧建築等級進行設備選用，主要為滿足物業 管理公司的運作與服務，以及一般居民在生活上的安全設備，其次進而考量加 值的智慧化服務，例如健康量測、智慧家電、社區智慧設備等等，也因此在新 建的社會住宅中，智慧硬體設備的建置與背後 ICT 的軟體整合皆能一次到位。
於設備的維護排程與維修成本部分，在設備選用的同時，設備銷售商即會 將各產品的使用年限與需要維護的期限，於交屋時提供相關資訊給該社宅的物 業管理公司，進而讓物管公司自己主動利用智慧整合系統將維護時段排程紀錄 於系統內以作為提醒，因此對於各社宅之選用不同設備的檢修，必須由物管公 司自行主動排程。
目前本研究所調查之 8 項國內案例中，有兩處為無導入智慧化設備的社會 住宅，其共通性皆為非各地主管機關主導設計之住宅類型，其一為贈與的住商 大樓，其一為眷村改建的國宅大樓，其物管公司表示，智慧化管理的社會住宅 已為趨勢，但後期必須加裝智慧化設備輔助管理，於成本或技術上皆有難處，
但以管理者的角度而言，投入適當的管理設備可有效降低人力與後期付出成 本，例如智慧水電表、高低水位預警、消防警示等設備，因此對於未來既有建 築改建社宅的案例，是否能夠導入智慧設備協助管理與居民生活，應為後續研 究可考量的項目之一。
五、 未來發展
在未來發展的議題上，於訪談中並未得到實質的回應，以台北兩處社會住
在未來發展的議題上，於訪談中並未得到實質的回應，以台北兩處社會住