高雄市早自1983年時即已委託成功大學完成全市性的都市更新綱要計畫之研 究，但鑑於當時配套法制架構仍未盡完善，致使都市更新作業未能成為市政發展 重點。隨著1998年都市更新條例的公布，及相關子法陸續於1999年六月前完成，
政府推動都市更新的法源才算稍臻健全，也宣示了以都市更新手法進行都市成長 管理的新紀元已經來到。
都市更新是指在都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫的再開發利用，復 甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依「都市更新條例」所定的程序實 施重建、整建或維護措施根據「都市更新條例」第五條之規定，直轄市、縣（市）
政府應劃設都市更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，做為擬定都市 更新事業計畫之指導。而透過都市更新之實施，將促使市中心區的產業振興與轉 型及改善地區的環境。其相關內容如下：
一一一
一、、、港都更新的契機、港都更新的契機港都更新的契機：港都更新的契機：：： (一)產生新的文化內涵
都市更新關心的不只是實體的房子，更包括精緻的文化與精神層面 的提昇。成功的更新計畫往往利用此機會設置博物館、水族館、美術館、
劇院、表演中心等。像東京惠比壽花園廣場更新，即以文化活動廣場作 為更新計畫核心。
都市違建聚落的形成與轉化—高雄市新草衙的個案研究
(二)帶來新的生活方式
高雄市幅員狹長，汽機車為主要交通方式。對於即將到來的大眾運 輸整合服務，未來推展都市更新作業時，人車分離的交通系統、充足的 停車空間、便捷的大眾運輸、舒暢的公園綠地與開放空間、安全的街道 與社區、健康的遊憩設施，意味著新的生活方式。
(三)營造城市歷史魅力
都市更新不是只拆除老房子，或只將歷史建物當作死的標本收藏保 存。都市更新往往使老屋或街區重獲新生，賦予新的使用機能、新的生 命，喚起市民的共同記憶與城市認同。例如Boston的Quincy Market老市 場更新即令人感動。
(四)引發新的經濟動力
都市更新以民間投資的方式進行，不只是帶來建設業的成長與短暫 的就業機會，而且使得整個經濟體受益與市中心的零售業、服務業、觀 光業得以成長，造就長期性的就業機會，對於高雄市強化工商服務機能 與國際城市競爭力均有助益。像倫敦Dockland的更新計畫雖然拖垮了開 發商，但是對於都市經濟的貢獻卻是無與倫比的。Baltimore的內港更新 計畫則是使得整個城市獲得經濟的復甦。
(五)創造新的民主社會
成功的都市更新計畫乃是一個成熟的民主社會重要的學習過程。對 於民間的投資不能再以官商勾結或圖利他人的幼稚的政治觀點來思考，
而是必須站在公私部門合作的平等立場攜手並進。都市更新不應是富人 對窮人的戰爭，而是公平的處理地主的權益、社區居民需要、全體市民 的公共利益以及開發者的貢獻。
二二
二二、、、、更新處理方式更新處理方式更新處理方式更新處理方式：：： ：
都市更新之處理方式，根據都市更新條例第四條的指示，有重建、整建 與維護等處理方式，處理方式說明如下：
(一)重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區 內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
(二)整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公 共設施。
(三)維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、
以保持其良好狀況。
三三
三三、、、、更新地區分類更新地區分類更新地區分類更新地區分類：：： ：
第五章 高雄市新草衙地區的轉化契機與課題分析
根據高雄市都市更新綱要計畫，高雄市初步劃定之更新地區，依其空間區位 及其發展屬性，主要分為積極發展觸媒類、窳陋地區環境改善類等二大類型，而 此二大類型又可分八種基本型：一、積極發展觸媒類包含：1.舊市中心/復甦型2.
重大建設/觸媒型3.交通節點/運輸導向發展型4.水岸更新型5.產業轉換型等五 型。二、窳陋地區環境改善類包含：1.歷史古蹟/維護整建型 2.舊聚落住宅/改善 型 3.土地權屬/問題型等三型。
圖 5-3 高雄市都市更新類型圖
都市違建聚落的形成與轉化—高雄市新草衙的個案研究
四四
四四、、、、更新策略更新策略更新策略更新策略：：： ：
新草衙地區在其分類中屬於窳陋地區環境改善類，舊聚落住宅/改善型，但從 其歷史脈絡分析中得知新草衙除外在環境為舊聚落住宅/改善型外，其內部特質亦 兼具土地權屬/問題型。所以，高雄市都市更新綱要計畫中所擬針對兩型之策略均 應適用於新草衙地區的都市更新。
(一)、舊聚落住宅∕改善型
（1）都市計畫變更與調整，重整區內畸零不整的街廓或地籍以及調整 區內彎曲狹小之道路。
（2）進行成長管理之檢討，針對地區之分區及容積進行檢討。
（3）舊聚落之改建，配合成屋安置原有地區住戶。
(二)、土地權屬∕問題型
（1）都市計畫變更與調整。
（2）公有土地出租或優先推動計畫，帶動民間更新速度。
（3）運用重劃或權利變換重行調整權屬複雜之公私有土地。
惟其策略主要針對整個高雄市同類型之都市更新地區所擬定，屬於共同問題 的解決概念，缺乏個別性與地區特質問題的分析，且缺乏具體實施措施。因此本 研究試圖從前面章節對新草衙違建聚落歷史脈絡的分析中，針對新草衙地區本身 的問題，理出新草衙都市更新的策略，以作為補充應用，而這部份將在第六章具 體呈現。
第五章 高雄市新草衙地區的轉化契機與課題分析
第三節 第三節
第三節 第三節 新草衙都市更新地區 新草衙都市更新地區 新草衙都市更新地區 新草衙都市更新地區 5-3-1新草衙都市更新地區
前鎮區是高雄市違建最多的行政區，而新草衙是全國最大的違建集中區，違 建戶高達五、六千戶，高雄市政府為解決新草衙違建聚落的問題，採取了“就地 讓售”的辦法，同時為協助新草衙市有地占用戶購得土地後興建房屋，以改善住 屋環境，並為促進都市景觀更新，提供優惠貸款，特制定高雄市新草衙市有地讓 售占用戶專案融資自建住宅自治條例，有效期間自公布日起至2002年八月三十一 日止，而“就地讓售”政策亦同時截止。由於“就地讓售”的實施，促使新草衙 的問題從過去都市住宅服務量不足的問題，轉化為“質”與“社會、經濟上考量”
的問題。因此新草衙違建聚落的都市問題至今仍持續著。
而高雄市政府都市發展局則期望透過都市更新手法，進行都市景觀更新，在 此區及前鎮舊部落共劃定了三個更新地區3，觀察其劃定地區，除第九期重劃區、
國宅社區及區內學校、公園等公共設施用地外，幾乎涵蓋了所有地區。不過，從 其中卻可看出高雄市政府仍無法跳脫傳統都市更新的窠臼，並從歷史脈絡的軌跡 中脫落且虛應了事，兩個更新地區的名稱與傳統地方名稱產生嚴重的錯誤。首先 是編號38的地區，應為傳統的前鎮舊部落，卻取名為新草衙地區；而為新草衙地 區的編號40號地區，卻取名為草衙地區。而這是接受委託研究單位未能先了解地 區歷史脈絡所產生的錯誤。
3 資料來源：2003 年 4 月 25 日取自高雄市都市發展局網站 http://urban-web.kcg.gov.tw/。
圖 5-4 新草衙地區劃定更新地區區位圖
都市違建聚落的形成與轉化—高雄市新草衙的個案研究
第五章 高雄市新草衙地區的轉化契機與課題分析
圖 5-7 新草衙地區都市計畫圖
圖 5-8 新草衙地區再發展構想圖
․除上述公共設施外，本區之商業區集中在前鎮街 沿線至車站後街之間，其餘則多為住宅用地。
4.
4.4.
4.劃定理由劃定理由劃定理由：劃定理由：：：
本區多為老舊透天住宅、建物窳陋地區，緊鄰 多功能經貿園區南側，區內有歷史建築，並經市府 首長、及住宅建設計畫文獻建議應進行更新。
5.再發展屬性再發展屬性再發展屬性再發展屬性：：： ：
以舊聚落窳陋地區的環境更新為主，並配合重 大建設推動時程進行。
6.
6.6.
6.再發展構想再發展構想再發展構想 再發展構想 ：：：：
․以漸進式的更新方式取代同一時期全面更新的方式來解決新舊建築物雜陳的狀 況。
․加速開闢區內計畫道路與公共設施，促進街廓 內部更新。
․以妥善的安置計畫或容積補償的方式，解決目 前區內部分公有地佔用之問題。
․獎勵更新單元留設或退縮計畫道路空間，促進 整體街廓之交通機能。
․區內應避免小規模之住宅更新，街廓內的住宅 應獎勵與街廓外整合開發。
․都市更新開發應以強化其零售商業機能為首要 目標。
․獎勵民間自提都市更新事業，公有土地強制參 與。
․優先獎勵更新區內巷道狹小、建築結構安全堪慮的區域。
7.
7.7.
7.建議執行計畫建議執行計畫建議執行計畫 建議執行計畫
․指導性計畫--研擬定新草衙地區都市更新計畫(P1)
․都市更新單元(A1~A5)
都市違建聚落的形成與轉化—高雄市新草衙的個案研究
第五章 高雄市新草衙地區的轉化契機與課題分析
都市違建聚落的形成與轉化—高雄市新草衙的個案研究
第五章 高雄市新草衙地區的轉化契機與課題分析
圖 5-16 草衙地區再發展構想圖
4.4.4.
4.劃定理由劃定理由劃定理由 劃定理由
本區多為公有地佔用戶，故臨時建築及老舊窳陋地區分布甚廣，區內有歷史 宗教建築，且位於捷運場站周邊，並經市府首長及住宅建設計畫文獻建議應進行 更新。
5.5.5.
5.再發展屬性再發展屬性再發展屬性 再發展屬性
以解決土地權屬問題，推動舊聚落地區的環境更新為主。
6.
6.6.
6.再發展構想再發展構想再發展構想 再發展構想
․加速開闢區內計畫道路與公共設施，促進 街廓內部更新。
․以妥善的安置計畫，解決目前區內公有地 佔用之問題。
․獎勵更新單元留設或退縮計畫道路空 間，促進整體街廓之交通機能。
․區內應避免小規模之住宅更新，街廓內的 住宅應獎勵與街廓外整合開發。
․都市更新開發應以強化其零售商業機能 為首要目標。
․強化本街廓與其他重大建設及相關計畫 的配合考慮。
․確實達到都市防災機能需求，在既有的規
․確實達到都市防災機能需求，在既有的規