解決空屋問題之個別策略

策略一：促成仲介業者間更廣泛的共同合作，聯賣銷售空屋與餘屋

一、具體措施：

(一)建立聯賣制度

促成仲介業者間採取合作方式建立聯賣制度，透過物件資訊整合、合 理利潤分享的方式，加速物件的流通速度。

(二)聯合促銷

透過房屋博覽會或嘉年華會方式共同促銷，政府或民間業者亦可於世 貿中心每年定期舉辦房屋聯賣展售會，提供參加聯賣之物件由委託人或業 者出具品質鑑定報告書，以確保聯賣產品之品質。而為使促銷活動能引起 更廣泛迴響，可將聯賣產品銷售活動日期、地點等資訊發佈於住宅資訊網 站。另外，為吸引購屋之人潮，除相關之娛樂、贈品等活動外，應增加專 業性之資訊提供，如購屋選擇之注意事項，過戶登記，以及稅法上之相關 諮詢，而代書費、契稅、監證費等費用亦可考慮自行吸收。

(三)政府誘因

對於承購人符合現行國宅優惠貸款資格者，政府提供優先獲得貸款補 助之獎勵誘因，並給於契稅或相關租稅之減免。

二、策略評估

（一）透過聯賣制度可將空屋彙總進行聯合促銷，從效率的觀點不失為一降低搜 尋成本與交易成本之好方法，並且可以藉此聚集市場上想要購屋之消費 者，提供充足又完善之服務與資訊，如此可節省許多的人力成本。

（二）從執行上而言，業者之間舉辦聯賣，屬於短期內即可依地區性、產品類型 舉辦，對人力和經費開支上均無太大之影響，並可藉此獲得客源，對後續 服務之聯繫與提供消費者所需之產品能有極佳之效果。

（三）聯賣制度對於提供之產品，均由委託人設定底價，並且委託拍賣之物件均 為單一之空屋，因此並無價格破壞之疑慮，如於公開拍賣時無法成交，委

專業化服務。

策略二：提高中古屋之貸款額度，建立與購買新屋相同之誘因

一、具體措施：

(一）提高中古屋貸款成數

現行銀行體系對於中古屋之貸款額度約為五成左右，相對較購買新 屋額度為低，亦即購買中古屋需負擔較高之自備款，不利於首次購屋者 與年輕購屋族群，在經濟條件負擔能力不佳情形下，僅能選擇貸款額度 高之新屋，如能放寬中古屋之貸款額度，將有助於去化龐大之空屋。

(二)提高中低收入戶信用保證

對於中古屋貸款額度與新屋差距之部分（約為二至三成），如由保險公 司承接此一部分的信用貸款，以目前國內信用保證制度尚未建立，保險公 司之潛在風險將極高，故應由政府先行承做建立制度，仿效美國成立 FHA(federal housing administration)負責承做貸款保險，並建立貸款信 用評估及風險分攤制度，待制度健全後，再逐步移交開放產險公司經營。

二、策略評估

有關提高中古屋貸款額度，應先建立貸款信用評估及風險分攤制度，並規 劃提出所需貸款資金來源與方式，以利於此方案之執行。

策略三：政府應暫緩興建各類住宅，並改以金錢補助方式購買民間

興建住宅

一、具體措施

(一)停止政府直接興建住宅

國內住宅市場過度供過於求，政府原加入興建住宅之美意反而造成市 場之更加惡化，應立即停止興建各類住宅，避免與民爭利，且也可以減少 浪費公帑，防止政府興建住宅之滯銷，減少興建、監督與管理之責任，對 於各類需求住宅之軍公教與中低收入戶，應改採現金補償方式，由承購戶 自行尋找購置或承租合適之住宅。

(二)以民間住宅取代國宅

政府對於經品質鑑定之空屋，如認為符合國宅承購戶、軍公教與中低 收入戶之住宅標準，得提供作為選購之標的。

二、策略評估

暫 緩 政 府 興 建 各 類 住 宅 ， 可 立 即 預 防 供 給 的 增 加 ， 應 屬 可 行 。 其 次 ， 也 可 避 免 與 民 爭 利 ， 減 少 政 府 工 作 ， 並 有 效 去 化 空 屋 。

策略四：加速老舊空屋之拆除與都市更新

一、具體措施

(一)提供誘因獎勵拆除

目前台灣地區超過 40 年屋齡以上之老舊房屋約佔 10％，計約 60 萬戶，

其中有相當數量為老舊空屋，為期加速老舊空屋之拆除，對於老舊房屋可 考慮給予拆除補助金。對於老舊房屋拆除後新購住宅者，若符合優惠貸款 條件可考慮優先給予優惠購屋貸款。至於老舊房屋之認定，可由中央政府 訂定標準，循立法程序完成相關規定。並由各級縣市政府依規定進行全面 清查與分級。老舊空屋與具有公共危險之虞者應列為優先拆除房屋，清查 結果應迅行公告通知房屋所有權人，並訂定一定期限獎勵老舊空屋屋主自 動申報，未依法拆除而經由強制執行者，尚應追討代為拆除之費用。

（二）加速都市更新速度

對於大面積窳漏地區之空屋應由各縣市政府循都市計畫程序辦理都 市更新事宜。以都市計畫方式辦理都市更新，屬於中長期之預防性措施 計畫，長遠可帶來地區整體性之改善，並有效的消除老舊窳漏房屋，故 應積極推動規劃實施。

二、策略評估

（一）中央主管機關應先行擬定老舊房屋認定基準，並循立法程序完成相關規 定，其次再由各級政府全面清查老舊房屋，此一政策需要耗費人力與經 費，且拆除補助金之預算編列需視查估結果來估計，故可列為中長期之計 畫，如有老舊房屋所有權人自行申報，受理認定查估，則必須提供相對之 誘因，長期而言，當可以消除不在市場上之老舊房屋，並加速市容之更新。

期落實實施之計畫，長遠可帶來地區整體性之改善，並有效的消除老舊窳 漏房屋，應長期規劃積極推動實施。

策略五：提高空屋持有成本

一、具體措施

（一）提高非自用住宅之地價稅或房屋稅

現行地價稅與房屋稅率偏低，可考慮由內政部會同財政部研議提高非 自用住宅之地價稅與房屋稅，以增加空屋之持有成本以利空屋之釋出。

惟加重課稅必招來民眾極大之反彈與阻力，因此政府在稅制的設計與執 行上必須循序漸進來說服民眾執行該項政策。

(二)進行住宅總歸戶

建立住宅總歸戶冊制度，對於非自用住宅之空屋所有權人，對其空屋 累計加徵地價稅與房屋稅，以令其釋出手中多餘閒置之空屋。惟實施前必 須對空屋之認定標準列出具體參考準則，而同一所有權人名下房屋總歸戶 應及於全國性，而非僅在於各縣市之總歸戶。其次，對於人頭戶而閒置之 空屋，則以前項提高課徵地價稅與房屋稅方式增加住宅持有成本，以抑制 投機問題。

(三)實價課徵土地增值稅

由內政部研議住宅交易改採實價課徵土地增值稅，以減少房地產買賣 所產生之暴利。此項措施屬於預防性策略，對解決現有空屋並無立即之幫 助，但有助於減少未來房地產之投機，故主管機關應加以具體落實執行。

二、策略評估

（一）現行地價稅與房屋稅率偏低，從加重租稅來增加住宅持有成本，以誘使空 屋釋出，當屬可行，惟招致的民眾反彈與阻力，政府應在稅制的設計與執 行上多加考慮，否則執行困難。其次，對於非自用住宅空屋之所有權人累 計加徵地價稅與房屋稅，其正當性較容易被接受，但必須先克服空屋之認 定，以及同一所有權人名下房屋總歸戶之技術可行性，短期恐不易實施，

惟中長期應為可行，且所需耗費之人力與經費均不致太高。

（二）有關住宅交易改採實價課徵土地增值稅屬於預防房地產投機之措施，對 解決現有空屋並無立即之幫助，但為減少房地產投機之良策，主管機關

應研議實價課徵之可行性，並具體落實執行。