解決空屋與餘屋問題之共同策略

本研究中因考量空屋與餘屋在形成原因、所面臨的環境背景有相當差異而 予以分別的探討，但原則上餘屋屬於空屋的一部份，彼此間仍有部份的共同特 性，故在解決策略部份亦有彼此共同的策略，以及分屬兩者的個別策略，在本 節中主要針對兩者共同策略的部份進行探討。

依照前節解決空屋與餘屋之基本原則，本研究分別就從供給面與需求面提 出短期可行策略與長期預防措施，並擬定具體的解決步驟。

策略一：健全租賃市場，增加空屋與餘屋之使用管道

一、說明

現有租賃住宅市場不健全，在於租金收益偏低，不敷成本，而租賃契約保 障不足與糾紛層出不窮，使得承租人與出租人皆面臨高度風險，以致於空屋與 餘屋持有人均不願意將房屋投入租賃市場，而專業租賃公司在無利可圖的情形 下，也不願意冒險投資進入該市場，形成目前出租市場之住宅普遍品質條件較 差且呈現惡性循環，故應健全租賃市場之發展，鼓勵品質較佳的空屋與餘屋進 入租賃市場，如此不但可使空屋與餘屋有效利用，並可提昇整體居住品質。惟 以目前房價偏高之情況，要有效的發展租賃市場，必須提高租金，且同時抑制 房價繼續上漲。

二、具體措施

(一)健全租賃市場資訊

建構住宅資訊網站時，應同時考量租賃住宅之相關資訊，並於住宅網 站上提供完善之租賃契約，以及相關租賃法令等疑難問題解答，以保障租 賃雙方當事人的交易安全。

(二)鼓勵專業租賃服務公司成立

制訂不動產租賃業管理辦法以及提供相關租稅減免，鼓勵建設公司或 是仲介業者轉投資專業的租賃服務公司或物業管理公司，使原先以銷售為 主的公司能附帶經營專業租賃服務業務，並能於長期建立良好之租賃營運 體系。

(三)健全租賃相關法規與租賃糾紛解決管道

健全房屋租賃相關法規，提供租賃雙方較為公平、合理的法律地位，

並加強市鄉鎮調解委員會處理仲裁租屋糾紛之功能，以保障租賃雙方交易 安全，而鄉鎮市區公所、消費者保護協會、仲介業者與資訊網站則提供租 賃相關法律常識，以增加民眾對房屋租賃之認知，而長期則應研議立法設 立不動產專業法庭，負責處理房屋買賣或租賃之權益糾紛問題。

(四)提供適當誘因以鼓勵交易雙方投入

目前租屋者之租金支出已在研議比照購屋貸款利息支出准予抵免所得 稅，但屋主則無相關優惠，建議財政部研議對於提供租賃使用之住宅減免 其稅賦負擔之可行性，以利於租賃市場之建立。其次，對於中低收入戶，

政府可研議以租金補貼方式鼓勵其承租空屋或餘屋，或是由政府承購或承 租空屋或餘屋再轉租給中低收入戶之可行性。另外，以往政府直接興建國 宅、勞宅或軍眷住宅的政策應予停止，改由需求面補貼中低收入戶去承購、

承租民間空屋與餘屋。

三、策略評估

(一) 專業租賃服務市場的建立所需時間並不多，執行的經費成本與人力亦不 高，而在目前出租住宅品質水準普遍較低的環境下，品質較佳的空屋與餘 屋改成出租住宅應具有相當的競爭力，亦可要求較高的租金。

(二) 租賃市場的建立是目前政府積極進行的住宅政策之一，若能配合政府的政 策趨勢，掌握租賃市場發展的先機，就現行餘屋消化速度緩慢的大環境來 看，應具有相當的可行性。

策略二：建立住宅品質評鑑制度，消除購屋或租屋者之疑慮

一、 說明

現有許多空屋與餘屋是在政府全面實施容積時搶建所造成，這些空屋與餘 屋品質是否均良好令人質疑，加以九二一大地震發生時，造成許多有瑕疵的建 築物發生嚴重毀壞與人員傷亡，傳統有土斯有財的觀念也產生嚴重動搖，不論 是投資者或是自住者均對於住宅的品質與安全更為慎重，但由於住宅品質的鑑 定涉及相當多的專業領域，並非一般購屋者可勝任，此也使得市場買氣望之卻 步，觀望不前，為消彌消費者對住宅品質之疑慮，應建立客觀的評鑑制度。

(一) 建立住宅品質評鑑制度

政府研議詳細之住宅評鑑報告書內容規範與相關評鑑指標(例如房屋 結構安全、有無龜裂或漏水，以及管線狀況…等)，委由政府認可之住宅 評鑑單位負責評鑑，經過實地勘驗後評定其等級，並出具評鑑報告書，於 銷售時應提出供消費者參考。不過，評鑑報告書具有時效性，超過相當期 間，應重新接受評鑑。另外，為使評鑑結果能充分保障購屋者之權益，亦 應建立相關保險機制，消除可能產生的品質風險。

(二) 成立專業住宅品質評鑑單位

成立專業住宅品質評鑑單位，負責進行住宅品質評鑑的相關工作，為 使此單位具有相當的專業性與公正性，建議由政府與非營利之專業團體採 取合作的方式進行。短期可先從輔導仲介業者著手，令不動產經紀人對其 所銷售之房屋出具評鑑報告書，提供完善之品質說明與履約保證。

(三)提供誘因鼓勵屋主進行住宅品質評鑑

1. 對於評鑑結果在一定水準以上的空屋或餘屋，在一定品質水準以上，且建 物條件符合現行國宅標準者，可考慮由政府以合理價格收購作為出租國 宅，或是出售式國宅、勞宅、軍眷住宅之標的。

2. 未經品質評鑑的的空屋或餘屋不准予刊登於官方的住宅資訊網站上，以有 效掌握網站上空屋或餘屋之品質。

3. 為鼓勵屋主對所持有之空屋或餘屋進行品質鑑定，對於已接受品質評鑑住 宅於買賣交易時，可考慮減徵或免徵契稅，且住宅評鑑費用可抵扣所得稅。

三、策略評估

(一) 要建立住宅品質評鑑制度，最重要的關鍵在於如何建立適當的評鑑指 標？如何委託具有專業知識與職業道德的單位負責評鑑，使評鑑報告 書具有相當公信力？這些住宅品質評鑑制度建立的基本要件需有相當 的準備時間。

(二) 餘屋相較於空屋雖較為聚集，但在鑑定過程中仍須針對個別餘屋進行 鑑定，因此不論是空屋或是餘屋的品質評鑑均必須支付相當的經費成 本與人力需求，但要將龐大的空屋與餘屋消化，消除購屋者對住宅品 質的品質疑慮實有必要，也具有相當大的效益。

策略三：建立聯合拍賣制度，提高流通效率

一、 說明

由於空屋與餘屋供給量相當龐大，購屋者在市場中可選擇的標的相當多，

比價空間也大，提供購屋者相當大的搜尋誘因，此反而容易造成購屋者裹足不 前。另外，就空屋或餘屋的屋主而言，個別房屋要進行銷售或出租所需負擔的 交易成本遠較集體銷售為高，供需雙方撮合的機會也較小，若能建立具公信力 的聯合拍賣制度，相信將有助於提昇物件的流通效率與降低交易成本。亦即從 效率的觀點來看，拍賣為一降低搜尋成本與交易成本的好方法，並可藉此聚集 市場中之潛在購屋者，而業者間在短期內即可依地區性、產品類型來舉辦，對 人力和經費開支上均無太大之影響，但對後續服務之聯繫與提供消費者所需之 產品能有極佳之效果。

二、 具體措施

(一)設立固定的拍賣場所

以設立固定拍賣場所的方式提供專業化與制度化之交易服務，定期進 行房屋進行聯合拍賣與競標。公開拍賣之場所得由業者之間彼此協調設 立，或由政府設置交易所提供業者作為進行交易之場所。不過，若由政府 成立不動產交易所，在品質與服務上較具保障，就長期而言是屬可行，但 落實回歸市場機制的理念而言，仍應積極輔導民間(例如由建築投資公會 與消費者保護機關共同合作)成立拍賣公司，或透過公辦民營的方式，由 政府擬定嚴格、完善的法令與制度規範，由民間來負責實際的操作，此將 能更加提升效率，且減少政府之干預。

(二)充分將物件資訊公開與流通

為使拍賣制度能獲得社會之迴響，所有提供作為公開拍賣之物件應事 先將其個案資訊內容公開與流通(例如公佈於專屬住宅資訊網站)，以利於 消費者查詢。

(三)參與拍賣物件應經品質評鑑

所有參與拍賣之空屋或餘屋應提供充分的物件資訊，包括房屋之基本 屬性條件、鄰里條件描述，而為求節省搜尋成本，更可運用錄影或虛擬實 境方式建立個案之影像資訊，使潛在競標者能從影像資訊中過濾大量之個

供潛在競標者實地參觀，建立更專業化之服務機制。

(四)參與拍賣者之權利與義務

為確保參與拍賣物件之價格與委託人權益，參與拍賣之物件得訂定底 標。由於每次參與委託拍賣之物件組合均經過事前的安排，加以每個物件 均有其不同的個案條件差異，不論其是空屋或是餘屋應無價格破壞之疑 慮，委託人如經第一次公開拍賣流標後，可考慮放棄拍賣或於下次拍賣時 再降價求售，若再參與下一次的競標，則所訂底價不可高於前一次底價，

若再流標，則喪失繼續參與競標之資格。另外，所有參與競標者必須提出 該標的物底價一定金額(例如 5%)作為保證金，並於得標後一星期內，繳清 得標房屋價款，否則除將保證金沒收外，並喪失承購得標標的物之權利。

(五)政府提供誘因

對於承購人符合現行國宅優惠貸款資格者，政府提供優先獲得貸款補 助之獎勵誘因，並給於契稅或相關租稅之減免。

三、 策略評估

(一)聯合拍賣制度在國內並不流行，要將此一制度建立，並獲得大眾的瞭解

(一)聯合拍賣制度在國內並不流行，要將此一制度建立，並獲得大眾的瞭解