第四章 空屋與餘屋的屬性分析—台北縣個案分析
第二節 餘屋屬性分析
本節以地政事務所提供之建物登記資料，按建物完成第一次登記，且登記 在建設或開發等相關法人公司名下後未曾再移轉，而同一所有權人名下持有超過 10 戶（含）以上的住宅，認定為餘屋，並依此進行餘屋數量推估與餘屋之特徵 屬性分析，餘屋屬性特徵分析項目包括：區位、面積、登記使用用途、持有時間、
地上總樓層與所在樓層等，研究範圍以台北縣行政轄區為主，分析結果說明如下：
（一）數量
台北縣的餘屋數量依分析結果（見表 4-8），總計餘屋數有 16,929 戶，與張金鶚等（1999）2針對台北縣進行之餘屋數量分析結果相互 比對，該研究法人名下餘屋數計有 19,513 戶，二者差距為 2,584 戶。
歸納本研究與張金鶚等研究推估之差異原因有二點，分別是：
1.本研究餘屋數量推估係以建物完成第一次登記後迄民國八十八年 三月為止仍未曾再移轉，且同一所有權人名下持有超過 10 戶（含）
以上的登記建物數量加總。而張金鶚等之研究係以建物完成第一次 登記後迄民國八十八年三月為止仍未曾再移轉，並針對同一所有權 人在「同一年度」名下持有超過 10 戶（含）以上的登記建物數量 之各年加總。由於同一所有權人可能於某一年度持有完成第一次建 物登記，且迄今未曾再移轉之登記建物，其數量可能少於十戶，因 而未被納入計算，致該所有權人當年度之餘屋數少計，故張金鶚等 之算法可能低估餘屋數。
2.本研究所指所有權人為登記名稱中包含「建設」或「開發」者，而 張金鶚等之研究中所指所有權人係包括所有法人名下持有之餘 屋，且另以逐筆資料篩檢方式將非「建設」或「開發」以外，但實 際上可能從事上述行為之公司納入（例如力霸房屋），是以張金鶚 等之推估方式會有高估餘屋數之嫌。而從資料解析中也發現此一部 份佔了較大之比例。
（二）區位
本研究之餘屋區位分佈同樣如前一節空屋屬性分析，以各鄉鎮行
政區等級區分為三大都市等級來進行分析，分析結果說明如後：
餘屋數區位分析結果（見表 4-8），其中第一級地區的餘屋數計 有 10,753 戶，佔全縣餘屋數量的 64％，第二級地區的餘屋數計有 2,492 戶，佔全縣餘屋數量的 15％，顯示人口密集之都市地區餘屋數 量比較多，建商依人口密度推估潛在需求，並進入市場供給之策略相 當明顯，而緊鄰都市之邊緣鄉鎮，則因著都市土地不足與飽和，轉而 向市郊城鎮發展，惟餘屋數量充斥反映出建商搶建缺乏整體規劃與考 慮地區之生活條件機能，以致於造成供需失衡與銷售困難。如依個別 市鄉鎮別分析，則又以汐止鎮之餘屋問題最為嚴重，佔全縣餘屋數量 的 19％。其次，則是中和市，餘屋數佔全縣的 14％；至於鄉村地區 之三芝鄉餘屋數也佔了全縣餘屋數量的一成左右。由此顯示，不同等 級之都市發展地區均有嚴重之餘屋問題發生，值得分別加以探討，特 別是部分地區顯然有餘屋數量過多的問題，是否因為推案數量過大導 致地區性需求無法消化而形成餘屋，值得進一步探討。
（三）面積
從面積分析（見表 4-9），台北縣以 15∼30 坪的 2 房及 3 房類型 比重最高，佔 43％；其次是 30∼45 坪的 3 房及 4 房類型，約佔 30
％；15 坪以下的套房類型也佔了 18％。
其次，依都市發展等級地區分析，鄉村地區的餘屋中，套房類型 佔有相當高的比重，達 40％，顯見建商的產品定位出現問題，不適 宜的產品規劃造成更多的餘屋。其次，在市區中的餘屋，較大面積的 住宅比重也偏高，也值得注意。
（四）登記使用用途
從登記使用用途分析（見表 4-10），台北縣以純住家用途類型之 餘屋數量最多，計有 16,745 戶，佔全縣餘屋數的 99％，至於其他類 型使用的餘屋數則僅佔了百分之一。
其次，依都市發展等級地區分析，各級地區餘屋登記使用用途同 樣以純住家用途最多，顯示住宅產品供過於求；若依各鄉鎮別分析，
結果亦大致相同。
（五）屋齡
從屋齡屬性分析，本研究定義之餘屋屋齡係指建設公司餘屋的持 有時間，亦即代表反映新舊餘屋的相對數量。
就台北縣分析（見表 4-11），以持有 1 至 2 年屋齡的餘屋數量最 多，計有 5,488 戶，佔全縣餘屋數的 32％，顯示餘屋持有已有一年 以上時間，其相對資金積壓沈重，且銷售上將會愈來愈難；其次，0 至 1 年與 2 至 3 年屋齡餘屋都約各佔了二成左右，顯示新近完工持有 之餘屋與長期持有之餘屋都為數可觀，住宅市場已開始處於供過於求 之狀態，已完工待去化之餘屋數多，建商之推案應趨於保守。
其次，依都市發展等級地區分析，第一級地區餘屋持有時間分布 情形以持有兩年以下佔了近七成，顯示都市地區相對而言餘屋持有時 間仍屬於較短；而第二級地區一年以下新餘屋佔了二成左右，而持有 1 至 2 年與 2 至 5 年之餘屋也各佔了二成與三成。由此顯示，新餘屋 雖佔了五分之一，但是舊餘屋則佔了更高的比例；至於第三級地區餘 屋持有時間則是普遍偏長，以持有 2 至 3 年屋齡佔最多數，達到 37
％。綜上可知，都市地區新餘屋數量多，而愈往郊區與鄉村地區，餘 屋持有時間則明顯增長，問題較為嚴重。
若依個別鄉鎮分析，餘屋屋齡以持有一年以下居多的市鄉鎮包括 三重市、板橋市、蘆洲市、瑞芳鎮與樹林市等；其次，中和市、永和 市、新店市、鶯歌鎮、八里鄉與泰山鄉以持有 1 至 2 年屋齡的餘屋佔 多數；而持有 2 至 3 年屋齡之餘屋則是以三峽鎮、淡水鎮與三芝鄉佔 多數。
（六）地上總樓層數
從地上總樓層數分析（見表 4-12），台北縣餘屋以 6 至 12 層樓一 般電梯大樓最多，計有 8,358 戶，佔全縣餘屋數的 49％。其次，13 層樓以上之高層電梯住宅大樓也有 6,798 戶，佔全縣餘屋數的 40％，
顯示餘屋產品類型以大樓居多。
若以都市發展等級地區分析，第一級地區之餘屋以 13 層樓以上 之高層電梯住宅大樓佔多數，佔了 47％；而第二級地區和第三級地 區則是以 6 至 12 層樓一般電梯住宅大樓佔多數，分別佔了 46％與 72
％。整體而言，均與全縣分析情況一致，顯示高樓層、大量體之集合
其次，以個別鄉鎮分析，台北縣多數鄉鎮餘屋仍是以 6 至 12 層 樓的一般電梯住宅大樓與 13 層樓以上之高層電梯住宅大樓所佔比例 最高；其中 13 層樓以上高層電梯大樓餘屋比例超過五成以上的鄉鎮 包括土城市、中和市、永和市汐止市、淡水鎮八里鄉與萬里鄉等，而 6 至 12 層樓的一般電梯住宅大樓餘屋則是以三重市、板橋市、新店 市、新莊市、蘆洲市、三峽鎮、樹林市、鶯歌鎮、三芝鄉、五股鄉、
泰山鄉與深坑鄉等所佔比例比較高，至於 4 至 5 層樓公寓住宅餘屋則 在瑞芳鎮與金山鄉佔了較高的比例。整體而言，全縣不論是人口密度 高之都市化地區或人口密度低之鄉鎮，其餘屋類型都是以大樓為主。
（七）所在樓層數
從所在樓層數分析（見表 4-13），台北縣餘屋的所在樓層分布相 當平均，2 至 5 樓及 6 至 12 樓各佔 35％，整體分布似乎顯示出一種 常態分配，顯見在所在樓層方面，餘屋並無任何特別的分布傾向。
若以都市發展等級地區分析，都市發展密集地區，餘屋出現高所 在樓層的比重也隨之增高，可見在高樓層的住宅也容易成為餘屋。
（八）小結
綜上所論，台北縣之餘屋屬性狀況分析，餘屋分佈以都市地區多 於衛星城鎮，而衛星城鎮又多於鄉村地區；而餘屋類型則以住宅大樓 為主；在餘屋持有時間方面，都市地區以新餘屋居多，而愈往鄉村地 區則餘屋持有時間愈長。
表 4-8 台北縣十戶（含）以上且第一次登記在建設公司