空屋衝擊問題分析

一、消費者訊息不對稱

除了建商持有之餘屋以外，空屋多數為自然人持有，個人持有之空屋數量 零星，且分布之狀況分散不集中，對房地產市場而言，這些分散的空屋提供了多 樣的產品類型，對於消費者進行購屋選擇時提供了產品多樣性與充分選擇之權 利，整體市場對於買方有利，因而消費者之議價空間大，可以便宜之價格買到住 宅。但反觀，空屋數量龐大充斥，造成消費者選擇房屋時，資訊紛雜，如無建立 適當之法令規範，提供完善之仲介服務與保證，以及市場資訊之正確判讀，並對 空屋做出適當之評鑑，則極易使消費者陷於資訊不對稱之狀態，臻而蒙受欺騙與 損失，其次面對眾多零星分散的物件與資訊，對於消費者而言，投入的搜尋成本 必更加昂貴。

二、空屋持有人之資金積壓套牢

空屋數量龐大，使得原本持有空屋當作投資、保值、儲存與投機用途者，

資金慘遭套牢，而面臨房地產長期不景氣情況之下，此類空屋想要以原承購時之 高價脫手誠屬不易，且競爭之空屋與餘屋數量眾多，銷售更加困難，也更難以從 房地產投資中獲利。由於市場明顯對買方有利，不願資金套牢與認清市場趨勢者 只得認賠斷頭殺出，而猶有期望者，則是繼續閒置其房屋等待景氣回春，並受制 於償還昂貴的貸款利息，間或有勉為其難的將空屋挪出供作出租住宅使用，以獲 取微薄之租金收入。由於房地產長期不景氣與供過於求，造成投資房地產之負面 影響，也連帶影響對於房地產投資意願之怯步。

三、以屋換屋者困難度增加

一般換屋者除非資金充裕，否則購置新屋之同時必須將目前居住之房屋處 理出售，然而因為市場空屋數量龐大，連帶造成換屋者原持有之房屋在市場上必 須與龐大之空屋競爭，銷售亦受到影響，在出售不易或銷售期間拉長等惡性循環 情況下，造成換屋者資金之週轉取得困難度也增加，一旦資金壓力驟增，也導致 換屋意願或能力受阻，市場之流動性也更加的停滯，而舊有的房屋亦不易淘汰，

形成市場與環境之惡性循環。

四、社會資源浪費與成本增加

閒置之空屋除了造成個人之資金財產週轉積壓等問題外，其閒置也等同於 全體社會資源之無形浪費。其次，對於空屋之維護與拆除，亦均會增加社會成本 之支出，由於龐大之空屋散居於各地，其處理亦遠較整批之餘屋耗費更大成本，

並且在資訊收集上更不容易，且更為封閉與不公開，在訊息封閉與流通管道缺乏 效率的情況之下，整合上亦將更加困難。

五、妨礙都市景觀

目前法令對一般空屋在並無強制規定要管理與維護，因而在缺乏管理與維 護之下，往往容易頹敗窳漏，而成為都市中為人詬病的景觀之瘤，非但破壞了都 市的整體形象，而且也可能成為具危險性之公共危險建築，危及廣大民眾的生命 安全。

六、滋生治安問題

可能成為藏污納垢之處，淪為不良份子聚集或滋事的場所，形成社會治安的問 題，並危害到民眾之生命財產安全，以及降低整體之生活品質，增加社會治安之 維護成本。

七、人口及產業之外移

空屋數量多的地區，除了空屋本身品質不佳外，往往代表著地區之生活機 能或就業機能不足，以致於無法吸引人口與產業進入，或是屬於衰敗老化之地 區，人口與產業逐漸外移，基礎公共設施條件與吸引人口和產業進入之誘因不足 形成惡性之循環。

八、政府管制與住宅供給之衝擊

由於都市計畫建築容積管制之措施缺乏詳細之考量，造成發展未成熟地區 之搶建，造成過早與過度開發，連帶的亦增加政府興建公共設施之財政支出。其 次，空屋數量龐大，而政府仍積極介入住宅市場興建軍眷住宅，有違市場機制，

非但未能解決空屋問題，無異雪上加霜製造更多之供給，形成與民爭利，並造成 政府與民間之對立和衝突。

九、仲介公司管理與服務不健全

空屋之銷售管道，過往多數為屋主自行貼單出售，造成資訊之流通性有限，

空屋不易售出，因而委由仲介公司銷售，大大提昇了資訊之流通性與提供專業化 的服務，然而由於仲介業目前尚依法未納入管理，形成仲介業者之間良莠不齊，

委託銷售者與消費者遭受蒙騙時有所聞，如此亦大大的降低了仲介服務的功能，

也使空屋無法獲得有效的去化管道。