餘屋衝擊問題分析

一、對房地產市場之影響

（一）造成市場供需失衡

由於房地產市場自景氣高峰後，房價一日三市，是以一窩蜂的短線 投機客紛紛進場，而建商亦看好遠景而大肆闢地推案搶建，然而房地產供 需往往具有時間落差性，加上容積管制搶建政策效應，使得房屋市場過度 供給，並遠超過市場上合理週轉之自然空屋數，而這當中投機與非理性之 投資失策雖可謂造成供需失衡之一大原因，惟背後市場資訊封閉可能才是 問題發生之導因。其次，地價的不斷攀升，也造成房價的下跌不易，復加 上國人房屋自有率早已超過八成，而新購屋者數量持續下滑與購屋負擔與 日遽艱，而投資管道多元化，投資房地產之變現性低，均使得供給日增，

餘屋問題日益嚴重，並進一步造成市場失衡。

（二）相關產業經營困難

由於房地產市場長期的不景氣，使得相關產業首當其衝，增加經營 困難，而市場上龐大數量的餘屋，也造成建設公司法人囤積大量的房屋，

形成資金嚴重積壓，加上貸款利息之負擔，週轉不靈宣告倒閉之公司時有 所聞，而連帶的上中下游產業、金融業等也紛紛捲入其中，造成連鎖性之 產業與金融危機。

（三）住宅品質與居住品質之下濾

龐大數量的餘屋，除了部分仍可流通於市場上以外，其餘絕大部分 不是產品設計錯誤、品質不佳、區位不當，就是整體設施機能不足，而這 一類房屋在求售無門情況下，可能招致閒置或廢棄，臻而連帶造成房屋市 場品質之下濾，並引發一連串之社會治安與環境景觀破壞等問題。

（四）國宅、軍眷住宅與政府直接興建住宅之競合

以往政府為照顧中低收入戶、軍眷與榮眷等，先後興建相當數量之 房屋嘉惠特定族群，惟此類房屋之售價往往低於市價，造成公部門嚴重干

住宅，並轉由民間來興建，而政府則改以補貼方式來維持公平性，如此將 有助於減少市場上之餘屋數量，並避免與民爭利。

（五）住宅資訊之匱乏

房地產市場餘屋數量充斥，主要原因即在於市場參與者缺乏正確之 住宅資訊，以致於盲目投資，並促使投機炒作風氣盛行。然而這當中，又 以政府缺乏專責機構來推動建立健全之市場資訊與流通管道，以及私部門 以業務機密為由，不願意進行資訊之交流，且未實行業必歸會之規範管 理，均造成市場資訊閉塞、市場資料延滯與市場資訊缺乏正確性等問題。

為求儘速解決龐大之餘屋問題，應研修相關法令成立專責機構，並結合公 私部門之資源，定期對市場發布資訊，籌設網站以提供即時之線上查詢。

（六）租賃市場之轉機

國內租賃市場長期處於不健全與不發達之狀態，由於市場規模有 限，租金收益不敷投資效益，使得國內提供之租賃住宅在數量與品質上均 嚴重不足，惟隨著國內工商業之發達與國際化之趨勢，未來勢必要提供必 要之租賃房屋供流動之人口所需，並且給予經濟不穩定前之年青人，適當 之租賃住宅，以減少購屋之負擔壓力。此外，未來對於傳統房屋自有之觀 念應加以有所扭轉，積極發展租屋市場，並給予稅賦之減免，制定合宜之 法令與契約保障，將能有效減少餘屋問題，並改變住宅消費型態。

二、對總體經濟之影響

（一）影響經濟成長率

近十年來，國內經濟成長率從民國八十一年的 7.5％，至民國八十七 年降為 5.7％左右，且有逐年向下修正之趨勢。由此顯示，國內經濟成長 逐年趨緩，而火車頭之房地產市場不景氣也反映出傳統產業面臨之困境，

並衝擊經濟成長，大量閒置之餘屋實為阻礙經濟成長原因之一。

（二）國內生產毛額成長趨緩

近十年來國內生產毛額約成長二倍以上，惟平均成長率逐年下降，

從 14％降至 6％左右，明顯的是受到國內經濟成長與外銷產量趨緩之影 響，而房地產市場不景氣所衍生的龐大數量餘屋，顯然也對總體經濟產生 了一定程度之衝擊，並造成國內生產毛額成長幅度之縮減。

（三）貨幣供給緊縮

自民國六十年至民國八十八年期間，國內貨幣供給額 M2 的月平均 變動率為 20％左右，而民國七十六年至七十七年之間，貨幣供給的成長 速度更曾經高達至 25％以上，惟最近半年以來，國內貨幣供給的成長速 度平均僅為 7％，明顯的呈現出緩慢上升之趨勢，而此一情況，或多或少 與房地產市場不景氣，資金需求減緩有所關聯，而餘屋數量的囤積，也使 金融機構在融資放款業務方面更趨於保守之態度。

（四）物價指數波動緩和

國內物價指數自民國六十年至民國八十八年期間為止，平均的變動 率約為 6％，惟近年來國內物價指數變動率都維持在 1％左右，顯示經濟 不景氣狀況下，消費支出有趨緩減少之情勢，而房地產市場也反映出同樣 之情形。

（五）人口結構改變

台灣地區截至民國八十八年為止，人口數已超過二千萬人，而近年 來人口數的成長率都低於 1％，顯示人口成長變動情形比例相當低，而在 人口結構中，又發現明顯有高齡化社會之現象，整體家庭結構也從大家庭 逐漸轉型為小家庭，因而未來老人住宅與個別家庭居住模式之變遷值得重 視與關注，相較於目前閒置之餘屋，顯然並未切合未來住宅之需求型態，

故應有所調整，以避免更多資源之誤置。

三、對金融市場之影響

（一）緊縮建築融資餘額

國內建築貸款餘額以民國八十四年一月份最高，建築貸款餘額的平 均月變動率為 0.67％，惟從長期趨勢分析，建築貸款餘額近幾年都呈現逐 年遞減之現象，顯示因為經濟不景氣的關係，使得建築貸款餘額大幅度減 少，而閒置的大量餘屋，也使銀行業者對建商之融資趨於保守。

（二）調降中長期放款利率

屋的長期滯銷，都明顯的增加了建築業者的資金成本。

（三）逾放比率與壞帳增加

根據中央銀行統計金融檢查處所統計的資料顯示，自民國七十七年 至民國八十八年為止，國內金融機構逾放比例逐年增加，特別是在亞洲金 融風暴之後，逾放比例更是高達 4.35％，而這期間，房地產業正處於景氣 低迷，市場囤積了相當多的空屋與餘屋，並且許多金融機構逾放之對象與 不動產業有所關聯，也更加惡化了逾放之情況。其次，由於餘屋數量龐大，

造成資金周轉不靈之廠商紛紛宣告跳票倒閉，而隨之也使得銀行承接呆帳 之風險提高，近而對金融機構本身產生了負面之影響。