解決餘屋問題之個別策略

策略一：餘屋個案條件不佳，應擬定適當的降價策略以迅速出清，避

免產生財務危機

一、 具體措施

(一)避免過度期待，直接降價以求

一般股票投資時，若是大趨勢呈現向下探底的態勢，投資人往往會認 賠殺出，以少賠即賺的投資心態來確保長期投資效益，由於房地產屬於實 質資產，在面臨繼續持有以等待機會或是忍痛殺出的決策時，建設公司往 往陷入投資迷思之中，但在此大環境不佳且個案本身條件有相當大抗性的 情況下，建設公司應尋找停損點而非獲利點，以免陷入無法挽救的財務危 機中。尤其若個案的鄰里條件與區域條件尚可，僅是因為個案本身條件的 不佳所造成的餘屋，在目前住宅供給量龐大且房地產市場長期不景氣，在 短期無明顯的復甦契機下，建設公司不應過度期待餘屋的消化可藉由景氣 復甦來解決，而應衡量餘屋持有的成本，直接降價以求。

(二)衡量競爭狀況，擬定適當降價策略

降價策略的擬定對於餘屋出清具有相當重要的影響，但在降價策略擬定 過程中，除考量個案本身條件外，更應注重競爭個案的策略，由於需求相 對於供給相當有限，建設公司應盡量掌握先機。

二：策略評估

（一）降價對於餘屋消化相當有助益，所需時間也較短，但重點在於如何讓購屋 者感受到物超所值，且不會因擔心房價仍會持續下跌而觀望，所以與其緩 步下降，讓購屋者觀望，不如直接訴諸底價，以較具競爭力的價格，並透 過買貴保證買回的策略應用，消除購屋者之疑慮。

（二）降價對於建商的預期投資收益或有影響，但若餘屋無法出清則必須支付龐 大的利息負擔，降價所造成的損失與繼續持有的成本支出可透過精算方式 來決定繼續持有時間。整體而言，直接降價出清，不但可節省建設公司的 人力，在大環境不佳的情況下，亦較具有可行性，整體的效益也較高。

策略二：餘屋個案條件尚可，但鄰里環境不佳，自行或協調政府改善

公共設施或直接降價抵扣

一、 具體措施

(一)衡量改善品質或直接降價之影響

鄰里環境構成住宅品質的重要一環，若是個案本身條件尚可，僅是因為 鄰里環境的不佳而造成餘屋無法出清時，建設公司應衡量進行公共設施的改 善與直接降價抵換兩者間之成本效益。

(二)視個案規模決定策略類型

鄰里環境的不佳應是建設公司在投資之前即可掌握之資訊，餘屋的形成 代表建設公司投資計畫的疏忽，雖然本身個案無重大的瑕疵，但在購屋者選 擇標的多，比價空間大的大環境下，購屋者不願意以現行價格接受個案的品 質組合是一事實，提昇環境品質或是直接降價尋找購屋者的保留價格均是可 行的途徑，由於改善鄰里環境必須額外支出一筆投資，而協調政府改善則面 臨冗長的程序，是否符合經濟效益則需視個案的規模而定。

二、策略評估

(一) 鄰里環境的改善因有相當大的外部性，且需耗費相當的時日與經費，需 視建設公司餘屋的量體來決定其效益，一般若是餘屋量體不具規模，仍 應以降價方式來解決，此類型餘屋相較於個案本身有瑕疵的餘屋相對應 較具競爭性，其降價程度應視外在環境的不寧適性而定。

(二) 直接降價抵扣以消化餘屋，可節省建設公司的人力，在大環境不佳的情 況下，亦較具有可行性，整體的效益也較高。

策略三：區域條件不佳，需求不足，應加速地方建設或改變經營型態

一、 具體措施

(一)促請政府加速公共建設

區位偏遠或交通不佳的餘屋，往往是對政府地方建設過度樂觀預期所造 成，為減少購屋者之抗性，促請政府加速公共建設的興建，改善區域環境之 條件是解決方式之一。

（二）改變經營型態

除區位偏遠外，若個案本身的條件並無問題，可考慮改變經營的型態，

例如專業出租住宅、主題式俱樂部、或是配合政府相關住宅計畫，做為出租 國宅。

二、策略評估

（一）加速地方建設可能必須耗費相當的時間，透過改變經營型態的方式應較具 時效性，雖然在改變經營型態過程中可能必須支付部份成本，但在大環境 不佳，短期無法吸引購屋者進駐的情況下，應是較具可行性的選擇。

（二）在改型過程中仍必須有深入的市場分析與明確的市場定位，並盡量與政府 相關政策配合。