解決空屋與餘屋策略優先順序評估

本章前述章節分別提出針對解決空屋與餘屋的具體策略與執行步驟，然而 為利於所有策略之執行能切合需要，並能於短期達到解決空屋與餘屋之效果，長 期達到預防之成效，如下進一步針對所有解決空屋與餘屋之共同策略與個別策略 加以評估其執行的優先次序。其次，本節特別先針對第四章空屋與餘屋屬性統計 分析顯示情況，提出現況問題之具體解決策略。

一、空屋與餘屋屬性現況問題優先解決策略

（一）空屋

策略：提供作為出租住宅，或加速進行老舊空屋拆除與更新

從屬性現況分析可知，空屋問題明顯集中於都市地區，約佔了七成，且以 公寓及透天別墅居多，約佔了六成，屋齡方面則略顯老舊。從分析中可以推論空 屋屬於品質較老舊之房屋，而此一部份的房屋，在投入住宅市場銷售時恐難以有 銷售競爭能力，因而應針對其房屋狀況加以區分，如為屋況尚佳之房屋應鼓勵其 投入租賃住宅市場，以取代目前租賃住宅市場上品質差之房屋；若為屋況不佳之 老舊空屋，則應鼓勵其儘速拆除重建，或進行地區都市更新，以改善整體都市環 境品質。

（二）餘屋

策略：都市地區餘屋應採行降價策略出清，鄉村地區餘屋應加速地方建設或改變 經營型態

從屬性現況分析可知，餘屋主要還是分佈於都市地區，約佔了四成，且以 大樓居多，佔了三成五，並且持有時間短；而第二級與第三級鄉鎮地區之餘屋合 計則佔了六成，並且小面積之套房類型產品佔了四成。以都市地區之餘屋個案條 件都應無太大問題，區位也不致於偏遠，因而供需失衡應為造成餘屋之主因，此 可藉由適度的降價策略來解決，並加速餘屋之去化。至於鄉村地區之餘屋，究其 原因為區位不佳與產品規劃錯誤所導致，其解決之策略則有賴於政府加速興建公 共設施，或是由業者自行改變餘屋使用型態以求獲得改善與解決。

二、解決空屋與餘屋個別策略優先次序

本研究於前述章節提出解決空屋與餘屋的共同策略與個別策略，惟各個策 略執行所需之人力、時間、經費與效益不同，為便於政府決策時施政之參考依據，

依照各評估標準以時效性、人力與金錢，以及效益程度，擬定各策略執行之優先

順序原則為短期內能具體減少空屋與餘屋數量，其次為有利於誘使刺激空屋與餘 屋減少之促銷手段，最後則是預防性措施。如下分別針對空屋與餘屋，將共同策 略與個別策略加以一同評估，藉以提出可行策略的優先執行順序與未來預防之 道。

（一）解決空屋策略之優先順序

本研究針對解決空屋問題提出四個共同的策略與五個個別策略，如下分別以 人力、時間、經費與效益等指標加以評比，詳見表 7-1，藉以找出各策略之執行 難易與優先順序。

從表 7-1 分析結果，解決空屋策略中，健全租賃市場為最優先應被執行的策 略，在住宅自有率高達八成以上之台灣地區，住宅政策應先發展租賃市場，提升 租賃住宅品質，而健全租賃住宅市場，可將空屋與餘屋從銷售管道增加至租賃使 用消費管道，為共同策略中最能立即去化空屋與餘屋之方法。其次，建立住宅品 質評鑑制度，能確保空屋之品質，而建立聯賣制度所需之時間、人力、經費最少，

且屬於市場面之策略，無須政府之干預，在衡諸品質之確立能增加產品聯賣時之 保證，故應優先建立住宅品質評鑑制度，然後才是付諸行銷手段，二者都應優先 於短期被提出來加以執行。

再者，建立聯合拍賣制度為促銷空屋之手段，其拍賣公司之成立與推廣需要 一段時間，而政府亦需給予輔導監督，故可列為中期策略。其次，提高中古屋貸 款額度與暫緩政府直接興建各類住宅，均屬於政府決策命令層面，立即執行與否 在於政府之評估，前者政府所必需考慮的是經費來源，長遠則是建立保險制度，

而後者可立即停止政府興建之住宅供給，並誘使原承購戶轉向購買市場上之空 屋，惟同樣在現金補償上需準備龐大之經費，此二措施均有助於明顯去化空屋，

在經費考量規劃下，可列為中期策略。

至於健全住宅資訊管道為未來長遠發展之方向，這當中住宅資訊網站硬體設 施之建立應屬於短其可被執行，並提供空屋與餘屋資訊供搜尋，惟整體住宅資訊 之健全，包括資訊之正確性、更新之時效性、經費、人力與訓練，以及未來線上 交易之安全性與資訊分享之可行性，資訊之分析與相關法規諮詢等等，均有賴長 遠之規劃與逐步施行，並應另外擬定短、中與長期計畫來落實。其次，老舊空屋 之拆除與都市更新，因涉及空屋之查估、認定，所需人力與經費不貲，且都市更 新程序曠日廢時，非短期能加以達成。而提高空屋持有成本，僅能迫使空屋釋出，

以及預防未來在房地產上之投機炒作，並無法立即明顯解決空屋問題，且加稅引 發之民眾反彈顯不易處理，故均可列為長期懲罰性與預防性之措施。

表 7-2 為解決餘屋策略之優先順序，由於餘屋屬於建商手中提供於市場上銷 售之產品，因而在環境條件均佳之情況，而因著市場供需造成無法去化銷售時，

降價策略應為立即可行，且無須耗費任何政府人力與經費，而由業者依市場法則 自行調整做出決策，也是短期解決餘屋的最有效辦法。其次，健全租賃市場，同 樣有助於餘屋之使用管道增加，且為政府推動之住宅政策之一，並無須增加政府 任何人力、經費支出，也應列為短期被執行的策略。至於建立住宅品質評鑑制度，

能確保餘屋之品質，也是對餘屋進行體檢，屬於誘因性措施，惟為建立住宅品質 保證，應優先加以執行，故列為短期措施。

其次，如果是因為鄰里條件不佳，可協調政府或自行改善公共設施。這當中，

協調政府所需耗費之人力與時間，以及設施短期完成之可能性均不太高，業者可 以自行負擔成本來加以改善，或者乾脆折價求售應較為可行。至於建立聯合拍賣 制度為促銷餘屋之手段，其拍賣公司之成立與推廣需要一段時間，而政府亦需給 予輔導監督，故二者可列為中期策略。

至於區域條件不佳而要求加速地方建設，更是短期難以預見，且從政府人 力、時間與經費上之支出均極為昂貴而不太可行，故由業者採行改變經營型態，

可能還有去化之可能性。而為求解決餘屋，健全住宅資訊管道為未來長遠發展之 方向，這當中住宅資訊網站硬體設施之建立應屬於短其可被執行，並提供餘屋資 訊供搜尋，惟整體住宅資訊之健全，包括資訊之正確性、更新之時效性、經費、

人力與訓練，以及未來線上交易之安全性與資訊分享之可行性，資訊之分析與相 關法規諮詢等等，均有賴長遠之規劃與逐步施行，故都列為長期策略。

表 7-1 解決空屋策略優先順序評估

表 7-1 解決空屋策略優先順序評估（續表）

表 7-2 解決餘屋策略優先順序評估

表 7-2 解決餘屋策略優先順序評估（續表）

第六節 小節

本章針對空屋與餘屋之問題與形成原因，在檢討評估現有解決策略後，擬定 空屋與餘屋解決策略之原則，並提出解決空屋與餘屋的共同策略，以及個別策 略，並參照台北縣個案資料屬性分析結果，提出空屋與餘屋之解決策略，以及針 對本研究提出之策略擬定優先執行順序。

有關解決空屋與餘屋之共同策略包括：健全租賃市場、建立住宅品質評鑑制 度、建立聯合拍賣制度與健全資訊管道。解決空屋的策略包括：建立聯賣制度與 聯合促銷、提高中古屋貸款額度、政府暫緩興建各類住宅、加速老舊空屋拆除與 都市更新，以及提高空屋持有成本。至於解決餘屋的策略則是包括：擬定適當降 價策略、自行或協調政府改善公共設施，以及加速地方建設或改變經營型態。

針對空屋與餘屋屬性現況問題的解決策略，在空屋方面為提供作為出租住宅 或加速進行老舊空屋拆除與更新。餘屋方面，都市地區之餘屋採行降價策略，而 鄉村地區餘屋則應加速地方建設或改變經營型態。有關解決空屋策略的優先順 序，短期策略為健全租賃市場、建立住宅品質評鑑制度與建立聯賣制度和聯合促 銷，中期策略為建立聯合拍賣制度、提高中古屋貸款額度與政府暫緩興建各類住 宅，長期策略則是健全資訊管道、加速老舊空屋拆除與都市更新，以及提高空屋 持有成本。有關解決餘屋策略的優先順序，短期策略為健全租賃市場、建立住宅 品質評鑑制度與擬定適當降價策略，中期策略為建立聯合拍賣制度與自行或協調 政府改善公共設施，長期策略則是健全資訊管道，以及加速地方建設或改變經營 型態。