結論

本研究從空屋與餘屋之定義加以釐清，並評估現有之空屋與餘屋推估方 式，且進一步分析台灣地區之空屋數量與主要都市地區之餘屋數量，且以台北縣 作為個案研究地區，從地政事務所建物登記資料中進行空屋與餘屋之屬性分析，

並探討空屋與餘屋所產生之衝擊問題與形成原因類型。其次，對於現有空屋與餘 屋之解決策略加以評估檢討，並邀集產官學界共同會商空屋與餘屋之問題及解決 策略想法，臻而融合上述現況、屬性、問題、原因類型、現有策略，以及各界之 想法意見，提出本研究解決空屋與餘屋之策略、具體步驟與執行優先順序，並加 以歸納為如下十點結論：

一、空屋數量推估以台電資料推估方式最為精確，而餘屋數量推估則是以地政事 務所建物登記資料抽樣推估為主

三種空屋推估方式中，台電資料推估方式或住宅存量資料推估方式基本上 都無法反映出空屋的品質狀況，但對於空屋數量之推估相較於地政機關登記資料 推估方式來得精確，而台電資料推估方式推估之誤差程度，依相關實際研究證實 又比住宅存量資料推估。因此，空屋數量推估以台電資料推估方式最為精確，而 地政事務所登記資料推估方式則可以作為空屋屬性分析之用。

餘屋數量推估方面，主要是以地政事務所建物登記資料抽樣方式來推估建 商之餘屋數量與屬性，雖然無法全盤涵蓋所有之餘屋，但對於釐清建設公司法人 名下持有之房屋及其屬性現況仍有一定之代表性，也有助於提供作為釐清餘屋屬 性之功用。

二、全台空屋數逾百萬戶，且北部多於中部與南部。餘屋則是都市地區與鄉村地 區問題較為嚴重

截至民國八十八年底止，依台電用電不足底度戶數推估之台灣地區空屋數 總計為 1,030,701 戶，若依區域特性分析，都會地區之空屋數明顯比較多，特別 是在台北縣。其次，若從空屋數之增加倍數分析，台中市、桃園縣與高雄市之空 屋成長快速。整體而言，空屋數是北部地區多於中部地區，而中部地區又多於南 部地區。

餘屋現況方面，依據張金鶚等（1999，2000）針對台北市（縣）、高雄市、

台中市、桃園縣、新竹市（縣）、台中縣、台南市與高雄縣等十縣市進行之餘屋

分析結果發現，都市地區與鄉村地區餘屋問題較為嚴重，特別是台北縣的空屋與 餘屋數量均明顯偏高，空餘屋問題相較於其他縣市嚴重。

三、空屋屬性都市地區問題嚴重，且以老舊公寓為主。餘屋屬性都市地區新餘屋 多，鄉村地區舊餘屋多，且以大樓為主

空屋(或空屋非餘屋)方面，依序是都市地區之問題高於市郊地區與鄉村地 區；從面積來看，發展越密集的都市，空屋以二到三房的類型越高；屋齡方面，

空屋普遍略顯老舊，且都市程度高之地區，屋齡愈老舊；類型方面，空屋以別墅 透天及公寓類型佔多數。餘屋方面，以都市地區多於衛星城鎮，而衛星城鎮又多 於鄉村地區；而餘屋類型則以住宅大樓為主；在餘屋持有時間方面，都市地區以 新餘屋居多，而愈往鄉村地區則餘屋持有時間愈長。就二者的比較上，空屋非餘 屋在比例上集中於市區、以別墅透天及公寓為主；餘屋則是比例上集中於郊區、

以大樓為主的形式。在屬性上有較明顯的差異。

從空屋與餘屋屬性分析中，可以歸納出空屋或餘屋的可能產生原因包括：

餘屋在郊區的比重相對較高，隱含區位條件不佳、交通不便。而空屋在面積及屋 齡(持有時間)方面條件較差，可能是老舊不適居住的房屋。餘屋方面則顯示出產 品規劃設計不符市場需求、或者同類產品供過於求之現象。在地上總樓層方面(類 型因素)，餘屋在郊區有過多的套房產品，顯示建商的產品市場定位有問題，或 是因為過多的供給而造成餘屋發生。

四、空屋與餘屋的衝擊問題發生層面包括個人投資消費、房地產業與金融產業經 營判斷能力、政府決策措施，以及總體經濟變化失策等等

（一）空屋方面

1.不適宜居住之空屋：都市地區-屋齡老舊與屋況不佳、鄉村地區-區位不佳。2.

暫時性空屋：屋主出國、出差、出遊、裝潢、搬遷或轉租中。3.可利用而不在市 場上之空屋：閒置或低度利用、轉作其他用途或長期投資、保值與儲存使用。4.

可利用而在市場上之空屋：空屋條件不佳、市場資訊不健全、個案資訊不流通、

價格無共識、租賃市場不健全與金融條件誘因不足。

（二）餘屋方面

1.個案因素：基地區位不佳、產品規劃設計不當、施工品質差、社區環境不好、

資訊封閉與行銷手法不足或建商倒閉、轉手與形象不佳。2.鄰里因素：缺乏公共 設施、接近鄰避設施、交通不便或景觀不佳。3.區域因素：交通運輸不佳、生活、

五、解決空屋與餘屋應先釐清定義、數量、類型，並以民間為主，政府為輔，從

制。參與拍賣之物件得訂定底標，並提出該標的物底價一定金額作為保證金。

對於承購人符合現行國宅優惠貸款資格者，政府提供優先獲得貸款補助與租稅 減免相關誘因。

（四）健全資訊管道，提昇決策品質

具體措施包括由政府與民間共同扶植公正之非營利組織，以財團法人基金 會方式成立房地產資訊中心與資訊網站。由政府、仲介公會、建商公會間協商 建立資訊之交流及共享機制，並彙整公私部門與學術單位之研究報告，增加資 訊之專業性與服務性。提供成交行情、預售屋與中古屋供需資訊行情，並定期 公布景氣動向分析。健全良好之財務運作機制以利永續經營。

七、解決空屋問題之個別策略

（一）促成仲介業者間更廣泛的共同合作，聯賣銷售空屋與餘屋

具體措施包括由仲介業者合作建立聯賣制度，加速物件的流通速度。透過 房屋博覽會或嘉年華會方式共同促銷，或於世貿中心定期舉辦房屋聯賣展售會。

對於符合現行國宅優惠貸款資格者，政府提供優先獲得貸款補助與相關租稅減免 之獎勵。

（二）提高中古屋之貸款額度，建立與購買新屋相同之誘因

具體措施包括放寬中古屋之貸款額度。中古屋貸款額度與新屋差距之部分

（約為二至三成），由政府先行承做信用貸款，再逐步移轉開放產險公司經營。

（三）政府應暫緩興建各類住宅，並改以金錢補助方式購買民間興建住宅。

具體措施包括停止政府直接興建住宅，改採現金補償方式，由承購戶自行 尋找購置或承租合適之住宅。品質鑑定優良之空屋，提供作為國宅、軍公教與中 低收入戶住宅選購之標的。

（四）加速老舊空屋之拆除與都市更新。

具體措施包括對於老舊房屋拆除給予拆除補助金，逾期則強制拆除並罰 緩，拆除後新購住宅者，若符合優惠貸款條件優先給予優惠購屋貸款。對於大面 積窳漏地區之空屋應由各縣市政府循都市計畫程序辦理都市更新事宜。

（五）提高空屋持有成本。

具體措施包括提高非自用住宅之地價稅或房屋稅，並建立住宅總歸戶冊制 度，對於非自用住宅之空屋所有權人，持有空屋累計超過一定數量與金額者加徵

八、解決餘屋問題之個別策略

（一）個案條件不佳，擬定適當的降價策略以迅速出清，避免產生財務危機 具體措施包括建設公司不應過度期待餘屋的消化，而應衡量餘屋持有的成 本，直接降價以求。降價策略的擬定除考量個案本身條件外，更應注重競爭個 案的策略，盡量掌握先機。

（二）鄰里環境條件不佳，自行或協調政府改善公共設施或直接降價抵扣 具體措施包括個案條件尚可，僅因為鄰里環境不佳而造成餘屋無法出清 時，建設公司應衡量進行公共設施改善與直接降價抵換兩者間之成本效益，以及 視個案規模而定。

（三）區域環境條件不佳，加速地方建設或改變經營型態

具體措施包括促請政府加速公共建設的興建，改善區域環境之條件。改變 經營的型態，作為專業出租住宅、主題式俱樂部、或是配合政府相關住宅計畫，

做為出租國宅。

九、空屋屬性現況問題的優先解決策略，屋況佳者應鼓勵其投入租賃市場，屋況 差者應加以拆除或更新。餘屋屬性現況問題優先解決策略，都市地區應降價 出清，鄉村地區則是加速地方建設或改變經營型態。

十、解決空屋與餘屋策略的優先順序應分為短期、中期與長期策略

（一）決空屋策略的優先順序

1.短期策略：健全租賃市場、建立住宅品質評鑑制度與建立聯賣制度和聯合促銷。

2.中期策略：建立聯合拍賣制度、提高中古屋貸款額度與政府暫緩興建各類住宅。

3.長期策略：健全資訊管道、加速老舊空屋拆除與都市更新和提高空屋持有成本。

（二）解決餘屋策略的優先順序

1.短期策略：健全租賃市場、建立住宅品質評鑑制度與擬定適當降價策略。

2.中期策略：建立聯合拍賣制度與自行或協調政府改善公共設施。

3.長期策略：健全資訊管道與加速地方建設或改變經營型態。