第五章 臺中市中區的都市再生可行性評估
第一節 中區的都市再生基本條件
行政院於 2009 年 6 月 23 日經審查會議，通過台中縣(市)合併升格直 轄市一案，並宣布於2010 年 12 月 25 日正式升格為直轄市。臺中市在合 併升格之後位處於核心之都市，中區之地理位置為核心都市之核心。因 此，中區之都市再生計畫，勢在必行，亦有其必要性。
由第二章可得知，都市再生係對現有之都市賦予新的生命力，其意義
是不同於都市更新的。都市再生通常範圍較小，且較為著重於實質環境問 題的解決；而都市更新通常範圍涉及整個都市，且都市更新的目標是在於 解決都市之經濟、產業、文化資產，以及都市保存等綜合性問題（何東波，
2002：158-159）。
就外國在都市更新上之經驗而言，都市不斷地擴張與往郊區發展是無 法確實解決都市衰頹的問題。因此，舊市中心之再生儼然成為國際之趨 勢，而對於地狹人稠的臺灣而言，舊市區的再生更能將土地與空間再度進 行有效利用之最好方式。是故，對於臺中市中區這樣一個老舊市中心，甚 至是地狹人稠的臺灣來說，都市再生之必要性是非常急迫且需要的，利用 舊市區之再生，以有效使用既有之空間及土地。
就國外之經驗而言，發展都市再生能將區域資源，如：文化、歷史及 產業等，與地方之發展結合；尤其倘若能特別重視場所與特色空間之營 造，則能更加快速地達成再生之目標。
現階段臺灣所面臨到的問題，很大部份是因都市機能衰頹所引起，尤 其是在老舊市中心商業地區，因為是最早開發地區，故常因經濟成長快 速、人口郊區化的情形衝擊下，而使得因原本老舊設施無法負擔該具備之 機能，造成商業沒落、人口外移的惡性循環。以目前臺灣在都市計劃上之 施行方案，大抵皆以市地重劃，或是開發郊區為主，而對於老舊市中心而 言，因其地價較高等因素，導致在政策上均已開發新興區域為主。在這樣 的衝擊之下，老舊市中心便無法與新興開發區域相抗衡，導致人口流失。
人口流失便導致老舊市中心之衰微，而使其失去競爭力。但對於地狹人稠 的臺灣而言，每一塊土地之利用都是非常重要的，是故，在都市發展上不 應僅是開發新興區域，更應在擁有豐富歷史、文化等資源之老舊市中心上 耕耘；也因此，臺中市中區的都市再生對於人口已超過一百萬之臺中市而 言，更顯得相對地重要。
臺中市的都市化運動，從東大墩時代起，經日據時代，光復到現在，
一百多年來，幾乎就沒有靜止過。（沈征郎，1979：15）臺中市經過日據 時代所做的都市計畫之後，街道以「棋盤式」的方式整齊地排列，建築也 多採取歐風形式。然而，其棋盤式的規劃在擴展至綠川、柳川兩川、公園 以及鐵路的影響下，發生了變化，始得街道不再是以棋盤式的方式呈現，
而漸漸地變得複雜。
雖然在日據時代有計劃性的規劃中區，後來因地形及開發的因素，而 變得偏離原來所計畫的棋盤式都市計畫，但其所奠定下來的基礎，卻是可 以成為中區日後都市再生的基本條件。
以臺中市中區之都市特色而言，其相當具有中心商業區之特色。在我 國，住商混合是都市生活之習性，而都市中心商業地區雖然不像西方國家 一樣，晚上、假日時居住在以外之處，卻因為中區之都市老舊程度而造成 人口外移嚴重。對中區而言，雖然具備中心商業區之特色，但人口外移的 情況，造成中區在此方面之優勢逐漸降低，形成目前的情況。
中區處於中心商業區之優勢地理位置，八 0 年代以前在商業活動、人 口數量等皆是獨占鰲頭的地位，但是，到了九0 年代因為市區公共設施不 敷使用不便，如：公園綠地不足、停車場不夠民眾使用等，加上政府政策 已開發新市鎮與市地重劃為主，使得縱使有第一廣場更新案等都市更新方 案，卻依然擋不住人口、商業轉往屯區等郊區發展之情形。
雖然中區目前處於都市發展弱勢的情況，但是中區仍保有優勢之條 件。在歷史演進上能夠相當清楚地了解到，中區本身在臺中市都市歷史發 展上占有相當大的地位。從日據時期開始，中區便開始是商業活動中心，
縱貫鐵路之發達展開了臺中火車站前延伸至三民商圈的繁榮景象。不論是 傳統商業市場的設立、百貨賣場林立，使得中區成為繁華熱鬧的區域。
中區繁榮景象因為環境的變遷、商業型態的改變，造成其無法抓住以 往的興盛情形，使得人口外移嚴重。中區本身也因為硬體設備無法負荷大 環境的演變，如：街道仍以日據時代時所建立的狹小空間為主，無法跟上
目前多以四輪以上交通工具必須具備之寬大道路；公共設施，如：停車場 之不足，無法容納外來車輛，使得民眾到中區購物之意願降低；商業之經 營型態的改變，不再是像以往小雜貨店便可滿足民眾需求，現今主要以購 物商場的整齊、清潔、明亮，以及廣大的商場空間為多數民眾有意願購物 之環境。
臺中市政府於 1986 年開始規畫市中心之更新，其中之ㄧ便是干城區 之都市更新計畫。由於中心商街廓較為窄小，加上地權之擴散，使得更新 不易，因此，臺中市政府便以整體開發之方式臺灣土地開發公司合作，以 十年為期，構想以綠化行人專用購物區為主，配合廣場使用，引進商業活 動之進駐。接著臺中市政府亦將日據時代所興建的第一市場作一更新計 畫，因第一市場位於市中心商業區之黃金地段，卻因其老舊髒亂，影響市 容之觀瞻，有礙於市中心地區多用途之商業使用之目的。是故，市政府便 將其拆除重建為大樓，並於1991 年完工使用（溫博煌，2003：56），現成 為複合型商業用途大樓。中區目前有多項建設計劃已實施或正在實施，
如：火車站前景觀工程、梅川景觀再造工程、繼光街行人徒步區之工程設 計、臺糖大型購物中心，與即將動工之鐵路地下化及捷運工程等，這些計 畫方案在在顯示政府在開發新市鎮與市地重劃之都市發展之後，逐漸地開 始重視市中心商業地區對於臺中市的重要性，進而重視中區都市之發展。
但是，雖然目前臺中市政府已著手進行規畫小型區域之建設，但對於中區 卻未有整體都市計劃之方案產生，是故，在中區都市再生之方案上，政府 卻未有一套完善措施，即使有小型之規畫方案實施，卻對於中區整體都市 發展與形象卻未能有所提升。
在第四章中區都市衰敗關鍵因子中，以房地產來看中區的衰敗時曾提 到，以臺中市政府公布歷年公告土地現值地價情形中，全市公告土地現值 地價調幅均為正值；唯在2001 年到 2004 年為負值。而臺中市中區之公告 土地現值地價在1995 年到 2006 年之間，其公告土地之現值調幅中，均呈
現負值；其中，2001 年更調幅至負值 20.84％。此時的臺中市全市之公告 土地現值，呈現正值；而中區一直到2007 年才開始為正值 0.5％，2008 年 為正值1.5％；2009 年公告土地現值與去年持平，調幅為零。（臺中市政府 地政處，檢索日期：2009 年 5 月 15 日
http://land.tccg.gov.tw/chinese_big5/infoquery/info_05.php）。
在公告地價方面，臺中市全市 1991 年至 2007 年調幅均為正值，且在 2007 年更是調幅正值 15.29％。而臺中市中區之公告地價調幅，在 1997 至 2007 年處於負值之狀態，甚至在 2004 年度負值高達 33.70％（臺中市政府 地政處，檢索日期：2009 年 5 月 15 日
http://land.tccg.gov.tw/chinese_big5/infoquery/info_05.php）。
此對照臺中市其他行政區來看這些數據顯示出中區因為商業之衰落，導致 中區之房地產價值亦隨之大幅滑落。
就都市政治經濟學的觀點來看，希冀能夠運用都市更新事業來達到其 具備政治功能以及經濟之目的，在政府決策上對於資源再分配的結果，能 夠將此目標達成。由房地產所浮現的數字來評斷一個都市之重要性，對於 中區而言，都市衰敗之三大關鍵因子主因便起於環境因素。由於房屋的老 舊、道路的狹小，導致人口嚴重外移，以致於商業活動降低。是故，就其 根本之因便是中區的環境因素，而環境造成的衰敗由其房地產之增貶便可 清楚得知。依臺中市政府公布之公告土地現值地價以及公告地價可以非常 清楚地看出中區近年來均處在衰敗之處。
中區目前在都市發展上居於臺中八大行政區之劣勢地位，主要因其 都市衰敗關鍵因子之外，還包括臺中市重視市地重劃以及開發新市鎮等政 策制度所致。但是，中區仍有其固有之優勢。是故，本研究將研究資料29對
29本研究將研究資料與溫博煌《台中市舊市中心區再發展目標與策略之研究──分析階層程序法
之應用》作一整理，2003：73-76。
於中區之現況以SWOT 分析30，究其發展之優勢、劣勢、機會以及威脅，
作為本研究研擬都市再生作為與步驟之參考。
壹、 優勢分析(Strengths)
一、都市發展歷史悠久
以整個臺中市而言，都市發展時期大致上可以分為三個階段：第一、
日據時期以前，也就是清朝統治時期；第二、日據時代；第三就是戰後的 臺中市都市變遷。然而，不論是清朝統治時期、日據時代，或者是戰後的 臺中市都市發展，中區在臺中市都市發展上佔有非常重要之地位。
中區的都市發展，由清朝時期便已開始，至日據時代蓬勃發展。由第 三章中，中區的歷史演進可以得知，清朝時期之小北門為人口、房屋較為
中區的都市發展，由清朝時期便已開始，至日據時代蓬勃發展。由第 三章中，中區的歷史演進可以得知，清朝時期之小北門為人口、房屋較為