中區的都市再生財務方案評估

都市更新第十八條規定：「各級主管機關為推動都市更新事業，得設 置都市更新基金。以整建或維護方式實施都市更新之規劃設計及實施經 費，或組織更新團體以重建方式實施都市更新事業之規劃設計費，得以前 項基金酌予補助之；其申請要件、補助額度及辦理程序等事項之辦法或自 治法規，由各級主管機關定之。」

第四十四條規定：「都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市 更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵： 1.實施容積管制前 已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容 積建築； 2.更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不 予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有 者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積；3.主管機關依第六條或 第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，

給予適度之容積獎勵；4.其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機 關報中央主管機關核准者；5.前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所 有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準 者，得適度增加其建築容積。依第七條第一項第一款規定劃定之更新地 區，於實施都市更新事業時，其建築物高度，除因飛航安全管制外，不受

建築法令及都市計畫法令之建築高度限制；其建蔽率得經直轄市、縣（市）

主管機關審議通過，按原建蔽率建築。第一項建築容積獎勵辦法，由中央 主管機關定之。」

第四十五條規定：「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存 及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土 地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都 市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移 入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業 方法等規定辦理。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，

其原為私有之土地應登記為公有。」

第四十六條規定：「更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅 捐：1.更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半 徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法 課徵之； 2.更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年；3.依權利變換取得之土 地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十；

4.不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十； 5.

實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵 土地增值稅；6.實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免 徵土地增值稅及契稅。」

第四十七條規定：「以更新地區內之土地為信託財產，訂定以委託人 為受益人之信託契約者，不課徵贈與稅。前項信託土地，因信託關係而於 委託人與受託人間移轉所有權者，不課徵土地增值稅。」以及第四十八條 規定：「以更新地區內之土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託 人為地價稅或田賦之納稅義務人。前項土地應與委託人在同一直轄市或縣

（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依土地稅法第十六條規定稅 率課徵地價稅，分別就各該土地價占地價總額之比例，計算其應納之地價

稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應 與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：

1.受益人已確定並享有全部信託利益者；2.委託人未保留變更受益人之權 利者。」

依都市更新條例中，都市更新主要獎勵措施之項目，以財務而言，大 抵為以下兩種形式：

一、增加收益之獎勵

此獎勵措施主要藉由獎勵制定增加其未來之收益，同時提高個案之投 資報酬率，其獎勵之方式有：容積獎勵、容積移轉與時程上之獎勵。此獎 勵方式對於短期投資影響較大。

二、降低成本之獎勵

此獎勵措施主要藉由獎勵制定來降低其都市更新之成本，減輕其開發 與建設之財務支出，其獎勵方式有：稅賦上之優惠、招募都市更新信託基 金、興建公共建設之獎勵等。此獎勵方式對於長期投資影響較大。

一個財務方案之評估首重其方案行動之預算，預算過程一般而言，係 指預算之籌編、審議、成立、執行，以及決算之編造等一系列之程序，我 國之地方預算之過程與政治是分不開的³³（紀俊臣，2006：111）。長久以 來我國在地方財政上既存之部分，地方府會緊張關係需予以化解；即使在 精省之後，各地方政府之財政普遍仍然處於窘困的狀態。所謂之預算制 度，係依預算法與決算法規定中指道，預算制度為預算之籌編、審議、執 行，以及絕匴之編造等一系列之過程；至於預算之理論，其功能在於確認

33 美國學者 Shuman 再 1984 年時曾經從行政部門與立法部門之間的互動來觀察美國政府預算形 成之過程，其在其中發現預算與政治是分不開的，同樣地，在我國之預算決策上亦是如此。

預算領域之研究與發展的方向（紀俊臣，2006：112）。

政府預算會隨著歷史之演進、政治民主、經濟發展與社會需求等，以 配合不同階段之不同目的與功能。而預算便成為政府達到特定之政治、經 濟、社會等面向政策目標之主要工具，其主要功能有：資源配置之功能、

資金移轉之功能、經濟發展之功能、經濟穩定之功能、行政效率與效能之 功能、行政責任之功能、收入規劃之功能，以及支出控制之功能等八項功 能（徐仁輝，2002：82）。是故，預算可說係為一種地方政府在財政上之 決定的把關機制，倘若無法有效運用預算機制而浪費公帑，便無法對地方 有效地發展成為應有之狀態。因此，預算之重要性是在考量政策制定上的 ㄧ道強而有利之關卡。

政府之財政有四大功能：促進經濟發展、促進經濟穩定、促進公平所 得分配，以及促進資源配置之效率。生產因素，如：資本、土地、勞動力 與企業組織能力，除土地無法移動之外，其他三者均受區位選擇之影響

（locational choice）而移動，同樣地，人民在選擇居住地時亦往往受到房 地產之價格與地方政府所提供之公共設施之質量的影響（紀俊臣，2006：

236）。

都市再生所需費用相當繁鉅，臺中市政府雖然對於中區之都市再生業 已有其定案與計畫，但整項計畫絕非地方政府一年之年度預算所能容納。

（黃隆洋，1980：155-156）是故，本研究綜合獎勵內容，約略勾勒並說明 中區都市再生計畫之財務方案評估；其中必須首先瞭解都市再生所需之費 用，包括以下項目：

一、土地補償費用

由辦理機構統一辦理。如需獲得私人之土地，以興修公共設施及房屋，

則應給予土地所有權人適當之補償費用。由於中區為臺中市中心，地價昂

貴，此項費用往往占更新事業費用之相當大比例。

二、地上物補償費用

房屋通常連同土地一同徵收，故應在評估後，亦給予適當之補償費用。

雖然此項目費用在更新事業完成後能夠回收，但仍需龐大資金以供週轉使 用。

三、安置拆遷費用

其對象較為複雜，如：合法之房屋拆遷戶、有案違章建築拆遷戶、無

案違章建築拆遷戶、承租戶等，均為安置拆遷費用補償對象。其補助包括：

拆遷補助費、房租補助費、營業損失補助費、違章建築戶救濟金等，項目 類別繁多，亦為在更新事業上不小之支出。

四、房屋稅

此為更新事業上費用最大的一項。其需要足夠之資金支持，但通常更

新完成之後便可按成本收回，建立良好融資制度是此項費用最好之制度措 施。

五、建設公共設施費用

需要更新之地區往往公共設施缺乏，公共設施包括：道路建設、公園

綠地、停車場等建造。大部分公共設施之建設費用由政府負擔。

六、其他費用

包括：更新事業前置作業之調查、分析、研究與規劃，以及辦理機構

之行政管理費用等。

依據「都市計畫法」中第七十七條規定：「地方政府及鄉、鎮、縣轄 市公所為實施都市計畫所需經費，應以下列各款籌措之：1.編列年度預算；

2.工程受益費之收入；3.土地增值稅部分收入之提撥；4.私人團體之捐獻；

5.中央或縣政府之補助；6.其他辦理都市計畫事業之盈餘；7.都市建設捐之 收入。 」

「都市更新條例」第十八條亦規定：「各級主管機關為推動都市更新事

業，得設置都市更新基金。以整建或維護方式實施都市更新之規劃設計及 實施經費，或組織更新團體以重建方式實施都市更新事業之規劃設計費，

得以前項基金酌予補助之；其申請要件、補助額度及辦理程序等事項之辦 法或自治法規，由各級主管機關定之。 」是故，臺中市政府於 2005 年制 定「臺中市都市更新及都市發展建設基金收支保管運用辦法」，以規定其 都市更新財務來源。其第四條對於都市更新之實施費用規定：「1.土地價 款；2.房屋拆遷戶之補償、補助及安置費用； 3.房屋拆遷戶之獎勵及救濟 費用；4.更新地區房屋之重建、整建、維護所需研究、規劃設計費、工程

得以前項基金酌予補助之；其申請要件、補助額度及辦理程序等事項之辦 法或自治法規，由各級主管機關定之。 」是故，臺中市政府於 2005 年制 定「臺中市都市更新及都市發展建設基金收支保管運用辦法」，以規定其 都市更新財務來源。其第四條對於都市更新之實施費用規定：「1.土地價 款；2.房屋拆遷戶之補償、補助及安置費用； 3.房屋拆遷戶之獎勵及救濟 費用；4.更新地區房屋之重建、整建、維護所需研究、規劃設計費、工程

在文檔中 臺中市中區都市再生之研究 (頁 158-167)