第四章 臺中市中區的都市問題診斷
第三節 中區的都市衰敗關鍵因子
依據臺中市中區的都市問題屬性可以知道，中區之問題主要出現於環 境因素、人口外移，以及商業活動降低等，而這些因素常常緊扣在一起，
惡性循環。這在上一章中所提到，中區的歷史演進中不難發現，中區開發 的歷史在臺中市而言是非常悠久的。是故，本研究將臺中市中區的都市衰 敗關鍵因子，區分為環境因素、人口外移，以及商業活動降低三大主要因 子來探討：
壹、環境因素
臺中市總面積為 163.4 平方公里，共有八大行政區。其中，中區面積 僅有0.8803 平方公里，不僅成為全臺中市人口最少之區，也是全國面積最 小、人口最少的市轄區。因此，中區幅員太小便成為衰敗關鍵因子之一。
目前中區的道路多屬小而窄，很少能有四線道，甚至是八線道，這在 都市發展上實有非常重要的影響因素。而建築物的老舊也是中區都市衰敗 的關鍵因子。日據時代以前，回溯至清朝的建築物，都是以四層樓房，甚 至更低的樓房呈現，這在現今都市發展上是非常大的阻礙。建築物之老 舊、公共設施無法達到人民期待之質與量、學區無法符合人口需求，加上 連鎖商店無法從中獲利的情形之下，致使居民無法滿足現有之環境。同 時，政府之政策亦偏向開發新市鎮、重視市地重劃之部分，如此循環之下
的結果，便形成現今中區衰退之景象。對於中區長期演進來看，以其房地 產之漲跌便可了解其都市衰敗之關鍵因子之所在。
房地產為一般大眾及民間業者對於房屋與土地兩種財產之合稱，「不 動產經紀管理條例」第四條規定：「不動產：指土地、土地定著物或其可 移轉之權利，房屋為成屋或預售屋。」房地產可以將之視為一種財貨，其 特性與一般財貨之特性相當地不同。房地產具有以下幾項特性（李朝明，
1986：78）：
一、房地產之異質性
係指任何兩棟住宅很難完全相同，住宅所具備之屬性與其所提供之功 能眾多，若想找屬性、功能完全相同之房地產相當不容易。這樣的特性，
使得房地產之供給者很容易成為獨占，房屋價格也易受操控。
二、房地產之持久性
係指若無外力因素，其使用期限能夠相當久，房屋供給者便不需急忙 將房屋兜售，可以待價而沽。因此，在價格上很難在市場有超額供給時，
調整其售價；這也是為何房地產價格無法有效地發揮調整機能之措施。
三、房地產之高成本性
係指一般家庭需要花費數年積蓄才能買到，且在家庭支出上占有相當 高之比例。
四、房地產之不可移動性
係指房地產一旦興建完成後，便無法任意地移動，使得房地產無法自
由地流通，以致在住宅供需平衡的達成上較一般財貨要來得困難。
五、房地產之地域性
係指房地產之良莠除受房屋內部之環境因素影響外；亦會受到外在鄰 里之環境的影響，倘若外在環境複雜髒亂，房地產之價格便可能隨之起伏。
六、房地產之不可分割性
係指房地產之屬性與功能不可隨意分割，否則將失去其住宅意義，同 時也因此造成房地產成為複雜且龐大之財貨。
房地產之市場亦會跟著房地產所處之環境因素，如：人口、經濟、政 策等因素影響其供需。當房屋供給者之要價低於市場期望之平衡價格時，
會造成需求者搶購行為，交易便容易達成；若房屋供給者之價格高於市場 期望之平衡價格時，則可能造成需求者裹足不前。是故，房地產之市場成 交量與期成交之價格很難保證會落在供需之平衡點上（楊艾嘉，2004：
2-17）。
對於中區長期演進來看，以其房地產之漲跌便可了解其都市衰敗之關 鍵因子之所在。房地產地價便是顯現該地本身之價值，以及社會上之價 值。房地產參考指標上，本研究以「公告土地現值」以及「公告地價」為 主要之參考指標。「公告土地現值」係作為課徵土地增值稅之者要參考（林 英彥，2006：455）；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地 價之依據，每年1 月 1 日分區公告。政府公布土地之標準價格，供土地所 有人做為申報地價之參考，這個價，平均地權條例稱為公告地價，土地法 稱為標準地價（林英彥，2006：447），在此以公告地價統稱之。其每三年 分區公告一次，必要時得延長之。為考量民眾稅賦之負擔公告地價均較公 告土地現值為低。
以臺中市政府公布歷年公告土地現值地價情形中，全市公告土地現值 地價調幅均為正值，唯在2001 年到 2004 年為負值。而臺中市中區之公告 土地現值地價在1995 年到 2006 年之間，其公告土地之現值調幅中，均呈 現負值。其中，2001 年更調幅致負值 20.84％，此時的臺中市全市之公告 土地現值，呈現正值。而中區一直到2007 年才開始為正值 0.5％，2008 年 為正值1.5％；2009 年公告土地現值與去年持平，調幅為零。（臺中市政府 地政處，檢索日期：2009 年 5 月 15 日
http://land.tccg.gov.tw/chinese_big5/infoquery/info_05.php）。
在公告地價方面，臺中市全市 1991 年至 2007 年調幅均為正值，且在 2007 年更是調幅正值 15.29％。而臺中市中區之公告地價調幅，在 1997 至 2007 年處於負值之狀態，甚至在 2004 年度負值高達 33.70％
（臺中市政府地政處，檢索日期：2009 年 5 月 15 日
http://land.tccg.gov.tw/chinese_big5/infoquery/info_05.php）。
內政部亦發布「都市地價指數」來研究都市發展能力。「地價指數」
係以特定的時間點，作為地價的基準日，計算一定期間內地價上升或下降 的百分比；換言之，地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動 趨勢。
由於我國工商業高度發展以及經濟活動快速地變遷，致使都市地區之 土地價格變動相當頻繁。是故內政部於1991 年評估後擬具「都市地區地 價指數查編計畫」，經報奉行政院原則同意，即研討發布「都市地區地價 指數查編要點」，作為查編的依據。行政院並於1991 年 11 月 6 日核定都 市地區地價指數查編工作，並於1993 年 7 月起正式辦理，分別於每年之 1 月15 日以及 7 月 15 日定期發布，針對臺北市、高雄市以及臺灣省各縣（市）
和福建省金門縣、連江縣所轄之鄉、鎮、市、區之都市土地採取平均區段 地價面積加權法編製都市地價指數。
以內政部都市地區地價指數（第 31 期） (2009 年 1 月 15 日發布)中對
於臺中市之都市地價指數查編發現，臺中市本期地價總指數較上期呈現持 平之情形，仍有些商圈表現亮眼，例如：北屯區文心路、松竹路、崇德路、
軍功路商圈附近店面收益報酬較高，生活機能成熟等因素，較具投資、保 值性，地價亦相對抗跌。在該期研究報告亦指出，臺中市全市惟鄰近中區 之商圈，如：中正路、中山路、成功路、篤行路等路段商圈，景氣尚無復 甦之跡象。
對照臺中市其他行政區來看，這些數據顯示出中區因為商業之衰落，
導致中區之房地產價值亦隨之大幅滑落。若以臺中市2007 年第 3 季之地 價動態為例，當中提到，在本季中區仍受老舊市區及商圈外移影響，房地 交易量少，交易件數並未受景氣活絡影響而增加，地價上漲不易，尤其10 公尺道路店舖閒置率仍高，商業活動力明顯不足。因為商業機能的衰落，
使得中區在臺中市八大行政區域之地價，下降之幅度為最大的地區。
表 4-1 臺中市公告土地現值歷年調整情形
臺中市公告土地現值歷年調整情形表
全市 中區 東區 南區 西區 北區 西屯區 南屯區 北屯區
78 +8.00 +0.04 +8.31 +0.90 +1.97 +0.68 +12.30 +6.00 +28.50
79 +69.67 +18.00 +34.30 +36.50 +38.00 +37.60 +126.00 +14.00 +101.00
80 +57.60 +49.10 +45.40 +49.00 +49.60 +47.50 +70.30 +75.00 +71.00
81 +41.44 +13.30 +34.00 +44.00 +47.00 +41.00 +49.46 +48.22 +47.20
82 +10.22 +1.65 +9.20 +9.93 +10.48 +10.10 +15.50 +11.30 +8.60
83 +10.08 +7.90 +11.10 +12.46 +9.89 +7.00 +10.00 +11.60 +10.10
84 +8.51 -0.13 +10.56 +6.29 +4.37 +5.60 +12.00 +12.00 +11.80
85 +2.36 0 +2.61 +2.75 +2.37 +0.66 +3.40 +4.90 +0.99
表 4-1 臺中市公告土地現值歷年調整情形（續）
86 +2.29 -0.34 +1.68 +3.30 +1.10 +1.15 +3.60 +3.20 +3.04 87 +3.38 -0.13 +1.07 +2.76 +0.53 +0.41 +4.07 +4.90 +8.20 88 +0.25 -7.10 +0.74 -0.11 -0.28 +0.20 +1.50 +2.10 +0.50 89 +3.99 -6.40 -0.20 -0.60 -0.90 -0.03 +8.00 +7.80 +9.00 90 -2.03 -20.84 -7.58 -7.11 -5.03 -1.55 +5.30 +3.80 -0.74 91 -2.10 -10.40 -4.50 -4.60 -3.10 -1.40 -0.20 +0.10 -0.70 92 -1.00 -7.60 -1.90 -1.10 -3.20 -1.50 +1.00 +1.90 -0.70 93 -1.90 -9.50 -1.40 -1.30 -4.20 -1.40 +2.50 0 -4.00 94 +3.9 -9 -0.6 +0.6 -1 +0.2 +13.2 +12.9 +2.4 95 +7.95 -3.5 +1.2 +1.0 +8.4 +5.7 +14.1 +11.9 +11.0 96 +9.62 +0.5 +6.1 +6.0 +7.0 +4.6 +18.1 +14.1 +10.9 97 +9.01 +1.50 +5.40 +8.00 +7.40 +6.50 +14.30 +12.50 +9.90 98 +1.44 0 +0.26 0 0 -0.02 +3.06 +0.46 +2.35
備註 調幅％=﹝(本年現值－去年現值) / 去年現值﹞100％
資料來源：臺中市政府地政處網站，檢索日期：2009 年 5 月 15 日 http://land.tccg.gov.tw/chinese_big5/infoquery/info_05.php
表 4-2 臺中市公告地價歷年調整情形
臺中市公告地價歷年調整情形表
全市 中區 東區 南區 西區 北區 西屯區 南屯區 北屯區 80 +13.38 +1.50 +2.00 +8.30 +2.40 +0.065 +30.10 +45.00 +15.00 83 +8.20 +2.75 +6.70 +6.63 +10.47 +6.20 +13.40 +6.50 +9.00 86 +7.59 -9.00 +3.70 +5.70 +4.03 +2.20 +15.10 +14.20 +13.90 89 +20.23 -10.00 -1.20 +3.20 +1.63 +0.05 +16.40 +17.20 +76.00 93 +6.70 -33.70 -4.20 -1.40 -5.10 -5.00 +26.50 +28.50 +9.00 96 +15.29 -20.3 +1.5 +3.0 +1.2 +0.6 +41.0 +39.0 +19.4 備
註： 調幅％=﹝(本次公告地價－上次公告地價) / 上次公告地價﹞100％
資料來源：臺中市政府地政處網站，檢索日期：2009 年 5 月 15 日 http://land.tccg.gov.tw/chinese_big5/infoquery/info_05.php
依據行政院主計處2000 年戶口及住宅普查報告，臺中市各區之住宅 發展情況以三個項目分別說明（臺中市政府都市發展局，2007：19）：
一、 密度：
住宅密度以中區最高，其中每公頃為133 戶。
二、 屋齡：
屋齡在二十年以上之住宅，以中區及東區最多。
三、 住宅面積：
有61％的中區住宅面積在二十坪以下。
由統計數字得知，中區住宅房屋之情況顯得屋齡老舊、坪數狹小
，密度居於臺中市之冠。是故，中區市區老舊之面貌由數字中便能知一二。
表 4-3 臺中市各區住宅項目統計
總住宅數 住宅密度 屋齡 20 年以上 面積 20 坪以下
地區
戶 戶/公頃 戶 比率 比率
中區 11,671 133 4,947 42％ 61％
北區 60,506 87 13,959 23％ 25％
北屯區 77,390 12 13,131 17％ 19％
南區 41,688 61 8,515 20％ 19％
南屯區 47,937 15 4,840 36％ 15％
東區 24,388 26 8,807 36％ 25％
西區 49,910 87 13,996 28％ 26％
西屯區 78,392 20 9,892 13％ 27％
資料來源：行政院主計處2000 年戶口及住宅普查報告
貳、人口外移
環境影響了房地產之價格，而人民是否有意願居住在此地區中，亦造 成此地區之興盛或是衰退。就中區人口之現況而言，雖然臺中市全市人口 已破百萬人，但單單看中區之人口成長之分析，中區之人口數自1992 年 到2000 年已經呈現高達-31％之負成長；相較於全市或其他行政區，中區 人口衰減之情況更顯嚴重。截至2009 年 5 月底止，臺中市人口統計數
如下：
http://www.tccg.gov.tw/sys/SM_theme?page=41448784
依據 1982 年至 2008 年臺中市對於中區之人口統計數可知，1982 年
表 4-5 1982(民國 71 年)年至 2008(民國 97 年)年臺中市中區人口數（續）
年度 戶數 男生人數 女生人數 總人口數
77 10,709 18,337 19,933 38,270 78 10,492 17,796 19,381 37,177 79 10,180 17,046 18,656 35,702 80 10,040 16,447 18,000 34,447 81 9,760 15,986 17,578 33,564 82 9,545 15,879 17,412 33,291 83 9,251 15,177 16,595 31,772 84 8,327 13,728 14,554 28,282 85 8,200 13,100 13,715 26,815 86 8,027 12,561 12,993 25,554 87 7,910 12,192 12,508 24,700 88 7,680 11,676 11,881 23,557 89 7,679 11,448 11,648 23,096 90 7,844 11,554 11,866 23,420 91 8,146 11,559 11,977 23,536 92 8,131 11,154 11,995 23,535 93 8,249 11,692 12,070 23,762
94 8,408 11,871 12,191 24,062
95 8,279 11,680 11,847 23,527
96 8,454 11,837 12,173 24,010
97 8,462 11,654 11,949 23,603
資料來源：臺中市中區戶政事務所，檢索日期2009 年 5 月 10 日 http://www.tccg.gov.tw/sys/SM_theme?page=455598e4
表 4-6 2009 年 5 月份臺中市中區人口統計數
里別 鄰數 戶數 人口數 男生人數 女生人數
繼光 25 934 2,608 1,238 1,370
綠川 30 1,003 2,877 1,431 1,446
柳川 28 1,022 2,775 1,400 1,375
光復 36 1,247 3,678 1,798 1,880
公園 25 925 2,585 1,232 1,353
中華 28 980 2,244 1,164 1,080
大墩 32 1,225 3,870 1,830 2,040
大誠 32 1,114 2,859 1,498 1,361
合計 236 8,450 23,496 11,591 11,905
資料來源：臺中市中區戶政事務所，檢索日期2009 年 6 月 8 日 http://www.tccg.gov.tw/sys/SM_theme?page=455598e4
從臺中市全市人口與中區歷年來人口數之消長之數據，可清楚地看 出，臺中市近年來人口均在正成長中，但中區之人口數卻一直處於負成長 之狀態。是故，若想將中區之都市再生能夠有一番成效，則須重視造成中 區都市衰敗之關鍵因子之影響。
參、商業活動降低
依據上述兩大因子可知，目前中區的道路多屬小而窄，很少能有四線 道，甚至是八線道，這在都市發展上是非常重要的影響因素。而中區本身
依據上述兩大因子可知，目前中區的道路多屬小而窄，很少能有四線 道，甚至是八線道，這在都市發展上是非常重要的影響因素。而中區本身