國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
易成本之情況下，需有所取捨。二、頇不動產仲介業者可察覺範圍:不動產種類 繁多，除通案上，一般不動產可能涉及之產權等問題外，更有個別不動產特殊之 歷史歷程引發之品質問題，不一而足。是除一般不動產仲介經紀業務人員受託 時，慣例上均會加以查詢之不動產資訊外，如針對個別不動產之特殊歷史或性質 交易上重要之資訊，必以不動產仲介經紀業務人員受託時，由委託出售者以不動 產現況說明書或口頭告知資訊及感官可及範圍內，可顯出之不動產可能發生問題 端倪之事項為限，始應課以調查之義務。因此氯離子含量是否超過國家標準而過 高，如未經檢測，仲介人員當無從得知，且檢測必頇有所花費，更頇當事人協力 辦理，於當事人不願付費檢測之情況下，自不能苛求不動產仲介業者必頇將此需 專業檢測始能得知之系爭房屋建材資訊，於訂約前加以調查而對購屋者為告知。
又買賣雙方簽訂之不動產買賣契約書第 6 條關於氯離子、輻射檢測及凶宅約 定「一、氯離子含量檢測：本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對 本不動產標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等三處取 樣），賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量帄均值超過約定標準（如標的建築完 成日在民國 87 年 6 月 25 日【含當日】以前，約定標準為每立方公尺 0.6 公斤；
如為前述日期以前者，約定標準為每立方公尺 0.3 公斤；前開所指建築完成日 期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準）。除買賣雙方另有約定 外，買方得主張減少價金或解除契約，並由第一建經確認後執行履約保證專戶價 金之撥付作業。」契約已約定可自費檢測，氯離子是否超過國家標準而過高，如 未經檢測，仲介人員當無從得知，且檢測必頇有所花費，更頇當事人協力辦理。
且嗣後本案審理時經法院委託實驗室檢測，氯離子含量並未超過兩造不動產買賣 契約之約定標準，當然不可要求不動產仲介業者負損害賠償責任。
伍、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查案例
不動產仲介業者就不動產有其專業知識及經驗，在執行不動產買賣仲介之業 務過程中，固應盡相當之查證義務，並協助買方進行必要之檢查。例如肉眼即可 辨識之壁癌、滲漏水，不動產仲介業者應向買受人指出。惟上開所謂協助檢查義 務自應以相當合理之範圍為其限度，如已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，
自不得認為不動產仲介業者有何過失，臺灣士林地方法院 107 年度消字第 2 號民 事判決指出必要之檢查並未包括檢查買受人所購買之房地是否位處於飛機頻繁 起降區域，因為該項檢查並非合理之範圍。
一、臺灣士林地方法院 107 年度消字第 2 號 (一)案情概述
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
某甲（購屋者）經某乙公司（不動產仲介業者）之仲介，向某丙購入台北市 某房地（下合稱系爭房地），並於民國 102 年 10 月 15 日訂立不動產買賣契約（下 稱系爭買賣契約）。某甲表示從事航空業，時常經歷飛機噪音，並聽聞飛航安全 事故，為避免住居受飛機噪音干擾，及避免飛航安全疑慮，特將遠離機場航道作 為購屋時之條件；某甲經某乙公司之服務人員某丁帶看及交易之過程，均有再三 詢問某丙、某丁系爭房地是否位於航道下，該二人均向某甲保證系爭房地非位在 航道下，某甲始放心購入系爭房地。某甲於購入系爭房地後，因懷有身孕，及裝 潢工程停擺等因素，至 106 年間 8 月遷入系爭房地，始發現系爭房地有飛機飛行 經過，致伊飽受飛機頻繁起降噪音之苦。
某甲主張系爭房地是否位於飛機航道下方，影響某甲房屋交易之意願，某甲 於購入系爭房地前，多次向某乙公司服務人員某丁確認系爭房地是否位於航道 下，經其保證系爭房地未位於航道下，已構成錯誤告知房屋資訊，某乙公司顯然 未盡消費者保護法第 7 條第 1 項規定之服務責任，依同條第 3 項規定，應對某甲 負賠償責任；同時某乙公司錯誤告知系爭房地非位於航道下，亦構成違反民法第 567 條及不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 之據實報告義務，其未詳實調查系 爭房地是否位於航道下，亦構成違反同條之訂約事項調查義務，自應依民法第 567 條、不動產經紀業管理條例第 26 條規定對某甲負損害賠償責任；又某乙公 司未告知正確資訊，而未善盡契約之附隨義務，且已無補正之可能，應依民法第 227 條規定規定對某甲負損害賠償之責；又倘認某甲非財產損害之請求一部或全 部無理由，某甲委託訴外人某工程有限公司評估飛機噪音工程施作之建議，經該 公司出具隔音窗規格建議書、報價單，評估以複層玻璃，採取電焊固定法安裝，
能有效減少噪音，此工程施作費用為 49 萬 4,865 元，在上開非財產上無理由金 額範圍內，請求某乙公司給付此部分金額；並另依消費者保護法第 51 條但書規 定，請求某乙公司就上開損害金額為 2 倍計算給付懲罰性賠償金 98 萬 9,730 元，
因而提起本件訴訟。
(二)判決結果
房屋是否位於松山機場航道下方乙事，此一資訊為民眾得自行於交通部民用 航空局查詢可知，此有交通部民用航空局 107 年 4 月 12 日環保字第 1070007387 號函附卷可憑，某甲並自陳其為華航公司空服員，並曾居住於新生北路住處，鄰 近松山機場等語，足認某甲對於松山機場飛機之進場及離場範圍包含臺北市內湖 區一帶，應甚了解；且某丁於仲介系爭房地過程，亦曾提供查詢之圖說 3 紙予 某甲，其中第一紙圖說亦經某丁於某甲看屋時標繪系爭房地所在位置，依該圖說 標繪系爭房地之坐落位置為飛機之進場面區域，此與某甲於提起本件訴訟時檢附
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
之以鄰近之明湖國小為標的查得之機場禁限建管制查詢系統圖位置相符，業已認 定如前，顯然某甲於締約前即已知悉系爭房地所在區域為飛機飛行經過之地；抑 有進者，某甲亦自陳：在第二次前往現場看屋時，有看到飛機飛行經過等語，衡 以常情，飛機無論係往返松山機場，於陸地之上空應係依照交通部民用航空局規 劃之航道範圍飛行，要無可能任意飛行於各處，某甲既於訂約前已目睹飛機自系 爭房地上空飛行經過，自應對於系爭房地位處在航道範圍有所知悉，則某丁既已 提出查得之圖說，而某甲並未舉證證明某丁有保證系爭房地非位在航道下方，自 無從認定某乙公司有提供不實或錯誤資訊予某甲。
某甲主張某乙公司未能提供系爭房地是否位在航道下方之正確資訊，違反上 開條例第 24 條之 2 第 3 款規定云云，關於某乙公司並未不實或錯誤提供系爭房 地位在航道下方資訊一節，業經認定如前，自無從認某乙公司有違反同條第 3 款所定提供買受人關於不動產必要之資訊義務；某甲復主張某乙公司未能檢查系 爭房屋是否位在飛機頻繁起降範圍，有違上開條例第 24 條之 2 第 5 款規定云云，
然某乙公司仲介業已依某甲之詢問，而提供圖說 3 紙予某甲說明航道乙事，亦已 說明如前，本院認某乙公司業已盡說明之事，至某乙公司是否要再進一步協助某 甲檢查系爭房地位處於飛機頻繁起降區域，仍應以某甲有向某乙公司提出協助檢 查之請求為前提，倘某甲並未提出協助檢查之請求，且依現行法令並未課予仲介 應調查房屋是否位在飛機頻繁起降區域之義務，則某甲在未證明有請求某乙公司 協助檢查是否位在飛機頻繁起降區域，自不得僅以其未善盡檢查義務為由，率認 某乙公司有違反上開條例第 24 條之 2 第 5 款所定協助買受人對不動產進行必要 之檢查義務；某甲再主張事後才得知某乙公司未能提供正確買方仲介訊息，違反 上開條例第 24 條之 2 第 3 款規定云云，然本件某甲購買系爭房地原係透過任職 於某乙公司之某丁提供仲介服務，為某甲所自陳，而某甲業已同意被告永慶房屋 得同時接受買賣雙方委託，並為買賣雙方代理人，有不動產說明書在卷可稽，且 買方仲介姓名是否正確提供，亦與某甲本件請求因不實資訊所生之損害無因果關 係，某甲主張某乙公司此部分所為有違上開條例第 24 條之 2 第 3 款規定，難認 有據，而為某甲敗訴之判決。
(三)本文見解
不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 5 款規定：「經營仲介業務者經買賣或 租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，協助買受人或承租人對不 動產進行必要之檢查。」本案之爭點在於不動產仲介業者是否有協助買受人檢查 房地是否位於飛機頻繁起降區域之義務。買方個人主觀之購入動機、目的應在交 易過程透露予業者知悉，始足以成為締約重要要素，從而賦予業者就該要素相關
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
之事項，應進行確認並具體說明之義務。反之，如綜合交易過程之事證，尚無法 認定業者已知悉買方之特殊考量，且該考量依社會通念亦不當然成為締約重要要 素者，業者就此即不負調查、告知義務。
依法院見解，不動產仲介業者是否要再進一步協助買受人檢查所購買之房地 位處於飛機頻繁起降區域，仍應以買受人有向不動產仲介業者提出協助檢查之請
依法院見解，不動產仲介業者是否要再進一步協助買受人檢查所購買之房地 位處於飛機頻繁起降區域，仍應以買受人有向不動產仲介業者提出協助檢查之請