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第三節 仲介業者違反應盡義務涉及刑事之案件
現行不動產仲介業者違反不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定，就應調 查事項故意不為告知或不實告知時，雖可依據不動產經紀業管理條例第 29 條第 1 項第 2 款規定，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，然卻毋庸負擔刑事責 任。以台灣高等法院 103 年度上易字第 2611 號刑事判決為例，不動產仲介業者 將其原欲向賣方收取之 4%仲介費用，灌入成交價格，由買方承受，法院認定屬 詐欺行為判處四個月有期徒刑，台灣高等法院 102 年度上訴字第 3152 號刑事判 決則指出，不動產仲介業者邀集同表面上貌似與不動產仲介業者無關之第三人同 意出面擔任房地之買受人，再由不動產仲介業者出面向賣方稱目前市場價格不 佳，故只有一人願以 20 萬元現金，總價 750 萬元買受，使賣方同意降價出售，
不動產仲介業者不但先就此案件取得 25 萬元之仲介費用，嗣後不動產仲介業者 再利用買方向銀行申辦貸款，銀行承辦人對系爭房地進行鑑價，鑑定市場價格竟 高達 8,274,782 元，不動產仲介業者可從中牟利近 100 萬元，因此遭法院認定 屬背信行為判處四個月有期徒刑，依此兩類型案例可以看出，不動產交易涉訟金 額少則數十萬，多則數百萬、千萬計，不動產仲介業者因道德問題違反應盡義務 之獲利，往往遠超過罰鍰的金額，且刑事責任不易追究，對人民財產權保障顯然 不足，檢視司法院法學資料檢索系統，此類型之刑事案例在法院實務亦不常見，
蓋在資訊不透明的狀況下，消費者常被蒙在鼓裡，即使知悉卻仍苦無任何證據，
而無法進一步對不肖的不動產仲介業者提出告訴。
壹、台灣高等法院 103 年度上易字第 2611 號
一、案情概述
某甲係某乙公司(不動產仲介業者)之經理。緣某丙(售屋者)委託其妻於民國 101 年 11 月 10 日，與某乙公司簽訂委託銷售契約書，委託某乙公司居間銷售其 所有位於宜蘭縣之某房屋及基地（下稱本件房屋），委託期間自 101 年 11 月 11 日起至 102 年 3 月 10 日止，約定委託銷售總價款為實拿新臺幣（下同）850 萬 元（不含服務費，即賣方某丙另應支付成交價 4%之仲介服務報酬），然迄委託期 限屆至仍未完成銷售，復於 102 年 4 月 3 日與某乙公司簽訂委託銷售契約修正同 意書，將委託期限延長至 102 年 6 月 30 日止。嗣某丁經某乙公司營業員帶看該 屋後，有意以 820 萬元購買該屋，因所出價格低於賣方委託之底價，乃於 102 年 4 月 27 日簽訂房屋斡旋金收據，以該價格委託某乙公司代為向某丙斡旋（約 定買方某丁另應支付成交價 2%之仲介服務費），並簽發交付 10 萬元本票（票號 為 798552 號）作為斡旋金，約定如賣方於 102 年 5 月 8 日晚間 10 時許前不同意
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簽收，則上揭斡旋金應無息退還，如賣方願意降價為 820 萬元出售，則此斡旋金 視同訂金。
某甲知悉某丁之出價斡旋後，即對某丙表示其開價過高不易銷售，某丙因而 同意於 102 年 4 月 28 日與某乙公司簽訂委託銷售契約修正同意書，將委託銷售 價款修正為「800 萬元實拿、不付仲介費」（即成交價格扣除應支付某乙公司之 仲介費後，某丙欲實際取得 800 萬元）。至此，某甲明知渠等分別受某丙及某丁 之委託，依上開委託銷售契約書、房屋斡旋金收據之約定，理應將買方某丁之出 價 820 萬元及已提出 10 萬元本票斡旋之重要事實告知賣方某丙，且某丙並未表 示低於「實拿 800 萬元」之價格絕不考慮，而某丁所提出 820 萬元之價格，與某 丙要求「實拿 800 萬元」之成交條件已屬接近，如徵詢某丙之意願後，某丙或有 可能願意將價格降低，甚至同意即以 820 萬元出售上揭房屋；然某甲慮及某丙要 求實拿 800 萬元（以出售價款扣除實拿 800 萬元後之金額，作為賣方仲介費用）， 若以某丁之 820 萬元出價計算，其所能收取之仲介費用僅有買方支付之 16 萬 4 千元（820 萬×2%）及賣方支付之 20 萬元（820 萬－800 萬），共計 36 萬 4 千元，
無法收足買賣雙方合計共 6%之最高上限仲介費用，認為如此將不符合自己之利 益，為圖獲取較高額之仲介費，竟意圖為自己不法之所有，刻意向某丙隱瞞某丁 已出價 820 萬元及交付斡旋金支票之事實，而未為任何告知，另方面則向某丁佯 稱其出價太低，屋主不同意出售該屋，甚而出示某丙第一份委託銷售契約書，宣 稱「屋主要實拿 850 萬」元云云，而示意某丁應再提高價格否則無法成交，致某 丁不疑有他，誤認其原先所出價格遭屋主拒絕不賣，因而陷於錯誤，復於 102 年 5 月 1 日上午簽訂房屋斡旋金收據，將原承購價格提高為 850 萬元（約定內含 買方 2%仲介費用及契稅），仍以前揭票號為 798552 號之 10 萬元本票作為斡旋 金，惟某丁於同日下午認為出價過高，且對於該屋屋況、條件並非十分滿意，遂 對某甲表示欲撤回出價，至多僅願以原先 820 萬元之出價購買，某甲竟對某丁佯 稱早上已冒風雨從宜蘭開車前往臺北，並已將斡旋金支票交給屋主云云，某丁信 以為真，擔心反悔不買，該斡旋金依約會遭沒收，方予接受。
某甲再指示不知情之營業員於同年 5 月 3 日通知某丙稱有人出價甚為接近，
然亦未對某丙告知任何出價數字，僅表示希望隔天某丙至宜蘭來談，價格應會滿 意等語。某丁、某丙即於 102 年 5 月 4 日在某乙公司簽訂不動產買賣契約書，約 定買賣價款為 833 萬元，另買方應支付仲介服務費 17 萬元（惟扣除 1 萬元補貼 該房屋 2 樓鐵皮屋接縫漏水部分），及由某乙公司支付契稅（20,286 元），即某 丁共支付 849 萬元（買賣價款 833 萬元+買方仲介服務費 17 萬元-漏水部分補貼 1 萬元），某丙收受 833 萬元價款後，將 33 萬元之賣方仲介服務費交給某乙公司
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（即實拿 800 萬元）；某乙公司則取得仲介費共 49 萬元（買方支付 17 萬元-漏水 部分補貼 1 萬元+賣方仲介費 33 萬元，惟另支付契稅 20,286 元）。嗣經某丁於 1 02 年 6 月 8 日交屋完成後，某丙夫妻告知某丁對於其先前出價之事毫無知悉，
並無不同意其原先出價之情事，某丁始知受騙，某丁因此對某甲提出刑事告訴。
二、判決結果
賣方某丙要求實拿 800 萬元，若以某丁原先第一次之出價 820 萬元計算，某 甲所屬某乙公司所能收取之仲介費用為買方支付之 16 萬 4 千元（820 萬×4%）及 賣方支付之 20 萬元（820 萬－800 萬），共計 36 萬 4 千元，尚無法收足依成交價 格計算之買賣雙方合計共 6%之最高上限仲介費用（若以 850 萬元計算，為 51 萬 元）。是前開買賣雙方之交易條件原已接近而有成交之機會，然因以成交價 820 萬元計算之買賣雙方仲介費用（36 萬 4 千元），對於被告某甲及某乙公司實不符 合原先預期或依約可得之最大利益。而依某乙公司與某丁於歷次出價斡旋時所為 之約定，買方均應固定支付 2%仲介費用，並無變動，然因賣方某丙欲實拿 800 萬元，不支付仲介費用（即係以成交價金扣除 800 萬元之餘額作為賣方應支付之 仲介費用），則被告某甲或某乙公司所可獲取之賣方仲介服務費用，其數額之多 寡即繫乎於成交金額之高低。本件觀諸某甲並未將某丁 820 萬元之出價告知賣 方，反而宣稱賣方不同意該價格，甚至隱瞞、不顧賣方已將底價調降至「實拿 8 00 萬元」之事實，仍對某丁出示先前「實拿 850 萬元」之委託銷售契約書，要 求某丁提高價格至 850 萬元，以最終買賣雙方簽訂之不動產買賣契約以觀，其買 賣價款為 833 萬元，買方應支付仲介服務費 17 萬元（扣除 1 萬元補貼該房屋 2 樓鐵皮屋接縫漏水部分），及由某乙公司支付契稅（20,286 元），即某丁共支付 8 49 萬元（買賣價款 833 萬元+買方仲介服務費 17 萬元-漏水部分補貼 1 萬元）， 賣方某丙收受 833 萬元價款後，將 33 萬元之賣方仲介服務費交給某乙公司（某 丙實拿 800 萬元）。據此，某乙公司因本件房屋買賣共取得仲介服務費 49 萬元（買 方支付 17 萬元-漏水部分補貼 1 萬元+賣方仲介費 33 萬元，惟另支付契稅 20,28 6 元），明顯較原先出價 820 萬元所可收取之仲介服務費用 36 萬 4 千元，有所提 高。
依現今仲介不動產買賣交易運作實務，仲介從業人員依成交價格，向買方收 取 2%、向賣方收取 4%之仲介費用，固屬一般常見約定情形，賣方言明以實收一 定金額（不另支付仲介費用）作為委託成交底價之情形，亦非罕見（如本案證人 某丙欲實拿 800 萬元之情形），是仲介人員若能將委託銷售之不動產以較高價格 銷售，藉以獲取較高之賣方仲介費用，固無可議之處；然某甲身為某乙公司經理，
受託負責媒合介紹買賣雙方、以促成交易，自應以合法及誠信手段為之，詎於掌
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握交易資訊，且其資訊不公開及不對等之情形下，竟以欺罔之詐術手段，從未將 某丁之出價及斡旋情形據實告知賣方某丙，甚而明知不實，出示某丙先前「實拿 850 萬元」之委託銷售契約，要求某丁提高價格至 850 萬元，嗣又對某丁宣稱斡 旋金本票已交付賣方，而使某丁打消反悔念頭，從中操控提高交易價格，致某丁 陷於錯誤而簽訂買賣契約，被告某甲顯然均以自身或某乙公司所得收取之仲介費 用作為是否促成交易之主要考量，係藉由將成交價格抬高至 850 萬元，以達提高 仲介費用之目的，對於該抬高部分仲介費用之收取，實具有為自己不法所有之意 圖。
某乙公司或某甲依某乙公司於 101 年 11 月 10 日簽訂之委託銷售契約書第 7 條約定，某乙公司雖有依成交總價向賣方某丙收取 4%仲介服務費之權利，然依 證人某丙於 102 年 4 月 28 日簽訂之委託銷售契約修正同意書，某丙已改採「實 拿 800 萬元、不付仲介費」之方式，某甲或某乙公司所得可獲取之賣方仲介服務
某乙公司或某甲依某乙公司於 101 年 11 月 10 日簽訂之委託銷售契約書第 7 條約定，某乙公司雖有依成交總價向賣方某丙收取 4%仲介服務費之權利，然依 證人某丙於 102 年 4 月 28 日簽訂之委託銷售契約修正同意書，某丙已改採「實 拿 800 萬元、不付仲介費」之方式，某甲或某乙公司所得可獲取之賣方仲介服務