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交易資訊上之「不揭露」亦或是「不實陳述」，此時將對被代理人之利益造成侵 害。本研究藉由思考不動產仲介業者雙方代理時所造成之利益衝突情況，啟發研 擬督促不動產仲介業者履行應盡義務及防止利益衝突相關對策之想法。
肆、法院判決類型化分析與檢討
為探究雙方代理衍生之爭議，本研究擷取管轄大台北都會區之台灣高等法院、
臺灣台北地方法院、臺灣士林地方法院、臺灣新北地方法院，就買賣雙方與不動 產仲介業者間明確以不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 為請求依據或抗辯理由 之案例 30 則，以及高等法院關於不動產仲介業者觸犯刑事犯罪之案例 2 則作為 分析檢討之標的，發現爭點多集中於成交行情標準為何；奢侈稅是否為應說明之 事項；海砂屋、房屋滲漏水、土地特殊使用、白蟻危害、凶宅等情事是否屬不動 產仲介業者應提供買受人或承租人知悉之必要資訊；而不動產仲介業者依其專業 應可查知之瑕疵是否包含海砂屋、違樓列管、房屋滲漏水、停車位有無、房屋違 建有無、交易土地是否為道路用地等等；不動產仲介業者協助檢查事項是否包含 房屋基地是否位於航道下方；委託人之書面同意是否必要；以及不動產仲介業者 構成刑事犯罪之認定標準為何，最後歸納整理出實務及法規範應檢討之問題共有 六點，即:一、公帄提供雙方當事人類似不動產交易價格之方式不明確。二、奢 侈稅或房地合一稅等相關稅賦問題是否屬說明告知義務範圍。三、不動產必要資 訊類型及瑕疵範圍之界定問題。四、雙方代理之書面同意機制落實問題。五、應 如何強化不動產仲介業者專家責任。六、不動產仲介業者違反應盡義務時難以追 究刑事責任之問題，有檢討改進之空間。
伍、法院判決檢討之改進對策
經由法院實務判決之整理歸納分析，對於所發現之問題，本研究建議改進對 策如下述。在「一、公帄提供雙方當事人類似不動產交易價格之方式」部分，基 於我國內政部於 101 年 10 月 16 開放不動產成交案件實際資訊申報登錄上線，可 在網站上查詢到 101 年 9 月以後完成申報的不動產買賣、租賃及預售案件。因此 本研究認為不動產仲介業者應於買賣雙方簽立「不動產仲介業雙方代理同意書」
時，提供買賣雙方當事人內政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資料，並留 下書面資料為憑，如無類似不動產近三個月之成交行情時，亦應於「不動產仲介 業雙方代理同意書」上特別註明，以杜爭議。
於「二、奢侈稅或房地合一稅等相關稅賦問題是否屬說明告知義務範圍」部 分，不動產仲介業者基於對不動產市場資訊掌握優勢地位，且基於不動產交易專 業立場，不應對增加交易成本之奢侈稅、房地合一稅毫無瞭解，且由於不動產仲
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介業者同時擔任買賣雙方代理人，更應有讓賣方考量稅賦做為訂價之參考依據，
由於奢侈稅已落日，因此本研究認為不動產仲介業者應檢附個人房地合一課徵所 得稅自我檢核表供賣方填寫並詳加說明，讓賣方瞭解所交易之房屋、土地是否屬 新制課稅範圍，以保障賣方之權益。
就「三、不動產必要資訊類型及瑕疵範圍之界定問題」部分，本研究認為具 體界定不動產仲介業者據實報告及調查義務之範圍，應於「不動產仲介業雙方代 理同意書」之內容上，明定頇調查、揭露，以及告知之相關事項、標的物之權利 瑕疵及物之瑕疵、交易習慣上，認為係屬重要之資訊者，如氯離子檢測結果、滲 漏水情況、河川區域穿過基地情形、都市計畫使用分區資料、白蟻檢測報告、凶 宅調查報告等資訊，或是危險建築、滲漏水、停車位有無、違建列管、基地為道 路用地、氯離子含量過高等瑕疵，均有調查並據實告知之義務，以揭露不動產相 關資訊，藉以保障契約之當事人，更可提升產業之服務品質，避免將來之糾紛。
有關「四、雙方代理之書面同意機制落實問題」部分，本研究認為主管機關 有公告「不動產仲介業雙方代理同意書應記載與不得記載事項」、「不動產仲介業 雙方代理同意書範例」之必要，提供不動產仲介業者遵循使用，以避免買賣雙方 簽立書面同意之規範形同具文，且前開「不動產仲介業雙方代理同意書應記載與 不得記載事項」、「不動產仲介業雙方代理同意書範例」之內容應羅列各項不動產 仲介業者應履行之各項義務之資訊於其中，以具體落實雙方代理書面同意機制。
針對「五、應如何強化不動產仲介業者專家責任」部分，不動產仲介業者雙 方代理時所負擔之注意義務，應著眼其業務性質、交易實態，本於「不動產交易 專家之身分」為買賣雙方善盡專家責任。關於其義務內容，除依據不動產經紀業 管理條例所課予之法定義務外，「對於雙方存在懸殊的資訊、能力落差有所認知，
從而以其專業致力於緩解者」，諸如調查義務、說明義務、建議義務等，均為專 家責任之核弖，惟不動產經紀業管理條例就專家義務中之忠實義務未見引用，因 此本文認為有修法將專家責任中之「忠實義務」納入規範，以加重不動產仲介業 者不履行忠實義務時之法律責任。
最後於「六、不動產仲介業者違反應盡義務時難以追究刑事責任問題」部分，
不動產交易標的金額極高，不動產仲介業者因道德問題違反應盡義務，其獲利往 往遠超過罰鍰的金額，對人民財產權保障顯然不足。此外不動產仲介業者涉及刑 事案件遭判刑之案件在法院實務並不多見，蓋在資訊不透明的狀況下，消費者常 被蒙在鼓裡，即使知悉卻仍苦無任何證據，無法進一步對不肖的不動產仲介業者 提出告訴。因此本研究認為應於不動產仲介業者故意違反不動產經紀業管理條例
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第 24 條之 2 規定時，增訂處以徒刑或罰金之刑事罰規定，加重不動產仲介業者 之刑事責任，以遏止不動產經紀業者為巧取利益而故意違反應盡義務之行為，以 上修法方向可參表 3-2 實務爭議問題與修法方向表。
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第二節 建議
不動產仲介業者擔任雙方代理人時存在的矛盾，自現行不動產經紀業管理條 例規範觀之，並無法透過該法律規範完全弭帄代理問題所產生之代理成本或資訊 落差情形，學者們亦認為應透過多種面向提出方案避免所謂的利益衝突及道德風 險，本研究認為依據前開法院判決改進對策得到之結論，應優先建構不動產仲介 業雙方代理同意書機制，具體記載應盡義務之項目及內容，使買賣雙方均清楚明 瞭其與不動產仲介業者間之權利義務關係，並留存書證，方可具體落實不動產經 紀業管理條例第 24 條之 2 之立法精神。
此外透過本研究所發掘法律規範之不完備處作為素材，參考相關理論與學說，
就大台北都會區實務判決案例，針對現行不動產仲介業者雙方代理未履行應盡義 務所造成的糾紛之態樣分析檢討，本研究認為應就不動產仲介業雙方代理同意書 機制、不動產仲介業者義務之強化、未履行應盡義務時之民、刑事法律責任，均 納入法律規範管制，而建議增修不動產經紀業管理條例第 24 條之 2、第 26 條、
第 29 條規定，以解決不動產仲介業者雙方代理時之利益衝突問題。