國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
慣行，而我國多數不動產仲介業者則採用雙方代理模式，往往同時受買賣雙方之 委託，故我國現行法規範要求不動產仲介業者於扮演雙方代理角色時，頇明白揭 示並取得買賣方當事人同意，並遵循應盡義務之規範，而非一昧禁止雙方代理，
以鼓勵不動產仲介業者在自由選擇的機制環境下，充分的發揮自己品牌優勢，以 角色透明化去爭取消費者的認同度與忠誠度，亦較符合我國不動產仲介市場之環 境。
貳、應盡義務規範之內容
我國法既已允許不動產仲介業者為雙方代理，則買賣雙方利益產生衝突時，
不動產仲介業者應如何處理其行為規範，對各該當事人頇負何等義務以防止利益 衝突，茲就不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 各項義務，參酌文獻中論者所提 出對於法條各款之解釋內容析述如下。
首先，就「公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」言之，不動產仲介 業者對於不動產之交易價格資訊，對於委託人有全面告知義務，就不動產仲介業 者對買方而言，應告知賣方的委託底價、對賣方的售價建議、相鄰房屋的市場行 情等情事。就不動產仲介業者對賣方而言，則應告知買方係選擇交付斡旋金或是 使用要約書、對買方的出價建議、買方的價格上限、鄰近區位的不動產成交價格 資訊等事項。
公平提供交易價格屬忠實義務之範疇，論者指出忠實義務之內涵為：「居間 人與委託人間基於居間契約產生相互信賴關係，居間人固應立於中立媒介者之立 場，惟仍應負有維護被代理人利益之義務。依居間契約之內容，當然應解為居間 人不得違反其對於委託人之義務。」來說明民法第 571 條前段為居間人忠實義務 之規範，另外針對民法第 571 條後段的部分，是關於居間人誠信原則之規範，其 引用不動產仲介業者利用資訊優勢操縱價格作為例子:「誠信原則為履行債務之 本旨，居間人雖基於中立為交易之斡旋，惟亦存有對於委託人義務之履行，而與 相對人義務之履行不相容。利益衝突之時，諸如於價金尚未預為確定，一方希望 提高，他方希望降低，居間人不得為其委託人之不利益，抑低價金；或居間人有 誇大其契約標的物之義務時為然；又居間人之委託出售底價偏低，不為媒介斡 旋，逕自相對人收受報酬或利益。」(曾泰源，1991:73-74)，此種情形在我國不 動產仲介業界屢見不鮮，實務上仲介業者常向賣方壓價，或向買方要求抬價之情 形，非但不能公平提供雙方當事人類似不動產交易價格，反而傳達錯誤訊息藉以 從中獲取最大利益，例如宣稱所銷售之房屋一定可以配合買方弖中理想貸款成數
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
核貸，卻略而不提無法達到貸款成數時之違約賠償問題，而埋下未來紛爭之導火 線，此即不動產仲介業者違反忠實義務之寫照。
我國民法第 571 條關於居間契約之規範：「居間人違反其對於委託人之義 務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利 益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」條文中雖未明確使用「忠實義務」
之用詞，然該條文之立法理由即明白指出居間人受委託人委託處理居間事務，對 委託人負有忠實義務，故該條文是對於居間人忠實義務之具體規範，規定居間人 負有忠實義務，如違反忠實義務並有一定之法律效果(蔡佳蒨，2015:50)。此論 述主要認為居間人對於契約締結之他方通常就委託人更為熟悉，委託人時常依賴 居間人所提供的訊息決定是否締約，其利益深受居間人影響，故居間人對委託人 負有忠實義務，不動產仲介業者亦為居間人，對於委託居間之買賣雙方，亦頇負 有忠實義務，否則不應收取仲介服務報酬。
忠實義務之內容為何，論者有謂包含「據實報告資訊」、「仲介妥適對象」(陳 正緯，2014:172-174)，所謂「據實報告資訊」，其稱不動產仲介業者，應誠實告 知委託人關於交易上的資訊，如買賣雙方之資力及信用。所謂「仲介妥適對象」，
不動產仲介業者於仲介之過程中，為賣方尋求交易對象，其係直接與賣方接觸之 人，自有機會對於買方之相關資訊，為一定程度之了解。其自應基於其專業且經 驗為判斷，其是否為妥適之交易對象。自不得明知或可得而知，其非為妥適之交 對象，但為謀取仲介報酬，而逕自將其仲介與賣方，而衍生事後違約或糾紛事件。
其次，就「公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明」言之，屬於公正 義務之範疇，論者認為受買賣雙方委任之不動產仲介業者應負「公正義務」，其 內涵為：「消極而言係指仲介人被禁止以透過提供資訊或諮詢的方式偏袒當事人 一方，積極來說就是在不違反其對他方當事人所負義務之範圍內，應該提供任一 當事人必要之報告或媒介活動。」(曾品傑，2000:264-269)在我國不動產仲介業 界，不動產仲介業者與買賣雙方可能存在著媒介居間或雙方代理的法律關係，此 時依據我國民法第 570 條規範，居間人之報酬應由雙方平均負擔，可知無論不動 產仲介業者受到一方或是雙方委託之情形，不動產仲介業者均應作為雙方當事人 之忠實代言人並公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
倘不動產仲介業者對一方委託人負有說明義務，而對另一方委託人負有守密 義務時，此時說明義務應優先於守密義務，例如賣方委託出售之房屋為凶宅時，
縱使出賣人與不動產仲介業者間有不得洩漏該情形之約定，然當買受人向不動產 仲介業者詢問房屋是否為凶宅時，不動產仲介業者仍頇據實以告，另外當守密義
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
務與告知義務同等重要之情形，此時不動產仲介業者應停止為雙方代理之行為，
以防止利益衝突之發生。當不動產仲介業者係為一方當事人之利益為活動時，此 時應向相對人表明其立場，例如不動產仲介業者因收受買方之斡旋金或要約書，
要說服賣方降低其出賣價格時，此時應向賣方說明，是基於買方之利益而為斡旋 活動，同樣情況，雖然賣方雖然不願承諾買方之要約價格，但卻願意調降賣價時，
不動產仲介業者可能反過來說服買方提高買價，此時仍頇向買方表明，其是基於 賣方之利益而為此等行為。
第三，就「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」言之，不動產仲介 業者應誠實且以委託人得以理解之方式，就買賣標的物之權利瑕疵、物之瑕疵、
以及交易習慣上認為重要的事項，善盡其告知義務。而關於資訊揭露之範圍，不 動產仲介業者應考量該資訊是否影響委託人的買賣意願，亦即「倘若其自身係委 託人，是否需要該資訊」之立場判斷。例如不得為了誤導買方簽訂買賣契約，誇 大或貶抑所銷售之不動產的市場行情。
第四，就「告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」言之，
是指不動產仲介業者所負向委託人告知與調查不動產買賣標的瑕疵之義務，亦可 稱為調查告知義務。從不動產仲介業者所負告知及調查義務之目的來看，此兩種 義務皆是為了提供欲訂立買賣契約之當事人一定資訊，促成當事人尋得符合其需 求之不動產交易標的，故不動產仲介業者之報告、調查係屬資訊之提供及揭露(蔡 佳蒨，2015:131-134)，尤其不動產的重大瑕疵往往影響購屋之意願甚鉅，例如 不動產仲介業者依其專業應可查知所委託銷售之房屋為海砂屋或輻射屋，卻隱匿 不告知，即屬未盡調查告知義務。
在不動產銷售市場，不動產仲介業者在專業知識、特殊技能、經驗、情報量、
經濟力量存有優勢，其與委託人間有顯著資訊落差之情形，在具有優越地位的不 動產仲介業者如能適時提供必要及確實的說明與情報，足以為委託人在締結主契 約上提供合理公平之契約關係。據此，賦予居間人積極調查義務與說明義務之結 果，確有保障當事人權益及維護交易安全之積極功能(向明恩，2014:427)。此點 與前揭忠實義務之概念內涵有其相同之處，足證不動產仲介業者負有如同忠實義 務一般應保護委任人利益之義務，並應揭露可能侵害委託人利益之重要資訊。
第五，就「協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查」而言，誠如前 述，不動產仲介業者就不動產有其專業知識及經驗，在執行不動產買賣仲介之 業務過程中，固應盡相當之查證義務，並協助買方進行必要之檢查。例如肉眼 即可辨識之壁癌、滲漏水，不動產仲介業者應向買受人指出。惟上開所謂協助
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
檢查義務自應以相當合理之範圍為其限度，如已盡善良管理人之注意義務仍無 從查證，自不得認為不動產仲介業者有何過失。亦即，系爭房屋是否有滲漏水 現象，若非經豪大雨、連續大雨或詴水過程，一般人難以發現，甚至在鑑定過 程「詴水」時，亦屬「微滲水」現象。不動產仲介業者並非防水或土木工程專業，
此等程度之滲漏水現象，非從事不動產仲介業者所能注意、發現，自不能責令 其負此瑕疵存否之未協助買受人檢查責任。
綜上所述，不動產仲介業者於不動產買賣的過程，扮演極其重要之角色，其
綜上所述，不動產仲介業者於不動產買賣的過程，扮演極其重要之角色，其