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使買方打消反悔念頭，從中操控提高交易價格，致買方陷於錯誤而簽訂買賣契約。
由於不動產仲介業者以自身所得收取之仲介費用作為是否促成交易之主要 考量，係藉由將成交價格抬高至 850 萬元，以達提高仲介費用之目的，對於該抬 高部分仲介費用之收取，此即不動產仲介業者利用資訊不對稱而產生之道德風險 問題，倘賣方未告知買方此事，買方恐仍蒙在鼓裡。另外如欲課以故意違反雙方 代理應盡義務之不動產仲介業者刑事責任，必頇證明不動產仲介業者有詐欺取財 之意圖，方能依刑法治其罪，顯然對消費者保障不周，本文認為應於不動產經紀 業管理條例增加刑事罰則，對於故意違反雙方代理應盡義務之不動產仲介業者處 以刑責，以遏制不動產仲介業者道德風險之發生。
貳、台灣高等法院 102 年度上訴字第 3152 號
一、案情概述
某甲係址設臺北縣新莊市某乙房屋仲介有限公司（下稱某乙公司）負責人，
某丙為某乙公司之合夥人、不動產經紀營業員。因某乙公司之營業員見某丁在報 紙上刊登欲銷售其所有位於臺北縣新莊市某房屋及坐落之基地（含地下 2 樓 6 號停車位，下稱系爭房地）之廣告，遂向某丁表明願為其仲介售屋，經其同意後，
便與某丁於民國 98 年 6 月 22 日在某乙公司正式簽訂由該公司仲介銷售系爭房地 之不動產一般委託銷售契約書，委託之銷售價格為新臺幣（下同）1060 萬元。
詎某甲及某丙均明知依民法居間之規定，本應盡善良管理人義務為委託人某丁計 算，處理其出售事宜，二人竟為思利用其等業務上所知房地產資訊之優勢賺取價 差，共同基於意圖為自己不法利益之犯意聯絡，因預計上開房屋如能壓低價格，
即可先行買入後，再嗣機出脫獲利，於是邀集同具前開犯意聯絡且表面上貌似與 某乙公司無關之第三人即某甲之姊夫某戊同意出面擔任系爭房地之買受人，再由 某甲出面向某丁稱目前市場價格不佳，故只有一人願以 20 萬元現金，總價 750 萬元買受，使某丁同意降價出售，而於 98 年 6 月 28 日與某戊在某乙公司簽立總 價 750 萬元之系爭房地買賣契約（契約書第 16 條（三）中並以手寫方式約明「買 賣登記名義人另定」），除由某戊先墊付 20 萬元之現金當場交付某丁收受外，剩 餘應付之簽約款 55 萬元則由某甲與某丙負責於翌日（29 日）全數匯至信託履約 保證專戶，某乙公司並於同日，從前開履約保證金中，先行自某丁應得的買受款 中，自行請款取得仲介費 25 萬元，而為違背任務之行為，致生損害於某丁之財 產。
買賣契約簽立後，某甲為使以系爭房地供擔保之貸款順利，乃委請代書向陽 信商業銀行永和分行（下稱陽信永和分行）申請抵押貸款，某甲、某丙等人均明
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知向陽信永和分行貸款時，必頇提出某戊與某丁之買賣契約書作為核貸金額之參 考，又系爭房地之實際成交價顯低於市場行情，且得預期某丁應不會同意與某戊 另簽立超出其實際售價之買賣契約書，為求貸款順利通過，某丙乃與某甲、代書 共同基於行使偽造私文書及詐欺取財之犯意聯絡，由其等本人或利用不知情之第 三人於不詳之時地，未經某丁之同意，偽造：買受人「某丙」、出賣人「某丁」、
買賣標的為系爭房地、買賣總價 960 萬元、簽約日期為 98 年 6 月 28 日之不動產 買賣契約書（契約書上第 2 頁第一期款付款 90 萬元簽收欄位內偽造「某丁」之 簽名 1 枚、指印 2 枚【含騎縫章】、第 3 至 5 頁指印 3 枚【均為騎縫章】、最末頁 立契約書人欄位內偽造「某丁」之簽名、指印各 1 枚）後，由代書代為送件，於 98 年 7 月 8 日，向陽信永和分行申請抵押貸款時，以傳真方式提出前述記載買 賣總價 960 萬元、簽約日期 98 年 6 月 28 日之不動產買賣契約書交予不知情之陽 信永和分行承辦人而行使之，以此欺罔方式向陽信永和分行施用詐術，使陽信永 和分行陷於錯誤，誤信該不動產買賣契約書為真正，某丙確係以 960 萬元購買系 爭房地，並對系爭房地進行鑑價，經鑑定價格高達 8,274,782 元，並核准額度 6 60 萬元之抵押貸款予某丙（尚未動撥），使某丁因遭偽造不實之不動產買賣契約 向陽信永和分行貸款，有被追訴詐欺取財共犯之危險，及使陽信永和分行因誤信 某丙所提出之不動產買賣契約為真正，並據以為該貸款案徵信估價之參考，違反 該行鑑估金額不得超過買賣合約書之成交金額之作業流程，而准予依鑑估金額之 八成核貸 660 萬元抵押貸款，均足生損害於某丁及陽信永和分行。嗣因代書另行 製作公契約，向臺北縣新莊地政事務所提出本件由某丙買受之公契約，欲移轉系 爭房地予某丙，惟經某丁認本件買受人違約，向上開地政機關異議，方中止登記，
某丁始未遭受移轉房地，而陽信永和分行亦未付款，而未被詐欺得逞，某丁遂對 某甲、某丙、某戊提起刑事告訴。
二、判決結果
某丁對某甲所稱之「合理價格」產生相當之信賴，然某甲明知某丁為委託某 乙公司仲介售屋之客戶，將仰賴其專業上之判斷以保障自身之權益，卻同時為具 親戚關係之某戊出面與某丁議價，顯已自陷於利益衝突之兩難，縱認某戊具買賣 系爭房地之真意，然某甲於受委託仲介出售系爭房地時得否公帄地提供雙方當事 人類似不動產之交易價格，顯已難不啟人疑竇。況某戊於檢察官偵查中坦陳本件 其沒有佣金，第一次當人頭買受人，查某戊高職畢業，從事辦公用品、事務機器 行業，業據其供明於卷，為思慮健全、有商場經驗之人，當知「人頭」乃是虛假 掛名之意，其自承為本案房屋買賣之人頭，已見其非真正買受人，再依其於原審 準備程序中供稱：某乙公司的女業務與某甲談好價格，就是成交價 750 萬元，出
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價與買賣價均是價錢談妥才告知伊，某甲大約於簽約前 1 周告知伊此案件，過程 如何與對方談，伊均未參與，也不知情，之後貸款是由代書辦理，伊準備 20 萬 元頭期款給履約保證專戶，但不清楚向那個銀行貸款及申貸多少錢，因伊資力不 足才改用某丙之名義申貸，伊知道某丙是某乙公司的受僱人，應該是某甲找某丙 來幫忙申貸的，後來覺得太麻煩，便全部讓給某丙，未繼續參與，故不清楚後續 辦貸款、移轉登記之過程等語，再徵以上開某戊所簽立之契約書第 16 條（三）
中並以手寫方式約明「買賣登記名義人另定」等語，原審就此條款增定之源由質 諸被告某戊，其迄未能為合理之交代，足見某戊雖列為系爭房地之買方，為該買 賣最具利害關係之人，苟有購買系爭房地之意，理應對買賣價金多寡、並對日後 價金之支付有所預估、安排，然其對該交易之實際參與僅係於 98 年 6 月 28 日出 面簽約，及繳付 20 萬元之買賣價金，其餘關於與某丁出價、議價及日後找某丙 申貸之過程卻均由被告某甲為之，被告某戊對此竟均毫無所悉，且簽約時即特意 預先約定「買賣登記名義人另定」，並果於簽約後未久即改由某丙以某乙公司合 夥人之身分於 98 年 7 月 8 日向銀行申貸，此與常情顯有不符，俱見某戊無買受 之真意，從而，某丙、某戊所謂因某戊資力不佳，無法申辦貸款，才事後改用某 丙之名義申貸云云，顯屬脫罪之詞，委不足採。
系爭房地經陽信永和分行貸款承辦人鑑估之淨值為 8,274,782 元，有該行前 揭房屋貸款授信批覆書、不動產鑑估表在卷可考，復據承辦人於原審審理中證 述：本案系爭房地經伊參考交易案例之成交公報、網路上訊息及訪價等而為鑑 價，伊從事房屋申貸業務已有 9 年之經驗，於 98 年時銀行就抵押貸款房屋所為 之鑑價應該低於市價等詞，綜合以觀，則系爭房地之實際成交價 750 萬元明顯低 於市場交易行情，足徵被告某甲、某丙貪圖不法利益。又某甲、某丙均明知某戊 係以 750 萬元價格向某丁買受系爭房地，且該實際成交價顯低於市場行情，自得 預期某丁應不會同意與某戊另簽立超出其實際售價之買賣契約書，是其等諉稱不 知第二份買賣契約書上之 960 萬元價金係由何人決定、填寫云云，實係為極力掩 飾其等背信使某丁以低於市場行情降價出售系爭房地之犯行，彰彰明甚。
代書雖於原審審理中證稱：代書事務所曾將資料放在牛皮紙袋內要求拿給某 丙簽名，因伊見到某丙簽名，應該就是買賣契約書，簽完後伊又通知某丁前來，
某丁便過來拿回去看，某丁並稱看完後會自己拿給代書云云，惟此為某丁當庭否 認，又再衡諸某丁係系爭房地之出賣人，對於買方持買賣契約向銀行貸款一事，
及貸款金額多寡，均與其權益無涉，實無無端指訴某丙等人偽造買賣契約之必 要，而某甲實為貸款申辦核放所得之最大受益者，業如前述，其找某丙出面申辦 貸款，並另行偽造買賣契約之舉動，無非係以此方式而使某丙順利取得較高額之
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貸款以達使自己獲利之助力，而與情理相符，是無從僅憑代書之前揭證詞為被告 某丙、某甲有利之認定。從而，某戊僅為購買系爭房地之人頭，業如前述，固無 積極證據證明其亦參與後續偽造第二份買賣契約以向銀行貸款等情，惟某丙與某 甲身為房屋仲介業者，對於某丙向陽信永和分行申辦抵押貸款時，陽信永和分行
貸款以達使自己獲利之助力，而與情理相符，是無從僅憑代書之前揭證詞為被告 某丙、某甲有利之認定。從而，某戊僅為購買系爭房地之人頭，業如前述，固無 積極證據證明其亦參與後續偽造第二份買賣契約以向銀行貸款等情，惟某丙與某 甲身為房屋仲介業者，對於某丙向陽信永和分行申辦抵押貸款時，陽信永和分行