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一稅制正式上路，課稅對象是 105 年元旦後取得之房屋，或 103 年 1 月 2 日後取 得、持有 2 年內出售者，奢侈稅將同步落日。房地合一課稅是以出售的房地收入 減去成本、費用，以及依土地稅法計算的土地漲價總數額，作為稅基，依持有期 間長短，課以不同稅率，短期持有 1 年以內課 45%的稅率；持有 1 年以上、2 年 以內課 35%；持有 2 年以上、10 年以內課 20%；持有 10 年以上則課 15%，短期持 有移轉之稅賦大幅提高，不動產仲介業者若不謹慎面對，可預期將來勢必造成許 多買賣糾紛與爭議(林清汶，2015:119)。
各地方不動產仲介經紀商業同業公會雖有開辦房地合一稅制之相關課程，然 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會並未比照奢侈稅施行後發函提供「特種貨 物及勞務稅(俗稱奢侈稅)銷售不動產之自我檢核表」給各會員公會暨各縣(市) 不動產仲介經紀商業同業公會參考之模式，將「個人房地合一課徵所得稅自我檢 核表」發函提供會員參考運用，恐造成疏漏。房地合一稅依前揭法院實務見解對 奢侈稅之看法，或許亦不認為屬於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 2 款「公 帄提供雙方當事人有關契約內容規範之說明」範圍，然不動產仲介業者基於對不 動產市場資訊掌握優勢地位，且基於不動產交易專業立場，不應對增加交易成本 之房地合一稅毫無瞭解，且由於不動產仲介業者同時擔任買賣雙方代理人，更應 有讓賣方考量稅賦做為訂價之參考依據，因此本文認為不動產仲介業者應檢附個 人房地合一課徵所得稅自我檢核表供賣方填寫並詳加說明，讓賣方瞭解所交易之 房屋、土地是否屬新制課稅範圍，以保障賣方之權益。
參、不動產必要資訊類型及瑕疵範圍之再界定
不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 3 款、第 4 款規定：「經營仲介業務者 經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，提供買受人或承 租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產瑕 疵。」不動產仲介業者之業務，涉及買賣房地之專業知識，又有代書、地政士等 專業人員於業務往來上相互配合，對於交易房地之資訊相較於一般消費者，自處 於優勢之地位，且消費者將買賣房地之相關事項委託予仲介業者，並給付相當之 報酬或服務費，自然對於仲介業者所提供之資訊有相當之信賴，仲介業者應負善 良管理人注意義務，為保障房地之交易安全，不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 明定不動產仲介業者雙方代理應盡義務項目既已包括調查告知不動產必要資 訊，是仲介業者自應就其所仲介之房地負調查之義務，對於房地之必要資訊及瑕 疵，即有據實告知消費者之義務，然實務上卻常發生不動產仲介業者應提供買受 人關於不動產必要之資訊是否包含氯離子檢測報告、滲漏水情況、河川區域穿過 基地、都市計畫使用分區資料、白蟻檢測報告、凶宅調查報告等爭議，或是到底
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危險建築、滲漏水、停車位有無、違建列管、基地為道路用地、氯離子含量過高 是否為不動產仲介業者依仲介專業應查知並告知買受人之不動產瑕疵之爭議。
常見海砂屋之爭議，依據臺灣臺北地方法 104 年度訴字第 2019 號、臺灣士 林地方法院 105 年度重訴字第 72 號、台灣新北地方法院 103 年度重訴字第 482 號、台灣新北地方法院 102 年度訴字第 324 號民事判決指出不動產仲介業者基於 交易成本與專業能力之考量，不負鑑定海砂屋之責任，且由委託出售者以不動產 現況說明書或口頭告知資訊及感官可及範圍內，可顯出之不動產可能發生氯離子 過高問題端倪之事項為限，始應課以調查之義務；本文亦認為，於海砂屋有經縣 市政府公告列管時，應屬於不動產仲介業者頇提供之不動產必要之資訊及應調查 報告之瑕疵，否則不動產仲介業者不負有鑑定海砂屋之責任。又為提供細緻化服 務，不動產仲介業者於委託出售之標的是否為海砂屋乙事無法明確知悉或有疑慮 時，可於買賣契約提供特約約定於交易期程中可由買方委請合格機構對於系爭房 屋進行氯離子含量檢測，若買方不願送檢測，則不動產仲介業者自可免除相關責 任，如此一來可保障交易之順利，易可滿足委託人之需求而減少因海砂屋產生之 爭議事件。
房屋滲漏水之爭議，臺灣臺北地方法院 106 年度消字第 48 號、臺灣臺北地 方法院 102 年度重訴字第 32 號、台灣高等法院 104 年度上易字第 502 號之見解 表示若售屋者於不動產現況說明書據實告知房屋有漏水或是漏水已修復之情，則 不動產仲介業者可免責，於交易階段若發現房屋有滲漏水之情況，不動產仲介業 者亦應據實告知，另外法院見解一般認為，應透過兩方面檢視房屋滲漏水是否屬 不動產仲介業者調查告知義務:一、檢視交易成本，若不動產仲介業者於點交當 時，實際上尚未發現有何滲漏水之情況，應要考量交易成本，當無從苛求不動產 仲介業者花費額外之支出請專業人士來檢驗房屋有滲漏水之情況。二、不動產仲 介業者受託時由委託出售者以不動產現況說明書或口頭告知資訊及感官可及範 圍內，可顯出之不動產可能發生問題端倪之事項為限，一般認為肉眼即可辨識之 壁癌、滲漏水，不動產仲介業者應向買受人指出。惟上開所謂協助檢查義務自應 以相當合理之範圍為其限度，如已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得 認為不動產仲介業者有何過失，不動產仲介業者並非專業抓漏人員，也無詴水之 專業能力，無法苛求不動產仲介業者頇提供是否有滲漏水之資訊。
關於土地特殊使用資訊或瑕疵是否需調查告知之爭議，臺灣臺北地方法院 1 07 年度重訴字第 256 號民事判決之見解認為河流是否流經買賣標的非屬於不動 產必要之資訊、臺灣高等法院民事判決 103 年度重上字第 1020 號民事判決見解 表示都市計畫土地使用分區證明並非不動產仲介業者絕對需提供之文件，然本文
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認為若依照臺灣新北地方法院 105 年度訴字第 112 號民事判決見解，買受之標的 如係土地，針對該地與鄰地之界線是否明確、以及未毗鄰公路之土地得否通行他 人所有土地至公路等，乃係重大影響土地利用價值之考量因素，因此，無論委託 仲介之人有無特別指示，不動產仲介業者如認為有疑義，應以調閱謄本及備置圖 面、或向鄰人或私有道路所有人調查、確認等方式，以釐清上開事項，並向買方 說明之，此乃業者依其業務上通常注意即可認識之事項。因此關於土地特殊使用 資訊或瑕疵，不動產仲介業者除請售屋者於系爭現況說明書詳實記載外，仍頇向 主管機關調查詢圖說及土地之都市計畫使用分區資料，將該資訊據實告知購屋 者，以確保買方之權益。
房屋存有白蟻之爭議，臺灣新北地方法院民事判決 105 年度訴字第 2914 號 民事判決認為不動產仲介業者並非專業人員，不應負責，可推論不動產必要資訊 範圍，應不包含買賣之房屋是否有遭白蟻蛀蝕。至於社區房屋存有凶宅之爭議，
臺灣新北地方法院 103 年度訴字第 2259 號民事判決亦指出同社區房屋是否存有 凶宅並非不動產仲介業者應提供之資訊範圍，然而如欲買受之房屋本身為凶宅，
是否屬於不動產仲介業者應提供之必要資訊?本文認為參酌強制執行法第 77 條 第 1 項第 2 款，法律對於不動產查封筆錄製作時，要求就海砂屋、輻射屋、地震 受創、嚴重漏水、火災受損、建物內非自然死亡為記載，乃因我國民情，曾發生 非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受 程度；與週遭環境相較，凶宅的買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原 則言，非自然身故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之 價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，因此凶宅於實務見解認為應 屬不動產仲介業者應提供之必要資訊，然而倘不動產仲介業者信任賣方所提供之 不動產說明書，該如何認定不動產仲介業者已盡調查之義務，可從凶宅事件是否 以為大眾傳播媒體揭露，並經通常查詢方法即可輕易得知作為判斷標準。
關於違章建築是否需調查告知之爭議，依據臺灣高等法院 106 年度重上字第 674 號、臺灣高等法院 102 年度上字第 640 號、臺灣士林地方法院 103 年度重訴 字第 386 號、臺灣新北地方法院 106 年度訴字第 354 號、臺灣新北地方法院 101 年度重訴字第 479 號、臺灣高等法院 102 年度消上易字第 3 號之見解指出，不動 產仲介業者透過其專業知識就買賣標的與登記謄本記載事項是否相符即可判斷 是否存有違章建物，無庸增加交易成本。不動產仲介業者受託時由委託出售者以 不動產現況說明書或口頭告知資訊及感官可及範圍內，可顯出之不動產可能發生 問題端倪之事項。若有明顯違法增建情形，不動產仲介業者透過登記謄本資訊及 感官可判斷是否有增建，不動產仲介業者不得僅聽信賣方之片面之辭，未審查而
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任憑賣方記載錯誤資訊於標的物現況說明書，因此法院見解亦認為不動產仲介業
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