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第二節 法院判決實務分析
壹、公帄提供雙方當事人類似不動產之交易價格案例
不動產仲介業者常有向賣方壓價，向買方要求抬價以促成交易之情形，非但 未能公帄提供雙方當事人類似不動產交易價格，反而傳達錯誤訊息，藉以從中獲 取最大利益。依據臺灣臺北地方法院 107 年度訴字第 135 號、臺灣士林地方法院 103 年度重訴字第 304 號等民事判決之見解，所謂「公帄提供雙方當事人類似不 動產之交易價格」並無明文規定仲介業者頇提供書面的成交行情表，或限定頇為 內政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資料，反面解釋不動產仲介業者僅頇 以口頭告知雙方當事人類似不動產之交易價格即可，然而此種口頭告知因無證據 保存，對買賣雙方甚為不利，本文認為不動產仲介業者應提供買賣雙方當事人內 政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資料，並留下書面資料為憑，以杒爭 議，至於臺灣士林地方法院 102 年度訴字第 653 號民事判決，認為不動產仲介業 者有提供最近 3 個月之成交紀錄之義務，售屋者應可信賴營業員提供之成交資 料，但於營業員故意遺漏與委託銷售房地標的相近之最新三個月成交紀錄，反而 提出與委託銷售房地差異性甚大之成交行情，讓售屋者誤信營業員建議之底價為 相當，陷於錯誤而同意售屋，可撤銷買賣契約，值得認同。
一、臺灣臺北地方法院 107 年度訴字第 135 號 (一)案情概述
某甲(售屋者)稱於民國 102 年 9 月 1 日與某乙公司（不動產仲介業者）簽訂
「一般委託銷售契約書」，並由任職於某乙公司營業員仲介出售某甲名下臺北市 某房地（下稱系爭房地），委託出售價格為新臺幣（下同）7,980 萬元，以系爭 房地約 49.09 坪計算，約合每坪單價 162.6 萬元。嗣某乙公司營業員於 104 年 1 0 月 6 日向某甲稱某丙(購屋者)欲以 4,120 萬元購買系爭房地，已與某乙公司簽 下買賣斡旋契約書並繳交斡旋金 80 萬元云云，惟因某丙出價低得離譜，遭某甲 一口拒絕。但某乙公司營業員又於 3 日後（即同年月 9 日）向某甲陳稱某丙願以 4,250 萬元（約合每坪 86.6 萬元）購買系爭房地，要求某甲於事先已全部填寫 完足之「委託契約書更改附表」及「買賣斡旋契約書」簽名，某甲基於對某乙公 司營業員之信任且繁忙之際，遂逕於該 2 份文件上簽名。嗣經某甲詢問左鄰右舍 始知，上開每坪單價與系爭房地同一社區之其他房地近期成交價格相差甚多，系 爭房地每坪單價應以 104 萬元始為合理。某甲得知此情後，當然不願再與某丙簽 訂買賣契約，並以存證信函撤銷對某乙之委任關係，且主張上開買賣斡旋契約書 對某甲不生效力，然某丙向某甲提告請求給付違約金，遭法院判決需支付 80 萬
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元違約金在案。
某甲主張與某乙公司成立居間契約，某乙公司之不動產營業員，依民法第 5 67 條規定，就系爭房地附近類似不動產之實際交易價格有調查之義務，並應將 所知悉之調查結果據實報告予某甲，依不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 1 款規定，亦應將類似不動產之交易價格公帄提供予雙方當事人，俾利某甲作為決 定系爭房地交易時之重要參考；更況，某乙公司之不動產營業員負責臺北市中山 區之房屋仲介業務，對於系爭房地附近之一般市場銷售行情必然十分清楚，詎其 竟對某甲刻意隱匿系爭房地之合理交易價格，亦未提供附近區域「類似不動產之 實價登錄資料」予某甲，致某甲陷於不正確之出售價格認知而貿然簽下買賣斡旋 契約書，並因而損失違約金 80 萬元，某乙公司之不動產營業員顯未盡其仲介業 務之善良管理人注意義務，應依民法第 227 條規定對某甲負債務不履行之損害賠 償責任，而某乙公司亦應依不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項規定，負連帶 賠償責任，因此提起本件訴訟。
(二)判決結果
某甲於簽立該成交價格之買賣斡旋契約書及 104 年 10 月 9 日之委託契約書 更改附表前，即已先後於 103 年 1 月 1 日、103 年 2 月 28 日、103 年 6 月 30 日、
103 年 9 月 16 日、104 年 3 月 31 日、104 年 7 月 10 日六度簽罫「委託契約書更 改附表」，其中除將委託期間數度延長外，期間已有二度調降委託銷售價格（於 103 年 9 月 16 日調降至 7,363 萬、104 年 3 月 31 日調降至 6,488 萬元）之情，
有該等委託契約書更改附表可證。衡以委託銷售價格及委託期間本即房屋委託仲 介銷售契約之重要之點，其中價格又更屬關鍵，而某甲為 38 年生，當時已年逾 六旬，並自陳有經營事業且擔任宗親總會主席，顯具一定智識及社會經驗，當無 可能於未審視上開委託契約書更改附表所載委託銷售「價格」下，即多次貿然簽 罫，某甲上開所述，顯違反常理，難以憑採。
本件系爭房地之委託銷售價格，前已於 104 年 3 月 31 日經某甲同意調降至 6,488 萬元一節，堪予認定。嗣某甲於 104 年 10 月 6 日簽立買賣斡旋契約書出 價 4,120 萬元，該價格未獲某甲同意，某甲復於同年月 8 日再次簽立買賣斡旋契 約書將價格調高為 4,250 萬元，某甲亦不否認係於知悉此價格下，於同年月 9 日於該第二份買賣斡旋契約書、及委託銷售價格為 4,250 萬元之委託契約書更改 附表上簽名等情，觀諸某甲於該買賣斡旋契約書簽罫欄已勾選「賣方同意依本斡 旋出售，並確認由受託人代為保管斡旋金」，並再次載明「賣方同意以 4,250 萬 元出售」及簽罫時間等內容，依某甲之智識經驗及社經地位，對於該等客觀文字
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記載之明確文義及其效果，顯不能諉為不知，足認本件某甲確已同意以 4,250 萬元總價買賣成交系爭房地無訛。
依兩造買賣斡旋契約書第 4 條第 2 項前段約定：「本斡旋書頇經賣方載明承 諾時間及簽章並送達買方時，買賣契約即為成立，雙方即應負履行簽立本約之一 切義務」，應認某甲與某甲間就系爭房地業已成立買賣契約，某甲即應受該契約 之拘束，本件係因某甲嗣後反悔、違約不賣，始經另案確定判決判命應給付某丙 80 萬元違約金。至某甲另主張其於 104 年 10 月 9 日在上開委託契約書更改附表 及買賣斡旋契約書上簽名時，有告知某乙公司營業員其僅係暫時簽名，附有「待 詢問鄰近地區之不動產實際交易價格，認某甲上開出價合理」之停止條件云云，
然此為某乙公司所否認，某甲就此有利於己之事實，並未提出任何具體證據資料 以實其說，且與上開買賣斡旋契約書上已數度載明「賣方同意以 4,250 萬元為出 售價格」之意旨之客觀資料所示明確文義，顯然有違，要難採信。
某甲雖然主張某乙公司營業員未提供內政部不動產交易實價查詢系統之附 近區域「類似不動產之實價登錄資料」予某甲，致某甲陷於不正確之出售價格認 知而貿然簽下上開不合理銷售價格之買賣斡旋契約書，並因而損失違約金 80 萬 元等語。按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；經營仲介 業務者頇公帄提供雙方當事人類似不動產之交易價格；民法第 567 條第 1 項前 段、不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 1 款固分有規定；但並無明文規定仲 介業頇提供「書面」之資料，或限定頇為內政部不動產交易實價查詢系統之實價 登錄資料。更況，各筆不動產交易之實際成交價格，除前揭內政部不動產交易實 價查詢系統等網路查詢資料顯示之房地屋齡、坪數、交易時間等或可作為比較基 準之因素外，實亦會因房屋內部裝修等實際使用現況、買賣雙方之資金需求或壓 力、資產配置乃至個人或家庭生涯規劃等交易動機、目的、預期心理等諸多因素 而受影響，益徵某甲徒以上開比較基準已顯薄弱之網路查詢資料，主張本件房地 成交價格過低云云，難認可採，而為某甲敗訴之判決。
(三)本文見解
法院見解指出，各筆不動產交易之實際成交價格，除內政部不動產交易實價 查詢系統等網路查詢資料顯示之房地屋齡、坪數、交易時間等或可作為比較基準 之因素外，實亦會因房屋內部裝修等實際使用現況、買賣雙方之資金需求或壓 力、資產配置乃至個人或家庭生涯規劃等交易動機、目的、預期心理等諸多因素 而受影響，徒以網路查詢資料作為比較基準較顯薄弱。然而此見解顯然未考量不 動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 1 款「公帄提供雙方當事人類似不動產之交
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易價格」之立法意旨。以公帄之角度觀之，內政部不動產交易實價查詢系統等網 路查詢資料可提供貼近真實之成交價格，應係不動產交易價格最具參考價值之資 料（呂坤宗，2015:129-131），不動產仲介業者可提供賣方做為訂定出售價之參 考依據，亦可提供買方作為市場行情之參考，法院卻認為該實價登錄資料參考價 值甚為薄弱，顯然已悖離常情。
再者，不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 1 款「公帄提供雙方當事人類 似不動產之交易價格」，雖無明文規定仲介業頇提供「書面」之資料，或限定頇 為內政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資料，因此法院見解認為以口頭告 知或不動產仲介業者以自己的經驗提供行情，亦符合常情。然不動產仲介業者為 促成交易，往往對售屋方說明不動產市場行情時，報以較低之價格，以利其銷售 房屋，對購屋方報以較高之價格，以促其成交，在在均衍生一定程度之道德風險。
因此本文認為，既然我國已建制內政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資
因此本文認為，既然我國已建制內政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資