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情況下，不就因此蒙受不白之損失，因此本文認為不動產仲介業者應以書面提供 最近 3 個月區域內之內政部不動產交易實價查詢系統的實價登錄資料供買賣雙 方當事人參考，並由買賣雙方當事人簽名確認已知悉此內容，作為將來委託人與 不動產仲介業者就有無公帄提供雙方當事人類似不動產之交易價格事項發生爭 議時查核驗證之用，以釐清責任。
貳、公帄提供雙方當事人有關契約內容規範之說明案例
不動產仲介業者與買賣雙方可能存在著媒介居間或雙方代理的法律關係，此 時依據我國民法第 570 條規範，居間人之報酬應由雙方帄均負擔，可知無論不動 產仲介業者受到一方或是雙方委託之情形，不動產仲介業者均應作為雙方當事人 之忠實代言人並公帄提供雙方當事人有關契約內容規範之說明，而有關契約內容 規範之說明中最有爭議之事項為：奢侈稅是否屬不動產仲介業者應該對賣方說明 之事項。關於「奢侈稅有無之說明」是否屬公帄提供雙方當事人有關契約內容規 範之範疇，除臺灣臺北地方法院 102 年度訴字第 4560 號民事判決因兩造當事人 存有和解契約而未做判斷外，臺灣高等法院 103 年度消上易字第 8 號、臺灣臺北 地方法院 102 年度消字第 22 號、臺灣臺北地方法院 103 年度訴字第 3046 號、臺 灣臺北地方法院 103 年度訴字第 3486 號等民事判決之法院見解均為否定之看 法，然本文認為審酌不動產仲介業者收取高額之服務報酬，且基於雙方代理之資 訊優勢地位，不應對損及賣方權利甚鉅之奢侈稅均表示一無所悉，法院見解認為 奢侈稅不屬於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 2 款「公帄提供雙方當事人 有關契約內容規範之說明」範圍，實有檢討之必要。
一、臺灣臺北地方法院 102 年度訴字第 4560 號 (一)案情概述
某甲(售屋者)於 99 年 7 月 26 日因夫妻贈與取得臺北市某房地（下稱系爭房 地）之所有權，後因有意出賣系爭房地，遂詢問某乙公司(不動產仲介業者)之經 紀營業員相關買賣事宜，因某乙公司經紀營業員之提醒有可能需負擔稅率極重之 特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅），某甲告知若出賣系爭房地頇課徵奢侈稅，則 無意願出賣系爭房地，遂請某乙經紀營業員確認後告知。某乙公司經紀營業員遂 代某甲函詢國稅局，經國稅局回函後，某乙公司經紀營業員閱畢後告知某甲將不 會遭課徵奢侈稅，某甲乃於 101 年 4 月 13 日與某乙公司簽訂帶看銷售同意書，
委託某乙公司於 101 年 4 月 13 日至同年 7 月 13 日為其居間銷售系爭房地，嗣於 101 年 4 月 23 日透過某乙公司居間與訴外人某丙簽訂買賣契約，並於同年 5 月 1 1 日移轉系爭房地之所有權予某丙。
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詎國稅局突於 102 年 2 月 26 日函知某甲到局陳述買賣細節，後於 102 年 3 月 11 日函知某甲系爭房地買賣除需頇課徵奢侈稅 143 萬，且需於函到 15 日內主 動申報，始得以稅金 0.5 倍金額計算罰鍰，亦即某甲至少頇另外繳納奢侈稅稅金 與罰鍰共計 214 萬 5,000 元，倘某甲未於上開期限內主動申報則頇繳納稅金與稅 金 1 倍金額之罰鍰共 286 萬元，某甲實感訝異，並立即委請律師於 102 年 3 月 1 8 日函請某乙公司於函到 3 日內支付上開稅額及罰鍰，某乙公司於函到後同意某 甲關於支付稅額與罰鍰之請求，並於某甲收受國稅局中北稽徵所奢侈稅核定稅額 繳款書後，於 102 年 4 月 18 日指派某乙公司之經紀營業員至律師處索取繳款書 正本，詎料某乙公司竟於繳款期限即 102 年 6 月 30 日前夕表示不願繳費並交回 繳款書正本，某甲為免後續裁罰，僅得先行繳納，並於 102 年 8 月 1 日收受臺北 國稅局裁處罰鍰 35 萬 7,500 元之裁處書。
本件奢侈稅稅金及罰鍰既係某乙公司所屬員工誤解讀國稅局回函所致，某乙 公司原已承諾給付奢侈稅及後續罰鍰，並派員向某甲取回繳款書，是某甲與某乙 公司已就伊因某乙公司債務不履行而生之損失意思表示合致而成立和解契約，某 甲依此和解契約請求某乙公司給付 178 萬 7,500 元，因此提起本件訴訟。
(二)判決結果
仲介業者之業務，涉及買賣房地之專業知識，又有代書、地政士等專業人員 於業務往來上相互配合，對於交易房地之資訊相較於一般消費者，自處於優勢之 地位，且消費者將買賣房地之相關事項委託於仲介業者，並給付相當之報酬或服 務費，自然對於仲介業者所提供之資訊有相當之信賴，仲介業者應負善良管理人 故為保障房地之交易，便於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定明定仲介業 者應盡之義務，是仲介業者自應就其所仲介之房地買賣負調查之義務，對於房地 之必要資訊及瑕疵，即有據實告知消費者之義務，某乙公司主張某甲應自行詢問 專業人士，而非信賴某乙公司所提供之資訊，尚屬無據，且此亦係更就兩造和解 前之法律關係為主張，不足以證明某甲本人就系爭奢侈稅與罰鍰之產生有何過 失，某乙公司之主張亦難憑取，而為某甲勝訴之判決。
(三)本文見解
不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 2 款「公帄提供雙方當事人有關契約 內容規範之說明」，屬於不動產仲介業者應盡之義務，又應納稅費項目、規費項 目及負擔方式屬於買賣雙方當事人相當在乎之交易條件，本案不動產仲介業者看 似有履行該款應盡義務，向國稅局發函詢問所欲委託銷售之不動產是否應課徵奢 侈稅，然而卻錯誤解讀國稅局回函之意思，告知委託人毋庸課徵奢侈稅，顯然專
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業度不足而未盡善良管理人之注意義務。兩造雖然就奢侈稅之告知是否屬於不動 產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 2 款「公帄提供雙方當事人有關契約內容規範 之說明」之範疇發生爭議，然而由於兩造已締結和解契約，約定奢侈稅由不動產 仲介業者負擔，因此法院見解雖指出不動產仲介業者自應就其所仲介之房地買賣 負調查之義務，對於房地之必要資訊及瑕疵，即有據實告知消費者之義務，但是 判決售屋者勝訴的原因卻是和解前之法律關係並不予以審究，因此本案無法得到 奢侈稅之說明是否屬於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 2 款「公帄提供雙 方當事人有關契約內容規範之說明」涵攝範圍之內疑義的解答。
二、臺灣高等法院 103 年度消上易字第 8 號(原臺灣臺北地方法院 102 年度消字 第 22 號)
(一)案情概述
某甲(售屋者)於民國 100 年 2 月 14 日以「夫妻贈與」之登記原因，借名登 記為座落新北市某土地及建物（下稱系爭不動產）之所有權人，某甲因信賴某乙 公司（不動產仲介業者），乃於 100 年 6 月 18 日以新臺幣（下同）420 萬元之價 格專任委託某乙公司之經紀營業員仲介出售，某甲稱其無賣屋經驗，此為生帄第 一次賣房子，且因信任房屋仲介業者及代書之專業，才會願意支付仲介費用來委 託其居間仲介出售。於 100 年 9 月 18 日以 400 萬元價格出售予訴外人某丙，登 記名義人為訴外人某丁，並於 100 年 12 月間辦畢所有權移轉登記於訴外人某丁，
該房地買賣契約之簽約及辦理所有權移轉等事務，係由某甲與訴外人某丙、某丁 於 100 年 9 月 18 日在某乙公司簽約時，共同委任特約地政士即某戊負責處理。
某甲直至接獲財政部臺灣省北區國稅局汐止稽徵所（下稱汐止稽徵所）101 年 10 月 8 日調查函，始知悉成為奢侈稅之課徵對象。某甲於接獲國稅局調查函 後，立即電洽某乙公司相關人員，據其覆以夫妻贈與免課奢侈稅，並要某甲如此 答覆國稅局，某甲照做卻遭否決，國稅局人員並告訴某甲：遺贈才可以排除，但 贈與並非遺贈。某甲又電洽某戊，將國稅局的回覆如實告知，卻仍得到其告知「夫 妻贈與是免課奢侈稅」之錯誤訊息，某戊一度還告訴某甲是國稅局弄錯了，跟某 甲要了經辦人員即汐止稽徵所的電話後，自行去電說明，然事後證實是某戊錯 誤，某甲之後又親自前往某乙公司洽詢相關人員，據經紀營業員稱，因當初他們 認定夫妻贈與是免課奢侈稅的，故從未告知某甲此稅之有。
某甲合理懷疑當初某乙公司為了快速促成買賣成交以賺取仲介佣金，故意忽 視某甲之權益，甚至隱瞞奢侈稅之事實，若其當初有據實以告，某甲將不會出售 此屋致遭課以重稅。某乙公司自知理虧後，某戊於是教某甲以更改合約的方式，
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將訂約日期提前至 100 年 5 月 1 日，提供其手寫之範本要求某甲重打一份假契約 書，將訂約日期改到 100 年 6 月 1 日奢侈稅施行前，用以規避奢侈稅，期間均由 某乙公司人員出面聯絡買方，後因買方不願意配合而作罷。某甲因此認為某乙公 司於銷售之初，已知某甲持有此屋之期間未滿二年，雖查過奢侈稅相關條文，卻 未盡善良管理人之注意義務，亦未盡不動產買賣契約書第 5 條約定之調查且據實 報告義務，致從未告知某甲有奢侈稅之產生；於事發之後，教某甲更改合約之作 為亦足證明某乙公司已清楚知道某甲因誤信其仲介及代書專業而將遭課奢侈稅 之重大損失，故想方設法求解套，目的即是為了掩蓋其應負之責。
某甲遂於 102 年 9 月 30 日再次前往某乙公司洽談本案，畢竟係某乙公司之 故，致某甲支出額外、預期以外之稅賦損害，希望某乙公司能示出誠意解決紛爭，
某乙公司當下亦承諾會再和相關人員討論、研究，看要如何處理本案再告知某
某乙公司當下亦承諾會再和相關人員討論、研究，看要如何處理本案再告知某