國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
考量不動產仲介業者收有服務報酬，且對稅捐較售屋者具專業知識，而頇提醒售 屋者注意奢侈稅問題，應有不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 2 款「公帄提 供雙方當事人有關契約內容規範之說明」適用餘地。此外值得關注之處，本案之 不動產仲介業者向法院表示已有提醒售屋者注意，此點值得讚揚，表示實務上不 動產仲介業者有重視奢侈稅之問題，並會主動向賣方告知，善盡其應盡義務。美 中不足之處，在於不動產仲介業者未以書面註明本件買賣將衍生奢侈稅問題或提 供「特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)銷售不動產之自我檢核表」予售物者填寫，
並由售屋者簽名確認，得以充分了解其權利義務，導致產生有無告知奢侈稅之爭 議，導致無法釐清責任，實有改進之空間。
參、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊案例
仲介業者之業務，涉及買賣房地之專業知識，又有代書、地政士等專業人員 於業務往來上相互配合，對於交易房地之資訊相較於一般消費者，自處於優勢之 地位，且消費者將買賣房地之相關事項委託於仲介業者，並給付相當之報酬或服 務費，自然對於仲介業者所提供之資訊有相當之信賴，仲介業者應負善良管理人 故為保障房地之交易，便於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定明定仲介業 者應盡之義務，是仲介業者雙方代理時自應就其所仲介之房地負調查之義務，對 於房地之必要資訊及瑕疵，即有據實告知買受人或承租人之義務，實務上常見海 砂屋之情況，依據臺灣臺北地方法 104 年度訴字第 2019 號、臺灣士林地方法院 105 年度重訴字第 72 號民事判決指出不動產仲介業者不負有鑑定海砂屋之責 任、且只頇由委託出售者以不動產現況說明書或口頭告知資訊及感官可及範圍 內，可顯出之不動產可能發生問題端倪之事項為限，始應課以調查之義務；房屋 漏水之情況，臺灣臺北地方法院 106 年度消字第 48 號之見解表示若售屋者於不 動產現況說明書據實告知房屋有漏水修復之情，不動產仲介業者亦可免責；土地 特殊使用之情況，臺灣臺北地方法院 107 年度重訴字第 256 號民事判決之見解認 為河流是否流經買賣標的非屬於不動產必要之資訊、臺灣高等法院民事判決 103 年度重上字第 1020 號民事判決見解表示都市計畫土地使用分區證明並非不動產 仲介業者絕對需提供之文件，從前揭案例可發現許多資訊係不動產仲介業者有以 口頭告知，未留存書面，導致爭議頻傳，因此本文認為經由書面留存證據可杒絕 紛爭，且就各類型必要資訊項目、範圍有再明確予以界定之必要，讓不動產仲介 業者有遵循之方向。房屋存有白蟻之情況，臺灣新北地方法院 105 年度訴字第 2 914 號民事判決認為不動產仲介業者並非專業人員，不應負責；社區房屋存有凶 宅之情況，臺灣新北地方法院 103 年度訴字第 2259 號民事判決亦指出同社區房 屋是否存有凶宅並非不動產仲介業者應提供之資訊範圍，亦有參考之價值。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
一、臺灣臺北地方法 104 年度訴字第 2019 號 (一)案情概述
某甲(購屋者)於民國 102 年 4、5 月間委託多家不動產仲介公司覓屋，因某 甲曾住過海砂屋，因此對於特別要求有氯離子過高疑慮之房屋即不考慮，某乙公 司(不動產仲介業者)之業務員於 102 年 5 月 8 日向某甲表示臺北市某房屋欲出售 (下稱系爭房屋)，且無海砂、氯離子超標、輻射、兇宅或其他嫌惡設施狀等情況，
某甲相信某乙公司業務員所提供之訊息，到場確認系爭房屋，某甲確認系爭房屋 內部及小環境無問題後，遂通知某甲之夫到場，某甲乃與某乙公司簽訂附停止條 件定金委託書，委請某乙公司仲介業務人員、經紀人、店長、經理出面代表某甲 與系爭房屋所有人斡旋購屋事宜。
某甲認為某乙公司等人明知系爭房屋有海砂超標情形，竟刻意隱瞞此情，並 表示尚有其他買家，催促某甲儘快簽約，某甲遂於 102 年 5 月 10 日與屋主簽訂 系爭房屋買賣契約(下稱系爭契約)，某甲於簽訂系爭契約後，翌(11)日自其他仲 介公司處獲悉系爭房屋有海砂超標情形，某甲知悉上情後去電向某乙表示不願購 買系爭房屋，又於 102 年 5 月 3 日寄發存證信函予某乙公司及代書，撤銷簽訂系 爭契約之意思表示，賣方卻認某甲惡意反悔，對某甲起訴求償新臺幣(下同)500 萬元，致使某甲受有 500 萬元之損害。某甲主張某乙公司等人於買賣過程中，僅 轉交屋者所提供之房屋現況說明書，對於系爭房屋有無海砂、輻射等情，均未進 一步調查，某乙公司營業員並表示僅上網查臺北市政府列管海砂屋紀錄而已，未 善盡仲介人員應盡之調查義務，請求某乙公司等人應連帶給付某甲 500 萬元，因 而提起本件訴訟。
(二)判決結果
某甲主張某乙公司等人怠於調查系爭房屋有氯離子超標之情未盡調查義 務，有違反不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 3、4 款規定云云，經本院函詢 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會，該會函覆表示依內政部對於 不動產標的現況說明書及不動產說明書應記載及不得記載事項之規範，不動產標 的現況說明書頇記載是否曾經做過混凝土水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢 測事項)、檢測結果為何，而不動產說明書應記載及不得記載事項則應填載有無 混凝土中水溶性氯離子含量，如有應檢測詴結果，如無應敘明原因等，因不動產 仲介業並非專業檢測機構僅能就上開規範事項填載有無與否，提供予買賣雙方作 為必要資訊，並無負有鑑定海砂屋之責任，此有中華民國不動產仲介經紀商業同 業公會全國聯合會 104 年 8 月 3 日房仲全聯雄字第 104114 號函在卷可憑。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
依據兩造契約第 5 條約定，明文約定某甲得於支付第二期價金前，委請合格 機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，賣方不得拒絕，系爭契約內容核與內政 部之規範並無不合，且簽訂系爭契約時，某甲即已知悉系爭房屋氯離子有無超標 尚屬未明事項，若某甲認有需要，可於交付第一期價金後要求對系爭房屋取樣檢 測，則某乙公司等人既非專業鑑定人員，渠等本於仲介本業之專業所得調查事項 自屬有限，僅能依憑屋主告知或核對政府所列管之資料，是某乙公司顯無違反不 動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 3、4 款規定之情形。況某甲執以爭執系爭房 屋有氯離子超標之依據，僅為另家仲介所提供之「疑似」氯離子含量過高清單，
惟該清單所列標的物既不含括系爭房屋，且該清單屬未經實證之資料，某甲以此 主張系爭房屋有氯離子超標之情實為無理由。再者，系爭契約第 5 條明文約定某 甲可於第一期價金交付後對系爭房屋要求專業機構取樣檢測，若經檢測有超標情 形，某甲可以解除系爭契約，對某甲之權利已有確保，不生損害，從而，某甲主 張某乙公司等人違反保護他人法律致某甲受有損害云云，要無可取，而為某甲敗 訴之判決。
(三)本文見解
不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 3 款規定：「經營仲介業務者經買賣或 租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，提供買受人或承租人關於 不動產必要之資訊。」然而不動產仲介業者所應提供之資訊，是否包含所仲介之 不動產為海砂屋，實務上亦發生多起爭議案件。
依據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會提供之意見，表示依 內政部對於不動產標的現況說明書及不動產說明書應記載及不得記載事項之規 範，不動產標的現況說明書頇記載是否曾經做過混凝土水溶性氯離子含量檢測 (例如海砂屋檢測事項)、檢測結果為何，而不動產說明書應記載及不得記載事項 則應填載有無混凝土中水溶性氯離子含量，如有應檢測詴結果，如無應敘明原因 等，因不動產仲介業並非專業檢測機構僅能就上開規範事項填載有無與否，提供 予買賣雙方作為必要資訊，並無負有鑑定海砂屋之責任，可知不動產仲介業者要 提供之資訊，僅限於不動產標的現況說明書上協助賣方填載是否曾經做過混凝土 水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、檢測結果為何，且考量不動產非 專業鑑定人員，本於仲介本業之專業所得調查事項自屬有限，僅能依憑屋主告知 或核對政府所列管之資料處理，不應苛責不動產仲介業者負鑑定海砂屋之責任。
本案依據不動產仲介業者提供給買賣雙方簽立之不動產買賣契約第 5 條約 定，買方得於支付第二期價金前，委請合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
測，賣方不得拒絕，此合約內容給予吾人一啟示，為提供細緻化服務，不動產仲 介業者於委託出售標的是否為海砂屋乙事無法明確知悉或有疑慮時，可於買賣契 約提供特約約定於交易期程中可由買方委請合格機構對於系爭房屋進行氯離子 含量檢測，若買方不願送檢測，則不動產仲介業者自可免除相關責任，如此一來 可保障交易之順利，亦可滿足委託人之需求而減少因海砂屋產生之爭議事件，一 舉數得。
二、臺灣士林地方法院 105 年度重訴字第 72 號 (一)案情概述
某甲(購屋者)與某乙於民國 104 年 9 月 24 日經某丙公司(不動產仲介業者) 經紀營業員即某丁之仲介，簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由
某甲(購屋者)與某乙於民國 104 年 9 月 24 日經某丙公司(不動產仲介業者) 經紀營業員即某丁之仲介，簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由