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萬元，自無理由，而為某甲敗訴之判決。
(三)本文見解
不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 3 款規定：「經營仲介業務者經買賣或 租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，提供買受人或承租人關於 不動產必要之資訊。」然而不動產仲介業者所應提供之資訊，是否包含所仲介之 交易之不動產所在之社區有凶宅之存在，此即為本案之爭點所在。同社區建物中 是否存有凶宅，並非契約重要事項，亦非出賣人應負說明及告知義務之範圍，亦 不屬於不動產仲介業者提供買受人之必要資訊範圍，否則對於不動產仲介業者之 告知義務而言，將太過於廣泛而無所適從。
關於凶宅之調查，屬於不動產仲介業者資訊傳遞之內容，然就此資訊傳遞之 程度及權責為何，亦為爭議點之所在(謝耀峰，2016:244)。內政部雖在不動產說 明書說明欄中建議：課予不動產仲介業者合理之善良管理人責任同時，避免不動 產仲介業調查責任無限上綱，本事項資訊仲介業者除應徵詢賣方（委售人）、占 用人（現使用人）意見後於不動產說明書列明外，亦可透過其他管道查詢，例如：
向委售標的所在地村長、里長、鄰長、社區管理委員會、鄰居查訪或經由剪報、
網路、媒體相關報導等方式查悉，並於實務調查作業過程，確實作成相關紀錄者，
得視為己善盡調查責任。且「舉證之所在，敗訴之所在」，不動產仲介業者應有 相當之風險意識，以書面及親簽為上策，自行蒐證保存證據為中策，事後訴訟爭 執為下策。
肆、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之瑕疵案例
不動產仲介業者所負向委託人告知與調查不動產買賣標的瑕疵之義務，亦可 稱為調查告知義務。從不動產仲介業者所負告知及調查義務之目的來看，此兩種 義務皆是為了提供欲訂立買賣契約之當事人一定資訊，促成當事人尋得符合其需 求之不動產交易標的，故不動產仲介業者之報告、調查係屬資訊之提供及揭露，
尤其不動產的重大瑕疵往往影響購屋之意願甚鉅，例如不動產仲介業者依其專業 應可查知所委託銷售之房屋為海砂屋或輻射屋，卻隱匿不告知，即屬未盡調查告 知義務。關於違樓列管之情況，依據臺灣臺北地方法院 101 年度簡上字第 113 號民事判決見解指出不動產仲介業者對於危險建築物樓之列管應予調查；關於房 屋滲漏水之情況，臺灣臺北地方法院 102 年度重訴字第 32 號民事判決見解認為 如不動產仲介業者已知悉則應據實告知，然若是不動產仲介業者無法查知而頇專 業鑑定方可得知之滲漏水，臺灣高等法院 104 年度上易字第 502 號民事判決則認 為非不動產仲介業者專業查知之範圍；停車位有無之情況，臺灣臺北地方法院 1
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02 年度消字第 15 號民事判決見解認為屬仲介專業應查知之不動產之瑕疵範疇；
房屋違建有無之狀況，依據臺灣高等法院 106 年度重上字第 674 號、臺灣高等法 院 102 年度上字第 640 號、臺灣士林地方法院 103 年度重訴字第 386 號、臺灣新 北地方法院 106 年度訴字第 354 號、臺灣新北地方法院 101 年度重訴字第 479 號、臺灣高等法院 102 年度消上易字第 3 號等民事判決見解均認為不動產仲介業 者就違建告知買受人時，應將調查或所知悉與違建相關的資訊全部告知，若已明 確告知購屋者所購賣之房地有違規使用之部分，則已盡其調查告知義務；交易土 地是否為道路用地，臺灣新北地方法院 105 年度訴字第 112 號民事判決見解認為 道路用地乃政府機關已公示之事項，其查詢方式為從事不動產業務者所熟悉，並 非難以調查之事項，不動產仲介業者應盡相當之查證義務；就海砂屋之情況而 言，臺灣新北地方法院 103 年度重訴字第 482 號、臺灣新北地方法院 102 年度訴 字第 324 號民事判決均指出氯離子是否超過國家標準而過高，如未經檢測，仲介 人員當無從得知，且檢測必頇有所花費，更頇當事人協力辦理，於當事人不願付 費檢測之情況下，自不能苛求不動產仲介業者必頇將此需專業檢測始能得知之系 爭房屋建材資訊，於訂約前加以調查明晰。
一、臺灣臺北地方法院 101 年度簡上字第 113 號 (一)案情概述
某甲（購屋者）於民國 100 年 7 月 4 日與某乙公司(不動產仲介業者)簽訂不 動產購買意願書（下稱系爭居間契約），約定由某甲委託某乙公司居間仲介購買 訴外人某丙所有新北市某房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），並於買賣完成後，
某甲同意給付總價款 2%服務報酬予某乙公司；嗣某甲與某丙間已就系爭房地達 成買賣合意，某甲並取得系爭房地所有權。詎某甲卻遲未給付買賣總價款新臺幣
（下同）1,100 萬元之 2%服務報酬即 22 萬元予某乙公司，幾經催討，仍置之不 理，因而提起本件訴訟。
某甲表示某乙公司所屬員工即訴外人某丁早已知悉系爭房地為因 921 大地 震而經新北市政府工務局列管之危險房屋，卻與某乙公司之新莊直營店長共同隱 匿此一資訊，未告知某甲，嗣某甲配偶在簽立系爭房地買賣契約時，發現標的物 現況說明書上記載：黃標未解除等語，遂向某乙公司詢問緣由，某乙公司仍告知 是小事，且無任何安全疑慮後，某甲始於 100 年 7 月 7 日簽立系爭房屋買賣契約 書。翌日，某甲仍覺得不妥，某乙公司再度向某甲保證系爭房地安全無虞，且陳 稱因有官司問題，新北市政府才未解除系爭房地之黃標標示等語，某甲因擔心違 約之情況下，方繼續履約。待某甲欲向銀行辦理貸款，經銀行告知，始知悉系爭 房地為列管之危險建築物，無法辦理貸款，某甲甚為震驚，並向某乙公司詢問此
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事，卻未獲置理，某甲只能四處籌款繳付前開買賣價金 1,100 萬元。嗣某甲在取 得系爭房地所有權後，自行向新北市工務局查詢系爭房地屋況，經回覆系爭房地 實屬Ｂ級危險建物即為紅標之危險建築物。本件某甲既係因某乙公司所屬員工即 訴外人某丁隱匿系爭房地屬紅標之危險建築物等資訊，致被上訴人陷於錯誤，而 與出賣人某丙成立系爭房地之買賣契約，被上訴人自得撤銷系爭居間契約，其並 已寄發存證信函向某乙公司為撤銷系爭居間契約之意思表示。縱令系爭居間契約 未經合法撤銷，某乙公司本應依誠實信用方法將系爭房地之屋況告知予某甲，惟 某乙公司之履行輔助人即某丁卻刻意隱瞞系爭房地之房屋屬 921 大地震受有重 災之危險建築物之資訊，且屬於有利於出賣人某丙之行為，而使某甲受有損害，
依民法 567 條第 1 項、571 條及不動產經紀業管理條例第 26 條、第 23 條及 100 年 12 月 30 日公布之不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定，主張某乙公司亦 不得請求給付居間報酬。
(二)判決結果
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他 方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人；
居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及 信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及費用，民法第 565 條、第 567 條第 1 項、571 條分別定有明文。次按，債務人之代理人或使用人，
關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當 事人另有訂定者，不在此限，民法第 224 條亦定有明文。另按，仲介業之業務，
涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業 者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負 善盡預見危險及調查之義務（最高法院 84 年度台上字第 1064 號判決要旨參照）。 本件某乙為房屋仲介公司，為某甲媒介系爭房地之買賣，此為兩造所不爭 執，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依同法第 567 條規定，某乙公司就訂 約事項負有調查義務，並應就其所知向委託人即某甲為據實告知之義務。經查：
1.依本件出賣人某丙已於不動產買賣契約所附之不動產標的現況說明書第 10 項 是否被建管單位列為危險建築項目中，勾選「是」，並說明為黃標未解除等情，
已如前所述，足見某乙公司或其受僱人即某丁已能依前開說明書之註記事項，而 明確知悉系爭房地屬相關單位列管危險建築物之異狀情事。又不動產價值甚高，
且前有 921 大地震慘痛之經驗，購買者莫不注意建物之安全，此為現今不動產交 易之常情，則系爭房地因何原因而經列管為危險建築物及其程度，實足以影響購 買者意願，屬此類契約重要之事項，揆諸前開說明，某乙公司或其受僱人自應就
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系爭房地之前開經相關機關列管為危險建築物之異狀情事，善盡調查及據實告知 義務甚明。2.又依某乙公司員工於本院審理中陳稱：（問：屋主告訴你有黃標的 情形時，你們正常的作業程序為何？）我們應該會去查證，我們會透過所有權人 去向地政機關調查，所有調查回來的資料，我們就會附在買賣契約書中，並且告 訴買方等語。顯見，某乙公司或其員工某丁於知悉系爭房地有前開異常情事時，
本即應透過出賣人某丙而向相關單位調取系爭房地之實際危險分級資料，以查明 系爭房地之現狀情況。惟某乙公司並未按此正常作業方式而為調查，且某乙公司
本即應透過出賣人某丙而向相關單位調取系爭房地之實際危險分級資料，以查明 系爭房地之現狀情況。惟某乙公司並未按此正常作業方式而為調查，且某乙公司