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第四章 不動產仲介業者雙方代理應盡義務 之修法建議
透過第三章大台北都會區之案例檢討分析，可得知不動產仲介業者在資訊不 對稱之情形下，利用交易中擔任雙方代理人的優勢地位，往往從最大化自身利益 之角度出發，採取欺罔手段欺騙消費者，以賺取不法利潤，且為了省時省力，往 往忽略應盡義務之履行。考量現行法規對於公平提供雙方當事人類似不動產交易 價格之方式、交易相關稅賦之說明、不動產必要之資訊類型及瑕疵範圍界定內容 不明確、雙方代理同意條款未能落實之因素，而有將前開不完整處納入規範，以 建構不動產仲介業雙方代理同意書機制之必要。
審酌不動產仲介業者為不動產交易專家之身分，可透過修法納入忠實義務緩 減雙方代理利益衝突，以解決不動產仲介業者利用資訊不對稱造成之代理問題。
另外不動產仲介業者常對買賣雙方為不實陳述或不揭露行為，巧取不法收益卻能 逃脫刑事制裁，故應將刑事責任納入對於故意不履行應盡義務之處罰，以避免道 德風險之發生。
第一節 建構不動產仲介業雙方代理同意書機制
綜合檢討相關實務案例，不動產仲介業者往往以不實陳述或不揭露行為，在 其巧取不法收益的同時，嚴重侵害了消費者的合法利益，干擾了仲介市場的健康 發展。由此可知，當不動產仲介業者未受到適當的管制課以義務時，其進一步可 能造成交易資訊上之「不揭露」，抑或是「不實陳述」，此時將對被代理人之利益 造成侵害。
被代理人與代理人間存在上述矛盾，然由現行不動產經紀業管理條例觀之，
並無法透過該法律規範完全弭平雙方代理產生代理成本或資訊上落差等問題，學 者們亦認為應透過多種面向提出方案避免所謂的利益衝突及道德風險問題，本文 認為首要之對策，應係建構不動產仲介業雙方代理同意書機制，具體記載應盡義 務之項目及內容，使買賣雙方均清楚明瞭與不動產仲介業者間之權利義務關係，
並留存書證，方可具體落實不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 之立法精神。
壹、不動產仲介業雙方代理同意書應記載及不得記載事項
為具體落實書面同意機制，不動產仲介業者應於從事任何雙方代理的活動之 前，提供一份雙方代理同意書給其客戶或潛在的客戶簽署，如果買賣雙方中有拒 絕雙方代理或不肯簽署同意書之情形，則不動產仲介業者不可為雙方代理之行為，
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頇注意的是，不動產說明書係於簽約時始由不動產仲介業者交由賣方簽名確認，
並向買賣雙方為解說，而雙方代理同意書機制會於買賣雙方委託銷售或委託購買 時即啟動，以作為糾紛之先行預防機制。參酌我國不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 及內政部不動產說明書應記載及不得記載事項規定，本文詴擬不動產仲介 業雙方代理同意書應記載事項及不得記載事項並逐條說明如下:
一、應記載事項:
(一)買賣或租賃雙方確實同意不動產經紀業者代理雙方之條款。
(二)個人房地合一課徵所得稅自我檢核表(賣方填寫) (三)關於不動產之必要資訊
1.基本資料 2.特殊資訊
(1)使用管制內容 A.使用分區或編定
a.都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。
b.非都市土地，以土地登記謄本記載為準。
c.若未記載者，應敘明其管制情形。
B.開發方式限制:如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、
市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應 一併敘明。
C.是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明 其使用管制情形（非屬農業用地者免記載）。
D.是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明其限制重點。
E.是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，若是，應敘明其限制 重點。
F.有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位置及約略面積等情 形。
(2)有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？(若有，請附檢測結果，
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若無，則應敘明原因。)
(3)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。
(4)有無違建或禁建情事?若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列 管情形，違章建築若含有未登記之增建、加建部分，應一併敘明。
(5)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其 修繕情形。
(6)目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築？若是，應敘明危險等 級。
(7)樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕?若有，應敘明位置及裂痕長度、間 隙寬度。
(8)房屋鋼筋有無裸露，若有，應敘明位置。
(9)停車位記載情形（如無停車位，則免填）
(10)建物內是否發生過非自然死亡情事。
(四)類似不動產之市場價格近三個月的成交行情
1.內政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資料。
2.如無類似不動產近三個月之成交行情之實價登錄資料時，則敘明理由。
二、不得記載事項:
(一)不得記載本同意書內容僅供參考。
(二)不得記載繳回不動產仲介業雙方代理同意書。
(三)不得記載以不動產委託銷售代理同意書、不動產委託承購標的代理同意書、
要約代理同意書，替代不動產仲介業雙方代理同意書之內容。
關於前述應記載事項第一項「買賣或租賃雙方確實同意不動產經紀業者代理 雙方之條款。」部分，為配合不動產經紀業管理條例第 24 條之 2：「經營仲介 業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列 規定辦理：、、、」之規定，就書面同意部分，有必要於不動產仲介業雙方代理 同意書中記載清楚，讓買賣雙方了解本交易係由不動產仲介業者擔任買賣雙方之 代理人，內容可參考坊間之約定條款如「賣方或買方同意 OO 不動產仲介業者為
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買賣雙方之代理人」，讓不動產仲介業者得合法揭露擔任買賣雙方之代理人之身 分，以避免類似臺灣臺北地方法院 104 年度訴字第 218 號民事判決認為書面同意 並非強制之規定之爭議發生。
此外應記載事項第二項「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表(賣方填寫)」
部分，臺灣高等法院 103 年度消上易字第 8 號、臺灣臺北地方法院 102 年度消字 第 22 號、臺灣臺北地方法院 103 年度訴字第 3046 號、臺灣臺北地方法院 103 年度訴字第 3486 號等法院見解認為不動產仲介業者毋庸告知奢侈稅之有無，導 致爭議不斷，由於 105 年 1 月 1 日房地合一稅制正式上路，課稅對象是 105 年元 旦後取得之房屋，或 103 年 1 月 2 日後取得、持有 2 年內出售者，奢侈稅將同步 落日。房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用，以及依土地稅法計算 的土地漲價總數額，作為稅基，依持有期間長短，課以不同稅率，短期持有 1 年以內課 45%的稅率；持有 1 年以上、2 年以內課 35%；持有 2 年以上、10 年以 內課 20%；持有 10 年以上則課 15%，短期持有移轉之稅賦大幅提高，不動產仲介 業者基於專業，理應調查告知賣方此影響交易之重要因素。為配合有關交易相關 稅賦說明，不動產仲介業者應於買賣雙方簽署不動產仲介業雙方代理同意書時，
檢具個人房地合一課徵所得稅自我檢核表協助賣方填寫，讓賣方瞭解所交易之房 屋、土地是否屬房地合一稅課稅範圍，以保障買賣雙方之權益，預防未來之糾紛 與爭議。
在應記載事項第三項「關於不動產之必要資訊」的第 1 點「基本資料」部分，
建議不動仲介業者可將委託之標的區分為素地、成屋，就土地標示之地號、面積、
權利範圍，建築改良物標示、權利範圍及用途做說明，以利買賣雙方了解交易之 標的對象為何。
就應記載事項第三項「關於不動產之必要資訊」的第 2 點特殊資訊「(1)使 用管制內容 A.使用分區或編定。a.都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使 用分區證明為準。b.非都市土地，以土地登記謄本記載為準。c.若未記載者，應 敘明其管制情形。」部分，雖臺灣高等法院 103 年度重上字第 1020 號見解認為 都市計畫土地使用分區證明並非不動產仲介業者絕對需提供之文件，然而遇有建 築物基地遭劃設為道路之情形，頇查詢土地使用分區圖後，始能確知系爭不動產 前之既有道路改道後，將劃過系爭不動產全部，足認系爭土地之都市計畫使用分 區資料有其重要性，因此本文認為不動產仲介業者應將系爭土地之都市計畫使用 分區資料，記載於不動產仲介業雙方代理同意書內。
有關應記載事項第三項「關於不動產之必要資訊」的第 2 點特殊資訊「(1) 使用管制內容、、、B.開發方式限制:如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區
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段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應一併 敘明。C.是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使 用管制情形（非屬農業用地者免記載）。」部分，土地是否能開發或是興建房屋，
亦將影響其價格及買受之動機，然而僅就地籍圖或謄本，實無法讓買方瞭解是否 可興建房屋或是農舍，因此不動產仲介業者應盡調查告知義務，將之記載於不動 產仲介業雙方代理同意書內。
於應記載事項第三項「關於不動產之必要資訊」的第 2 點特殊資訊「(1)使 用管制內容、、、D.是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明其限制重點。E.是否位 屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，若是，應敘明其限制重點。」部分，對於 是否屬於山坡地，或是山坡坡度過陡能否興建房屋、河流是否流經買賣標的等是
於應記載事項第三項「關於不動產之必要資訊」的第 2 點特殊資訊「(1)使 用管制內容、、、D.是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明其限制重點。E.是否位 屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，若是，應敘明其限制重點。」部分，對於 是否屬於山坡地，或是山坡坡度過陡能否興建房屋、河流是否流經買賣標的等是