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第二節 建議
不動產仲介業者擔任雙方代理人時存在的矛盾，自現行不動產經紀業管理條 例規範觀之，並無法透過該法律規範完全弭帄代理問題所產生之代理成本或資訊 落差情形，學者們亦認為應透過多種面向提出方案避免所謂的利益衝突及道德風 險，本研究認為依據前開法院判決改進對策得到之結論，應優先建構不動產仲介 業雙方代理同意書機制，具體記載應盡義務之項目及內容，使買賣雙方均清楚明 瞭其與不動產仲介業者間之權利義務關係，並留存書證，方可具體落實不動產經 紀業管理條例第 24 條之 2 之立法精神。
此外透過本研究所發掘法律規範之不完備處作為素材，參考相關理論與學說，
就大台北都會區實務判決案例，針對現行不動產仲介業者雙方代理未履行應盡義 務所造成的糾紛之態樣分析檢討，本研究認為應就不動產仲介業雙方代理同意書 機制、不動產仲介業者義務之強化、未履行應盡義務時之民、刑事法律責任，均 納入法律規範管制，而建議增修不動產經紀業管理條例第 24 條之 2、第 26 條、
第 29 條規定，以解決不動產仲介業者雙方代理時之利益衝突問題。
壹、主管機關應建構不動產仲介業雙方代理同意書機制
為具體落實不動產仲介業雙方代理之書面同意，不動產仲介業者應於從事任 何雙方代理的活動之前，提供一份雙方代理同意書給其客戶或潛在的客戶簽署，
如果買賣雙方中有拒絕雙方代理或不肯簽署同意書之情形，則不動產仲介業者不 可為雙方代理之行為。為此本研究參酌我國不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 及內政部不動產說明書應記載及不得記載事項規定，撰擬不動產仲介業雙方代理 同意書應記載及不得記載事項，將不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 不動產仲 介業者雙方代理應盡義務之具體內容，與實務上容易發生爭議之問題，明文規定 於不動產仲介業雙方代理同意書應記載事項及不得記載事項內，再依據上開不動 產仲介業雙方代理同意書應記載事項及不得記載事項之內容，撰擬不動產仲介業 雙方代理同意書範例如本研究第四章所示，提供政府主管機關作為建構不動產仲 介業雙方代理同意書機制之用。
貳、主管機關應增訂不動產經紀業管理條例增修條文
以本研究發掘法律規範不完備之處為議題，參考相關理論與學說，並就大台 北都會區實務判決案例，針對現行不動產仲介業者雙方代理未履行應盡義務所造 成的糾紛之態樣分析檢討，本研究認為政府主管機關應將不動產仲介業雙方代理 同意書機制、不動產仲介業者義務之強化、以及未履行應盡義務時之民、刑事法
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律責任，均納入法律規範管制，而有增修不動產經紀業管理條例第 24 條之 2、
第 26 條、第 29 條規定之必要，增修條文草擬之內容如本研究第四章所示，並說 明如下述。
一、不動產仲介業雙方代理同意書機制納入修法
現行不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 前段規定：「經營仲介業務者經買賣 或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：、、、」
由於該規定未能揭示雙方代理之法律關係的重點，無法提醒消費者於不動產仲介 業者同時擔任雙方代理人時所產生之代理問題(如利益衝突及道德風險)；政府主 管機關有將雙方代理同意書機制明文規範，供不動產仲介業者及消費者參考之必 要。
不動產仲介業者為促成不動產之買賣或租賃，通常兼具買受人（承租人）及 出賣人（出租人）之代理人身分，此即學說及實務所謂的雙方代理，本研究認為 為明確書面同意及揭露雙方代理之規範，政府主管機關應將不動產經紀業管理條 例第 24 條之 2 前段規定修正為「經營仲介業務者同時受買賣或租賃雙方委託時，
應與委託人簽立雙方代理同意書，並依下列規定辦理：、、、」，將雙方代理同 意書機制入法作為法源基礎，且以「應」字強制不動產仲介業者頇與買賣雙方簽 立雙方代理同意書，除防止不動產仲介業者虛應故事外，該同意書亦將構成買賣 雙方與不動產仲介業者就不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 雙方代理應盡義務 履行發生爭議時之重要書面憑證。
應盡義務第一款「公帄提供雙方當事人類似不動產之交易價格」、第二款「公 帄提供雙方當事人有關契約內容規範之說明」規定，不動產仲介業者與消費者對 於交易資料及稅賦說明之看法往往分歧而引發爭議，應將第一款規定修正為「公 帄以書面提供雙方當事人類似不動產近三個月之成交行情實價登錄資料，如無前 揭資料則頇特別註明」，第二款規定修正為「公帄提供雙方當事人有關契約內容 規範之說明，並檢附個人房地合一課徵所得稅自我檢核表供賣方填具」至於應盡 義務第三款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」、第四款「告知買受 人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」，政府主管機關有明文將該資訊 及瑕疵予以規範之必要，然因其種類繁多，故將之綜整規定於雙方代理同意書之 應記載事項內，以供不動產仲介業者與消費者參考，故建議將第三款規定修正為
「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，並記載於雙方代理同意書」、第 四款規定修正為「告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，並記 載於雙方代理同意書」，可避免掛一漏萬之情形。
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此外詳實的雙方代理同意書除可確認不動產仲介業者確實有履行應盡義務，
其內容亦有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易 決定並順利完成交易程序。為保障委託人之利益，不動產仲介業雙方代理同意書 之應記載及不得記載事項，應由政府主管機關訂定提供不動產仲介業者及消費者 參考，本研究認為應於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 增列第二項規定:「第 一項雙方代理同意書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」作為內政 部制定不動產仲介業雙方代理同意書應記載及不得記載事項之法源依據。
二、忠實義務、喪失報酬請求權納入修法
現行不動產經紀業管理條例第 26 條第一項及第二項：「因可歸責於經紀業之 事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因 經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應 與經紀人員負連帶賠償責任。」條文規定僅就不動產經紀業者因可歸責於經紀業 之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由經紀業負損害賠償責任有規範，
卻未對不動產經紀業者違反忠實義務，或於其未盡應盡義務而違反委託人最佳利 益時，是否仍得享有當初約定之服務報酬為規範，甚至於不動產經紀業者利用雙 方代理身分巧取利益，所得之利益是否仍可保留亦未規範，而有增修法律之必 要。
參諸外國立法例，不動產經紀業者於處理委託事物時，應避免將其利益置於 委託人之上，引入「專家責任」中忠實義務的概念，課與不動產經紀業者「忠實 義務」，以避免不動產經紀業者於處理委託事務時，為自己或是第三人利益，而 損害委託人之利益，故本研究認為政府主管機關應增訂不動產經紀業管理條例第 26 條第一項規定：「經紀業應忠實處理委託事務。」
不動產買賣金額龐大，經紀業服務費報酬收取更是可觀，若法令對於從業人 員課予之責任過輕，無法達到制裁效果，為避免不動產經紀業者於處理委託事務 時，為自己或是第三人利益，而損害委託人之利益，不動產仲介業者若違反其忠 實義務致委託人受有損失時，委託人得向不動產仲介業者請求損害賠償，惟如委 託人僅證明不動產仲介業者違反忠實義務，無法證明其受有損害時，為防止不動 產仲介業者因此具有僥倖弖態，應減少或使其喪失報酬請求權。因此本研究認為 政府主管機關應增訂不動產經紀業管理條例第 26 條第二項規定：「經紀業違反前 項規定者，致委託人受有損害者，負損害賠償責任，亦不得向委託人請求報酬及 償還費用。」
不動產經紀業者如因其地位而收受第三人(包括相對人)所給付之利益時，於
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牽涉條款 爭議問題 修法建議
不動產經紀業管理條例第 29 條第 1 項第 2 款 二、違反 第二十四條之一第一項、第 二項或第二十四條之二規定 者，處新臺幣三萬元以上十 五萬元以下罰鍰。
不動產仲介業者故意違反不 動產經紀業管理條例第 24 條 之 2 應盡義務規範時，無法用 刑事責任制裁，僅頇負擔遠低 於獲利之罰鍰。
增訂行為人故意違反不動產經 紀業管理條例第 24 條之 2 規定 之刑事責任規定：「二、違反第 二十四條之一第一項、第二項 或第二十四條之二規定者，處 新臺幣三萬元以上十五萬元以 下罰鍰，行為人故意違反第二 十四條之二規定者，處一年以 下有期徒刑、拘役或科或併科 新台幣十萬元以上三十萬元以 下罰金。」
資料來源:本研究整理