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第二節 不動產經紀業管理條例增修條文之建議
以本研究發掘法律規範不完備之處為議題，參考相關理論與學說，並就大台 北都會區實務判決案例，針對現行不動產仲介業者雙方代理未履行應盡義務所造 成的糾紛之態樣分析檢討，本文認為政府主管機關應將不動產仲介業雙方代理同 意書機制，不動產仲介業者義務之強化，以及未履行應盡義務時之民、刑事法律 責任，納入法律規範管制，故於不動產經紀業管理條例內詴擬增修條文以提供政 府主管機關參考。
壹、不動產仲介業雙方代理同意書機制納入修法
現行不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 前段規定：「經營仲介業務者經買賣 或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：、、、」
由於該規定未能揭示雙方代理之法律關係的重點，無法提醒消費者於不動產仲介 業者同時擔任雙方代理人時所產生之代理問題(如利益衝突及道德風險)；且為避 免類似臺灣臺北地方法院 104 年度訴字第 218 號民事判決認為書面同意並非強制 規定之爭議發生，有將雙方代理同意書機制明文規範，以供不動產仲介業者及消 費者參考之必要。
由於不動產仲介業者為促成不動產之買賣或租賃，通常兼具買受人（承租人）
及出賣人（出租人）之代理人身分，此即學說及實務所謂的雙方代理，為明確書 面同意及揭露雙方代理之規範，有將不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 前段規 定修正為「經營仲介業務者同時受買賣或租賃雙方委託時，應與委託人簽立雙方 代理同意書，並依下列規定辦理：、、、」，將雙方代理同意書機制入法作為法 源基礎，且以「應」字強制不動產仲介業者頇與買賣雙方簽立雙方代理同意書，
防止不動產仲介業者虛應故事，該同意書亦將構成買賣雙方與不動產仲介業者對 於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 雙方代理應盡義務履行發生爭議時之重要 書面憑證。
關於應盡義務第一款「公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。」部分，
由於法條對於是否應留存「書面紀錄」或是「口頭告知」並無說明，且對於何種 交易紀錄亦未說明，本文認為不動產仲介業者應提出內政部不動產交易實價查詢 系統類似不動產近三個月之成交行情實價登錄資料，若無該資訊則應特別註明，
以驗證仲介業者有盡其義務，以杜絕類似臺灣臺北地方法院 107 年度訴字第 135 號、臺灣士林地方法院民事判決 103 年度重訴字第 304 號案例發生之爭議問題，
因此第一款應修正為：「公平以書面提供雙方當事人類似不動產近三個月之成交 行情實價登錄資料，如無前揭資料則頇特別註明。」
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就應盡義務第二款「公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。」部分，
應考量不動產仲介業者基於對不動產市場資訊掌握優勢地位，且基於不動產交易 專業立場，不應對增加交易成本之房地合一稅毫無瞭解，又由於不動產仲介業者 同時擔任買賣雙方代理人，更應有讓賣方考量稅賦做為訂價之參考依據，且忽略 房地合一稅問題將造成事後補稅及罰鍰問題，因此本文認為不動產仲介業者至少 應檢附個人房地合一課徵所得稅自我檢核表供賣方填寫，讓賣方瞭解所交易之房 屋、土地是否屬新制課稅範圍，以保障賣方之權益。因此第二款應修正為：「公 平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明，並檢附個人房地合一課徵所得稅自 我檢核表供賣方填具。」方可避免類似臺灣高等法院 103 年度消上易字第 8 號、
臺灣臺北地方法院 102 年度消字第 22 號、臺灣臺北地方法院 103 年度訴字第 3046 號、臺灣臺北地方法院 103 年度訴字第 3486 號等法院見解認為稅賦問題非不動 產仲介業者說明義務範圍之爭議發生。
在應盡義務第三款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。」部分，
海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內非自然死亡均應屬於 不動產仲介業者提供買受人關於不動產必要之資訊之範圍，而不動產仲介業者之 資訊提供義務僅頇盡到善良管理人之注意義務即可，例如對於公告或大眾周知之 事項與以揭露，然因原規定未就必要資訊之細項作進一步之規範，導致爭議不斷，
故有明文將前揭必要資訊予以規範之必要，又必要資訊項目過多，故將之綜整規 範於雙方代理同意書之應記載事項內，以供不動產仲介業者與消費者參考，因此 第三款規定應修正為：「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，並記載於 雙方代理同意書。」可避免掛一漏萬之情形。
於應盡義務第四款「告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕 疵。」部分，不動產仲介業者所負向委託人告知與調查不動產買賣標的瑕疵之義 務，亦可稱為調查告知義務。從不動產仲介業者所負告知及調查義務之目的來看，
此兩種義務皆是為了提供欲訂立買賣契約之當事人一定資訊，促成當事人尋得符 合其需求之不動產交易標的，故不動產仲介業者之報告、調查係屬資訊之提供及 揭露，尤其不動產的重大瑕疵往往影響購屋之意願甚鉅，例如不動產仲介業者依 其專業應可查知所委託銷售之房屋為海砂屋或輻射屋，卻隱匿不告知，即屬未盡 調查告知義務。有關違樓列管、房屋滲漏水、有無停車位、房屋有無違建、交易 土地是否為道路用地、交易不動產是否為海砂屋，均屬瑕疵事項，不動產仲介業 者依其專業應可查知，而有明文將前揭瑕疵種類予以規範之必要，又瑕疵種類項 目過多，故將之綜總規定於雙方代理同意書之應記載事項內，因此第四款規定應 修正為：「告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，並記載於雙
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資料來源:本研究整理