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之事項，應進行確認並具體說明之義務。反之，如綜合交易過程之事證，尚無法 認定業者已知悉買方之特殊考量，且該考量依社會通念亦不當然成為締約重要要 素者，業者就此即不負調查、告知義務。
依法院見解，不動產仲介業者是否要再進一步協助買受人檢查所購買之房地 位處於飛機頻繁起降區域，仍應以買受人有向不動產仲介業者提出協助檢查之請 求為前提，倘買受人並未提出協助檢查之請求，且依現行法令並未課予仲介應調 查房屋是否位在飛機頻繁起降區域之義務，則買受人在未證明有請求不動產仲介 業者協助檢查是否位在飛機頻繁起降區域，自不得僅以其未善盡檢查義務為由，
而認為不動產仲介業者有違反上開條例第 24 條之 2 第 5 款所定協助買受人對不 動產進行必要之檢查義務，更何況不動產仲介業者業已依買方之詢問，而提供圖 說 3 紙予買方說明航道，已善盡協助檢查之義務。至於不動產仲介業者協助買受 人檢查之項目，本文認為參酌強制執行法第 77 條第 1 項第 2 款，法律僅對於不 動產查封筆錄製作時，要求就海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、
建物內非自然死亡等足以影響交易情事要求載明，即別無其他規範，確實未包括 檢查買受人所購買之房地是否位處於飛機頻繁起降區域，本案法院之判決言之有 物，值得贊同。
陸、雙方代理書面同意案例
不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙 方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：、、、」， 雖已明確規定不動產仲介業者接受雙方之委託時，要經買賣雙方當事人書面同 意，然而於未經買賣雙方簽立書面同意之下，不動產仲介業者是否仍得同時接受 雙方委託或是代理買賣雙方?依據臺灣臺北地方法院 104 年度訴字第 218 號民事 判決之見解，認為未經買賣雙方簽立書面同意，仍得為契約行為，然如此解釋顯 有疑義。將造成對買賣雙方之突襲，買賣雙方根本不知不動產仲介業者正在為雙 方代理之行為，換言之，倘該「書面同意」並非強制禁止規定，於不動產經紀業 者未得買賣雙方書面同意，仍可為雙方代理行為，該條款將形同具文。
一、臺灣臺北地方法院 104 年度訴字第 218 號 (一)案情概述
某甲公司（不動產仲介業者）於民國 103 年 7 月 9 日受某乙(承租人)委託，
媒介其承租臺北市某建物，兩造並簽訂租賃意向書約定待某乙簽訂租賃契約時，
應即支付某甲該當 1 個月租金之仲介服務費。嗣經某甲公司斡旋，某乙乃於 103 年 8 月 20 日與上址建物之屋主簽訂房屋租賃契約，租金每月新臺幣 65 萬元，依
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約某乙應給付某甲公司仲介服務費 65 萬元，詎其竟拒絕給付，屢催無著，某甲 公司因而提起本件訴訟。
某乙表示系爭意向書亦未載有兩造權利義務內容，契約成立要件欠缺。且某 乙係於系爭意向書之「承租人」處簽名，並非於「本人」處簽名，系爭意向書既 約定承租人無庸負擔法律責任，則某甲公司不得以某乙為系爭意向書之本人要求 報酬，故雙方對於居間租賃之委託關係未達成合意。又系爭意向書未經某甲公司 或某甲公司指派之經紀人簽章，不符不動產經紀業管理條例第 22 條第 1 項之規 定，且某甲公司違反自己代理禁止之規定，未獲出租方某甲之同意，同時代理出 租方某甲與承租方即某乙訂立系爭租約，違反不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 之規定，依民法第 71 條之規定均屬無效，主張毋庸給付仲介服務費。
(二)判決結果
某乙雖稱因系爭意向書未由某甲指派之經紀人簽章，且某甲同時擔任出租人 之仲介，亦未經承租人即某乙與出租人之同意即同時接受雙方之委託，違反不動 產經紀業管理條例第 22 條第 1 項第 2、6 款、第 24 條之 2 之規定，系爭意向書 應屬無效等語。惟按民法第 71 條規定「法律行為，違反強制或禁止之規定者，
無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限」，係在帄衡國家管制與私法自治 之原則。在探究法規範是否屬本條之強制規定及違反該強制規定之效力時，自頇 考量國家管制之目的與內容（司法院釋字第 726 號解釋理由書參照）。又契約作 為一種私人間的規範關係，可簡或繁，但均建立於互惠合意下，當事人各自追求 雙方最大的利益，交易者對於交易環境自應設法掌握對契約履行有利、不利之客 觀社會條件，包括公法法規之管制規定，並藉由契約轉嫁可轉嫁之公法義務（比 如租稅義務），當事人本於契約自由，將足以就可預見或不可預見之風險，包括 法律風險儘先分配，故於前述社會制度及契約本質之理解，精緻的規範階層理論 者定不會將契約無效當成回應契約內容牴觸上位法規範的唯一答案。契約當事人 自知必頇承受所有上位階規範的命令，不但作了事前的評估和防範，通常也內建 了一定的善後措施，僅有將無效作為違反國家規定之懲罰者，始會輕易將所有交 易乃至連帶之相關交易者，推到無規範的絕境，國家為這種情況預設的不當得利 或締約過失責任，除了浪費了締約投入之成本外，尚頇因重構一個在無合意狀態 下，勢必無法充分考量雙方特別因素之法定權利義務關係，較之當事人締約當時 本其締約之理性可衡諸之交易客觀條件更行不易（司法院釋字第 726 號解釋蘇永 欽大法官一部協同與一部不同意見意旨參照）。
系爭意向書固無某甲經紀人之簽名，且某甲對於其確實於受任為某乙之居間
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人同時受任為出租人之居間人一節並無爭執；然系爭意向書之性質並非上開不動 產經紀業管理條例所指之租賃要約書或租賃契約書，且縱不符上開不動產經紀業 管理條例之規定，其是否因之逕生系爭意向書無效之效果，使兩造之權利義務關 係處於無契約拘束之狀態，仍應依上述說明定之。經查，不動產經紀業管理條例 第 22 條第 1 項第 2、6 款之立法意旨係為確保不動產仲介過程諸如委託契約書之 簽訂、定金之收取等事項應由經紀業指派經紀人為之，而同法第 24 條之 2 係為 確保於不動產經紀業者同時受出租、承租之雙方委託擔任居間人並均收取報酬之 情況下，應兼顧雙方權益所為之規定，故倘個案中不動產仲介之契約文書確屬不 動產經紀人所為者，並經居間人兼顧委託人雙方之利益處理仲介事務，仍率以契 約書上無經紀人之簽名或未經委託人雙方同意為由，遽認契約無效，形同排除居 間人與委託人間因居間契約所享有並負擔權利義務關係，致當事人尚頇面臨規範 真空狀態，另就彼此於個案中所盡之義務再循法律規定救濟，更形不利，是應認 上述不動產經紀業管理條例之義務屬兩造私法上所負擔之補充義務，如某甲不履 行造成某乙受有損害，係是否另負損害賠償責任之問題，以此認定，適足貫徹上 開規範作為補充不動產經紀之相關契約約款之不足，以保障契約當事人權益。是 某乙辯稱因某甲違反上述義務即致系爭意向書無效云云，自不足取，因此為某甲 勝訴之判決。
(三)本文見解
不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙 方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：、、、」， 雖已明文規定經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受 雙方之委託，然法條卻未使用「應」得雙方當事人之「書面同意」之用語，似乎 非強制禁止規定，因此本案法院見解遂認為「不動產經紀業者雖有雙方代理之授 權，然未經雙方簽屬書面同意，法院認為不能以契約書上無經紀人之簽名或未經 委託人雙方同意為由，遽認契約無效」因此判決認為承租人仍應支付不動產經紀 業者服務報酬。然就法律規範言之，雖可解釋該條款並非強制禁止規定，而歸類 為附隨義務，認定契約仍然有效；然依此論點買賣雙方根本不知道不動產仲介業 者正在為雙方代理之行為，對於利益衝突之情形無法預見，將造成對買賣雙方之 突襲，換言之，倘該「書面同意」並非強制禁止規定，於不動產經紀業者未得買 賣雙方書面同意，仍可為雙方代理行為，該條款將形同具文，為杒絕此項爭議，
本文認為主管機關有修正法規建構不動產仲介業雙方代理同意書機制，並提供雙 方代理同意書範本供不動產仲介業者使用之必要。
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第三節 仲介業者違反應盡義務涉及刑事之案件
現行不動產仲介業者違反不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定，就應調 查事項故意不為告知或不實告知時，雖可依據不動產經紀業管理條例第 29 條第 1 項第 2 款規定，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，然卻毋庸負擔刑事責 任。以台灣高等法院 103 年度上易字第 2611 號刑事判決為例，不動產仲介業者 將其原欲向賣方收取之 4%仲介費用，灌入成交價格，由買方承受，法院認定屬 詐欺行為判處四個月有期徒刑，台灣高等法院 102 年度上訴字第 3152 號刑事判 決則指出，不動產仲介業者邀集同表面上貌似與不動產仲介業者無關之第三人同
現行不動產仲介業者違反不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定，就應調 查事項故意不為告知或不實告知時，雖可依據不動產經紀業管理條例第 29 條第 1 項第 2 款規定，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，然卻毋庸負擔刑事責 任。以台灣高等法院 103 年度上易字第 2611 號刑事判決為例，不動產仲介業者 將其原欲向賣方收取之 4%仲介費用，灌入成交價格，由買方承受，法院認定屬 詐欺行為判處四個月有期徒刑，台灣高等法院 102 年度上訴字第 3152 號刑事判 決則指出，不動產仲介業者邀集同表面上貌似與不動產仲介業者無關之第三人同