國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
檢查義務自應以相當合理之範圍為其限度，如已盡善良管理人之注意義務仍無 從查證，自不得認為不動產仲介業者有何過失。亦即，系爭房屋是否有滲漏水 現象，若非經豪大雨、連續大雨或詴水過程，一般人難以發現，甚至在鑑定過 程「詴水」時，亦屬「微滲水」現象。不動產仲介業者並非防水或土木工程專業，
此等程度之滲漏水現象，非從事不動產仲介業者所能注意、發現，自不能責令 其負此瑕疵存否之未協助買受人檢查責任。
綜上所述，不動產仲介業者於不動產買賣的過程，扮演極其重要之角色，其 所提供之資訊，常為買賣之當事人重要參考之指標。且基於不動產仲介業者與委 託人間信賴關係，不動產仲介業者對委託人之利益負有一定之保護義務，論者有 謂：「仲介人基於仲介契約即頇承擔一促進與保護義務……。」 (曾品傑，2000，
31)另有論者謂：「然典型居間人係為委託人報告訂約之機會或為訂約之媒介，就 契約基本利益結構觀之，非以直接分享委託人與相對人權利變動之利益為特徵，
但卻蘊含著為他人謀利益之特質，在此角度下觀察，不諱言地，在若干程度上確 有如受託人處理事務一般，因而居間人與委託人間存有特殊信賴關係，亦即是在 可期待之範圍內，居間人對委託人負有維護利益之義務。」(向明恩，2014:427-429) 可知倘若不動產仲介業者，係為其自己利益，而進行仲介活動，對於委託人而言，
將陷入十分危險且不利之狀況。因此透過課予防止利益衝突之相關義務，規範不 動產仲介業者，於執行仲介職務時，戮力於委託人之最佳利益，不得為其自身私 利，罔顧委託人之權益，實有其必要性。
參、未履行應盡義務之法律效果
不動產仲介業者雙方代理時，以其專業知識及經驗，提供買賣雙方締約機 會，以獲取服務報酬。而不動產仲介業者於提供服務之際，若未履行應盡義務侵 害委託人權利時，則構成民法第 184 條侵權行為，應負損害賠償責任，然所構成 之侵權行為係屬民法第 184 條第 1 項或第 2 項，容有探求之餘地。又不動產仲介 業者倘若未依仲介契約履行債務之本旨，亦應依民法第 227 條負不完全給付責 任。買賣雙方在不動產仲介業者未履行應盡義務時，可依民法第 571 條主張無庸 給付報酬，或於約定之報酬較不動產仲介業者所付出之勞務顯失公平時，可向法 院主張請求酌減報酬。另外，不動產仲介業者所提供之服務，不符合當時科技或 專業水準可合理期待之安全性時，應依消費者保護法第 7 條第 3 項負損害賠償責 任，茲分別論述如下。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
一、侵權行為責任
按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於 善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人 者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」民法第 184 條定有明 文。不動產仲介業者於提供服務之際，若未履行應盡義務而為虛偽告知、或消極 隱匿資訊，將造成委託人誤判情勢，因此受有定金、價金或額外支出修繕費用等 損害，即未直接涉及權利侵害之純粹經濟上損失。此等損害如依契約關係請求固 無問題，在我國實務於不動產仲介業者未履行應盡義務之案例，亦常以侵權行為 責任為相關論斷 2-3。然上開常見於委託人損害之純粹經濟上損失，是否屬侵權 行為責任保護之客體？仍非無疑。
最高法院 2-4已明確指出，民法第 184 條第 1 項前段之保護客體以「權利」
為限：「按民法第一百八十四條第一項前段規定，以權利之侵害為侵權行為要件 之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為（參看本院五 十五年台上字第二○五三號判例意旨）。申言之，民法第一百八十四條第一項前 段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特 別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應 有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損 害之目的，故該條項前段所定侵權行為之成立，頇以『權利』受侵害為要件之一。」
依上開實務見解所示，買方因不動產仲介業者未履行應盡義務所受純粹經濟上損 失，並不該當民法第 184 條第 1 項前段之要件，只能依債務不履行之不完全給付 請求損害賠償。故欲主張侵權行為請求權，則另頇依民法第 184 條第 1 項後段、
或同條第 2 項主張。該二請求權固未限制保護客體於「權利」，然前者頇證明加 害人係「故意以違背善良風俗之方法」加損害於他人；後者則頇以加害人「違反 保護他人之法律」為責任成立要件，何者較適用於不動產仲介業者未履行應盡義 務之情況，尚有探究之餘地。
2-3 司法院法學資料檢索系統，最高法院 84 年台上字第 1064 號民事判決要旨:「查仲介業之業務，
涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所 為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之 義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注 意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」，取用日期，2018/07/15。
2-4 司法院法學資料檢索系統，最高法院 104 年度台上字第 1577 號民事判決，http://jirs.jud
icial.gov.tw/FJUD/index_1_S.aspx?p=UZoVwodrBIIk4wBtUV5QPAZlQxkM0%2bG2WpKfclRCyOA
%3d，取用日期，2018/07/15。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
由於民法第 184 條第 1 項前、後段各有保護客體、主觀要件等限制，然委託 人因不實資訊所受損害多為純粹經濟上損失、且個案亦難以證明不動產仲介業者 有故意背於善良風俗之行為態樣，故依侵權行為規定追究經紀業者提供不實資訊 之責任，民法第 184 條第 2 項係較可作為不動產仲介業者未履行應盡義務時侵權 行為之請求權基礎。蓋依不動產經紀業管理條例立法目的觀之，該法係透過對於 經紀業之管理，以建立不動產交易秩序、並保障交易者權益，足見該法非僅保護 公共利益，依個別規範目的也兼及保護交易當事人，即該法關於資訊提供之規 定，如第 21 條第 2 項、第 3 項（廣告及銷售內容之誠實義務與不實責任）、第 23 條（不動產說明書之解說義務）、第 24 條之 2（提供必要資訊、告知瑕疵、
協助檢查標的之義務），該等規定攸關個別買方對於交易物件之認識程度，並足 以影響其締約決定之作成，具有保障個別當事人之目的，而得作為保護他人之法 律，因此民法第 184 條第 2 項可作為委託人對不動產仲介業者未履行應盡義務時 損害賠償之請求權基礎。
二、債務不履行責任
按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲 延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人 並得請求賠償」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告 其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、「債權人於有第二百二十六條 之情形時，得解除其契約。」民法第 227 條、第 254 條、第 256 條分別定有明文。
不動產仲介業者雙方代理時，本應提供必要資訊、告知瑕疵、協助檢查標的之義 務，屬於主給付義務之性質，若不動產仲介業者未履行應盡之義務，即屬於未依 債之本旨履行債務，且係可歸責於不動產仲介業者之不完全給付，委託人得依自 民法第 227 條之規定請求損害賠償，或依民法第 254 條、第 256 條解除契約。
例如最高法院曾有案例2-5指出:委託人曾向不動產仲介業者詢問大樓是否限 制洗腎中弖入駐，及可否將發電機置於大樓地下室，此為委託人承租之重要考 量。不動產仲介業者未向管委會查詢即回覆稱：大樓住戶管理規約未限制洗腎中 弖進駐，如地下室有空間經管委會同意，發電機可擺放地下室等語，然嗣後大樓 管委會卻修改規約限制洗腎中弖進駐，導致委託人受有租金、居間報酬、規劃設
2-5 司法院法學資料檢索系統，最高法院 103 年度台上字第 2122 號民事判決，http://jirs.jud
icial.gov.tw/FJUD/index_1_S.aspx?p=RYbGRu6JFC70ZRpkwfPsLNePPuC8fAcsrHYt6CIIyiQ%3 d，取用日期，2018/07/15。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
計費用等損害，可依不完全給付之法律關係請求賠償。此見解即肯定不動產仲介 業者未履行應盡義務時，屬於未依債之本旨履行債務，應負債務不履行責任。
三、喪失或減少報酬之請求
按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或 違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費 用。」、「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得 因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」民法第 571 條、第 572 條分別定有明文。因不動產仲介業者亦為居間人，當其未履行應 盡義務時，委託人對於不動產仲介業者除了請求損害賠償，也經常以不動產仲介 業者未履行應盡義務，其服務違反委託人最佳利益、或提供勞務之價值與約定報 酬數額顯不相當為由，依前揭條文主張不動產仲介業者不得享有當初約定之服務 報酬。
民法第 571 條係規定不動產仲介業者不得向委託人請求報酬及償還費用，倘 若委託人已支付服務報酬，應如何處理，並未規定於條文之中，因此有實務見解
民法第 571 條係規定不動產仲介業者不得向委託人請求報酬及償還費用，倘 若委託人已支付服務報酬，應如何處理，並未規定於條文之中，因此有實務見解