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第三章 雙方代理衍生爭議之實務案例研析
不動產仲介業者同時代理買賣雙方處理事務，此時便會涉及所謂代理問題，
於此種特殊情形之下，不動產仲介業者應如何拿捏代理分寸，進而履行應盡義務 則有探究之必要。本研究針對實務上不動產仲介業者因雙方代理而涉訟之案件，
透過整理法院判決予以類型化分析及檢討，進而檢視該不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 規定不完備之處，此即為本章討論之重點。由於大台北都會區不動產 交易案件量大，糾紛態樣眾多而具代表性，且經檢視其他各級法院相關案例，多 與大台北都會區案例相互重疊，因此本研究選取管轄大台北都會區之台灣高等法 院、臺灣台北地方法院、臺灣士林地方法院、臺灣新北地方法院，就買賣雙方與 不動產仲介業者間明確以不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 為請求依據或抗辯 理由之案例 30 則，以及高等法院關於不動產仲介業者觸犯刑事犯罪之案例 2 則 作為分析檢討之標的，案例中不但可發現消費者因不動產仲介業者不實之廣告而 誤信造成損害之逆選擇案例，亦有不動產仲介業者為牟取利益所造成之道德風險 刑事案例，甚至因不動產仲介業者對於賦稅、房屋土地使用現況資訊問題不瞭解 而增加許多交易成本案例，足見不動產仲介業者雙方代理所造成嚴重利益衝突之 發生，無法藉由不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 之法規範有效遏止，而應進 一步思考改善之道。
第一節 法院判決實務概論
本研究中所探討之議題，不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 1 款「公帄 提供雙方當事人類似不動產之交易價格」並無明文規定仲介業者頇提供書面的成 交行情表，是否僅以口頭告知即可 ?不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 2 款
「公帄提供雙方當事人有關契約內容規範之說明」是否包含告知交易雙方奢侈稅 課徵範圍?不動產仲介業者是否頇提供都市計畫圖及使用分區資料或是地下室、
違建等相關資訊才符合不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 3 款「提供買受人 或承租人關於不動產必要之資訊」之規範義務；漏水瑕疵之調查、違建遭報拆是 否屬於不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 4 款「告知買受人或承租人依仲介 專業應查知之不動產之瑕疵」義務，而不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 第 5 款「協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查」是否包含檢查交易不動產是 否位於飛機起降頻繁區域?書面同意之實際運作模式為何?不動產仲介業者違反 應盡義務所涉及刑事案件態樣為何?這些議題常見諸於法院訴訟爭議案件中，本 文整理各該法院案例，依照不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 各款應盡義務規
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仲介業者違反應盡義務涉及 刑事之案件
問題爭點 案例字號
刑法第 339 條 仲介業者隱瞞賣方出價以賺取 仲介費用，是否構成詐欺行為?
台灣高等法院 103 年度上易字 第 2611 號(參見本研究第 3-78 頁〜3-82 頁）
刑法第 342 條 仲介業者壓低賣價並找人頭購 屋，是否構成背信行為?
台灣高等法院 102 年度上訴字 第 3152 號(參見本研究第 3-82 頁〜3-85 頁）
資料來源:本研究整理