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公部門 私部門
項目 次數 百分比（%） 次數 百分比（%）
不合理 13 54.17 6 28.57
非常不合理 2 8.33 2 9.52
合計 24 100.00 21 100.00 經分析公私部門受訪者為改善是否繳納互易稅之之建議改善措施為：1.
應要檢討法令相關規定，依都市更新條例執行之都市更新事業（非合建）予 以明示是否須繳納互易稅（公部門：75%；私部門：54.17%）。2.或向國稅局 申訴都市更新非合建，應無互易土地與房屋之問題（50%）。上述二項公私部 門均最多贊同要檢討。而也有其他建議：○1依都市更新條例規定，參與更新 分回之房地「視為原有」，原有無所謂交易、交換，即無以課徵營業稅。○2財 政部應明確函示。○3財政部相關稅法應更細緻的考量修訂。表 4-4-4 公私部 門認為在執行上，應採取哪些改善方式可減少繳納互易營業稅爭議。
表 4-4-4 公私部門認為在執行上，應採取哪些改善方式可減少繳納互易營業稅 爭議
公部門 私部門
項目 次數 百分比（%） 次數 百分比（%）
檢討法令相關規定，依都市更新條例執行之
都市更新事業（非合建）是否須繳納互易稅 18 75.00 13 54.17
向國稅局申訴都市更新非合建，應無互易土
地與房屋之問題 12 50.00 11 45.83
貳、 公平面（保障面）之問題改善研討
一、 規劃設計
以往臺北市政府所主導之都市更新事業，實施者所規劃之產品及定位 等，常會以自身利益作考量，又因公部門目前無協商機制，其所規劃之產品 與市府之需求不符時，常有爭議出現。經分析問卷結果，公私部門針對公部 門對實施者擬具之產品規劃提出不同之意見時，多數認為是合理的，惟需透 過改善機制或協商機制來建立共識，表 4-4-5 為公私部門針對公部門對實施 者擬具之產品規劃提出不同意見是否合理之看法。
表 4-4-5 公私部門針對公部門對實施者擬具之產品規劃提出不同意見是否合 理之看法
公部門 私部門
項目 百分比（%） 百分比（%）
合理 100 90.48
不合理 0 9.52
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又綜合受訪談者之建議，一致認為公部門應建立協商機制，雙方在
「互信」基礎上，將公私部門彼此之權利義務明確化，但希望公部門能 派具決策權之人員來協調，且要能承擔責任。尤其從劃定更新單元階 段，主管機關在詢問公有土地有無其他開發計畫時，應副知申請者（實 施者），可以先找公有土地管理機關協商、協調，以瞭解公有土地之需 求，從而減少問題及衝突；另外在實施者舉辦公廳會說明外，應向公部 門再溝通與協商、針對釘子戶問題，政府也應該建立協商機制，而非僅 由實施者自行協商再協商。如此，建構起協商機制，較易使所有權人或 實施者等適從，減少不易溝通或與民爭利之疑慮。
故欲降低雙方爭議的改善措施：1.公私部門雙方依民主原則協商出最佳 之產品規劃（62.5%）。2.將個案之產品定位、坪數配比、可分配權利價值比 例等能予以確定，並簽訂協議或簽約（58.33%）。
受訪談者也認同若要降低雙方在產品規劃方面之爭議，應找不動產專業 代銷公司，對市場較有深入敏銳的人來先行評估再評比之機制，或公、私 部門雙方亦可依民主原則協商出最佳之產品規劃應可改善爭議，縮短時程。
二、 更新單元不同之建材標準等級
實施者為能減少營造成本支出，乃規劃不同標準之建材設備表，而提供 予其他土地所有權人之建材等級會比提供臺北市政府分回建物之建材設備較 為高。公部門有 100%知道有此問題，而私部門之問卷結果雖然僅有 14.29%
表示知道，但顯示該問題仍然存在。此種不公平之行為，應須有改善措施才 能保障市府權益。表 4-4-6 為公私部門對實施者提供予臺北市市有土地管理 機關建材等級較差之看法。
表 4-4-6 公私部門對實施者提供予臺北市市有土地管理機關建材等級較差之看 法
公部門 私部門
項目 百分比（%） 百分比（%）
知道 100 14.29
不知道 0 85.71
受訪者認為下列為可行之改善措施：1.增修都市更新權利變換實施辦法 規定，實施者於擬定都市更新事業計畫時，提供明確且一致性之建材標準表
（79.17%）。2.由實施者切結保證臺北市市有土地管理機關所分回之建物建材 標準與該案之其他戶相同（75%）。3.由政府與實施者先行確定建材標準並簽 訂協議或簽約（50%）。
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三、 權利變換及選屋
在都市更新權利變換階段對於權利變換選配更新後房屋作業中，依法由 三家不動產估價公司估算更新前、後房屋及停車位之價值，公部門有 100%的 受訪者及私部門 85.71%的受訪者，知道實施者通常會要求估價公司（估價公 司乃由實施者指定，並向實施者之領報酬）低估更新後房屋單元之價值來降 低自身之風險，表 4-4-7 為公私部門對實施者會要求估價公司低估更新後房 屋單元價值之看法。
表 4-4-7 公私部門對實施者會要求估價公司低估更新後房屋單元價值之看法
公部門 私部門
項目 百分比（%） 百分比（%）
知道 100 85.71
不知道 0 14.29
針對上述權利變換估價之問題改善，受訪者認為：1.要修訂都市更新權 利變換實施辦法第 6 條規定，可由臺北市市有土地管理機關指定 1-2 家估價 公司（75%）。2.修訂都市更新權利變換實施辦法第 6 條規定，權利變換估價 由估價師公會指定一家專業估價業者查估（62.05%）。另外有「其他」建議改 善措施為：政府主導者，先由公會選定優良 10 家，再抽籤決定三家，估價師 費用提存在公會，由公會依進度核撥。
受訪談者亦贊同估價之委託機制應重新檢視，而都市更新權利變換實施 辦法之估價評價基準日要更改為送件日，才能使估價結果更符合市場行情，
因房價之大環境 1 月與 6 月恐怕會有不同之市場行情。
其次，在選配房屋作業程序中公部門有 83.34%認為，實施者應於選屋期 限前 30 日提供相關資料予臺北市市有土地管理機關評估選擇位置，但往往實 施者於開始時所提供之資料殘缺不齊，遲至選屋期限前 6-7 天才將資料補 齊，致使公部門無法在期限內表明選擇之位置而影響抽籤權益。
再者，實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新權利 變換實施辦法第 11 條規定，然實施者在辦理選配前，實務上會先與私有土地 所有權人及權利變換關係人協商，而僅提供剩餘之單元（位置較差之單元）
予臺北市市有土地管理機關辦理選屋，而造成不公平之現象產生。上述公部 門有 100%的受訪者及私部門 33.33%%的受訪者知道有此問題。表 4-4-8 為公 私部門對部分實施者在權利變換選屋前，會先與私有土地所有權人及權利變 換關係人協商將房屋選定，僅提供剩餘之單元予臺北市市有土地管理機關辦 理選屋之看法。
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表 4-4-8 公私部門對部分實施者在權利變換選屋前，會先與私有土地所有權人 及權利變換關係人協商將房屋選定，僅提供剩餘之單元予臺北市市有 土地管理機關辦理選屋之看法
公部門 私部門
項目 百分比（%） 百分比（%）
知道 100 33.33
不知道 0 66.67
至於在選配房屋階段，有 83.34%認為實施者未能在選屋開始時，即能補 足相關資料，爰其建議改善措施為：1.應增修都市更新權利變換實施辦法第 11 條規定，實施者若未於選屋程序開始前提供完整之選屋資料，則必須於 3 個月後才能重新啟動選屋之程序（79.17%）。2.應與實施者簽約以確定選屋前 之相關資料及程序，並依此程序進行選屋（54.17%）。
另外如何使房屋選配過程中更臻公平並符合法令規定？受訪談者也認為 在選配房屋階段亦面臨此問題─實施者會與私有土地所有權人協商位 置，而僅提供剩餘房屋於財政局或分配不合理之方式（分配予財政局僅 分 4 戶，卻配置 15 個停車位元），故應是當前需克服之問題，其建議改善 措施為：1.實施者不能先行選擇樓層位置及戶別，亦不能指定土地所有權人 選擇應分配單元（87.5%）。2.希望由簽約或協議載明實施者若違反規定（有 保留特定戶）之罰則（50%）。另外亦有「其他」建議為：○1公告選配初選結 果，有重複者，公開抽籤決定。○2 依房屋之方位、樓層、設計來訂定合理房 屋之單價。