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第三節 現行機制之改善措施及注意事項
為改善代理問題，藉由代理理論所強調以契約或運用適當之策略來解決，同 時在公私協力過程雙方能降低彼此之效用，並運用公平互惠、合法性及權責確認 等原則協商及研擬改善措施，才能有效消除代理問題，促進都市更新事業圓滿成 功。因前面第二節所研究之問題改善措施僅就問題之法令面、公平面及執行面三 大面向敘述之，故本節之主要目的係將第四章之問卷及受訪結果與第二節所探討 出之改善建議措施，分列於各個執行作業中，並列出部分作業執行時之應注意事 項，在歸納說明後以流程圖表示。祈能對實務執行有所助益。
臺北市政府主導辦理之都市更新案在 98 年度前乃委由臺北市政府捷運工程 局辦理「與相鄰私有土地所有權人協商」至「公開辦理甄選實施者及簽約」等九 項作業；在 98 年度後則由臺北市政府財政局自行辦理，惟「研擬工作執行計畫」、
「擬具甄選實施者之招標文件」、「事業計畫及權利變換計畫之諮詢建議」，以 及「分回房屋之處分收益方式評估」等五項作業乃委由規劃公司辦理，因二者之 作業模式不同，故分別以不同之流程圖說明之（圖 5-3-1 臺北市政府 98 年度前主 導辦理都市更新之各階段改善措施及應注意事項架構，圖 5-3-2 臺北市政府 98 年度後主導辦理都市更新之各階段改善措施及應注意事項架構）。綜上，以下分 別將臺北市政府主導辦理都市更新事業（包括 98 年度前後）及臺北市政府參與辦 理都市更新事業之部分階段作業之改善建議及該作業於執行時應注意之事項予以 歸納，俾供政府部門現行辦理都市更新事業之參考。
壹、 政府主導辦理都市更新作業階段之改善措施及注意事項
藉由前面第三章所整理臺北市政府主導都市更新案之四大階段作業及流程 圖，依據第四章之問卷結果分析與本章前述第二節所擬具之改善措施，以及執行 過程之應注意事項，於下列各階段作業予以說明。因臺北市政府 98 年度後部分作 業係委由規劃公司辦理，故在各作業階段涉及規劃公司之作業者，將有特別說明，
以上請同時參照圖5-3-1臺北市政府98年度前主導辦理都市更新之各階段改善措 施及應注意事項架構、圖 5-3-2 臺北市政府 98 年度後主導辦理都市更新之各階段 改善措施及應注意事項架構。
一、 主導辦理都市更新地區之判別階段─土地篩選作業
市有土地管理機關在評估政府是否主導之土地篩選作業執行前，都市更新 條例之規定建議應修訂檢討公有土地面積應計入申請門檻，如此較能保障市有 土地之權益；其次是公部門承辦人員須再加強土地開發教育訓練充實本職學
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能，並將組織擴編增加辦理人員，才能確實執行後續的都市更新作業及審核實 施者所提供文件內容之可靠性及真偽。
在本階段評估政府是否主導時，土地管理機關須完成：1.了解個案之土地 之市值。2.了解或調查未來之使用目的。3.了解個案之可建容積。4.先行評估 產品定位。5.管理機關先作成本預算。6.試算更新後可分配比例或權利價值。
二、 辦理甄選實施者之都市更新事業階段 (一) 規劃公司招標與決標作業
有關規劃公司之招標與決標作業，僅為98年度後臺北市政府主導都市更 新事業時之作業，其應注意事項有：1.規劃公司應提供股東名冊，在未來協 助土地管理機關甄選實施者時，應迴避利害關係人。2.委託服務事項應詳細 明列。3.得標公司不得參加該案後續實施者甄選案之投標或作為決標對象之 分包廠商，並不得協助參與投標之廠商。
(二) 開發作業準備
甄選實施者前之開發作業準備之注意事項有：1.研擬初步之開發構想
（內容包含：開發範圍、未來使用目的、產品定位、預定時程等）。2.須先 檢討鄰地是否應併入，若有必要應儘早與鄰地所有權人協調，並向其告知個 案未來之初步開發構想。
(三) 研擬都市更新開發構想作業
開發作業完成後，在研擬都市更新開發構想時之應注意事項為：應與初 步之開發構想相符。
(四) 擬具甄選實施者之招標文件作業
在擬具甄選實施者之招標文件之建議措施：在工程品質認定上應建立品 質標準，在房屋驗收上應將「臺北市政府○○○分回新建房屋驗收、點交作 業」提供實施者參考，俾後續辦理驗收時，雙方在認定標準上將爭議降至最 低。
在執行時之應注意事項：1.先要設定資格標，明訂廠商需求條件以篩選 優良廠商，並將先前配合不佳或不良之廠商淘汰，而實施者的資格應先設 定。2.將規劃設計及開發構想納入招標文件內。3.應公告之事項或招標條件 應於文件中載明清楚。
(五) 實施者之資格審查作業
廠商投標完成後，進入實施者之資格審查之應注意事項：應依招標文件
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內設定之資格標準，予以嚴格審核，在公平、公正下原則確認有資格之廠商。
(六) 評審會議作業
針對實施者的投標計畫書、圖等文件，召開評審會議之建議措施為：
1. 在評選階段，可以聘用有相關土地開發經驗及都市更新專業之人才當評審 委員，借重其專業知識及專業經驗來替政府把關。
2. 各政府單位派出之代表，必須具有土地開發經驗者。
執行時之應注意事項：評分標準設定應符合公正、公平原則。
(七) 與實施者議約及簽約作業
甄選實施者決標後，與實施者議約及簽約之建議措施：
1.應依不動產專業代銷公司之評估資訊，由公私部門雙方依民主原則協商 出最佳之產品規劃，並將產品定位、坪數配比、可分配權利價值比例等，
予以確定後簽約。
2.增修都市更新權利變換實施辦法規定，實施者須於擬定都市更新事業計 畫時，提供明確且一致性之建材標準表，若於法令未修訂前，建議政府 與實施者應先行確定建材標準並簽約，以避免產生建材等級差別。
3.由臺北市市有土地管理機關指定 1-2 家估價公司或由估價師公會指定一 家專業估價業者查估更新前後之價值，俾符合市場行情。
4.應與實施者簽約以確定選屋前之相關資料及程序，並依此程序進行選 屋，而此約定，須載明若實施者未及時提供資料之罰則，以降低公私雙 方之爭議。
5.實施者不能先行選擇樓層位置及戶別，亦不能指定土地所有權人選擇應 分配單元，並應簽約或協議載明實施者若違反規定（有保留特定戶）之 罰則。
6.都市更新條例規定應增訂進度延遲之相關罰則，若法令未及修訂者，應 與實施者簽約或協議載明實施者若未依進度完成之相關罰則條款。
7.為促使公私部門雙方能依進度執行，應由實施者訂定「全程營運時程管 控表」，明訂各作業項目之工作時間及完成日期進行管控。
8.檢討法令相關規定，依都市更新條例執行之都市更新事業（非合建）是 否須繳納互易稅，唯在法令未修訂前，應與實施者簽約或協定比照實施 者與私有土地權利變換關係人所約定之條件執行。
9.應修訂都市更新條例或都市更新權利變換實施辦法之相關規定，實施者 須負「物之瑕疵擔保責任」且實施者未依法辦理者，5 年內不得從事都
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市更新事業相關工作。惟若法令未修訂時，應事先再次確認合約條款是 否將驗收及保固條款納入或由實施者需切結負修繕責任，並於修繕後才 能辦理接管以及接管後規定實施者需提出房屋之保固責任。
在簽約時之應注意事項：1.簽訂合約時，合約條款須審慎考量，力求明 確而無模糊地帶，以利往後之執行並減少爭議。2.合約內容須檢視與公告事 項有無不同或需補充者。3.合約須檢視得標者投標時所承諾事項是否明確載 明。4.協調雙方之權利與義務並要載明於條文內，如：個案進度期限、相關 罰則等。5.應附之附件要齊全且詳細，如：建材表、進度表等。
三、 都市更新事業計畫及權利變換計畫階段 (一) 審查更新事業計畫作業
實施者提送更新事業計畫予土地管理機關審查之建議措施：
1. 因共同負擔實際執行後之金額無從核對，應修訂法令規定，要求實施者 在完成都市更新提報成果作業同時須檢附實際執行金額之相關證明文件 供審核，以確保實施者無浮報營建工程費用，避免共同負擔灌水情形；
另一方面可結合稅捐機關之查稅機制做雙重覆核避免實施者提供不實之 證明文件。
2. 修訂法令規定，若實施者於都市更新事業計畫原提列之共同負擔金額與 實際執行發生金額不符而原提列金額較高時，差額部分需歸還相關權利 人，且 5 年內不得從事都市更新之相關工作。
3. 共同負擔提列表應定期參考產業界意見適時修正。
4. 公私部門雙方應以將都市更新事業的餅擴大價值、增加彼此之利益為雙 方之共同目標。因此，實施者應詳實提列共同負擔，公部門亦在法令規 範下與予實施者合理之利潤，使實施者在合理利潤下執行都市更新計 畫，共創雙贏。
5. 契約或計畫書內應由實施者切結方式保證臺北市有土地管理機關所分回 之建物其建材設備標準與該案之其他戶相同，若有個案係客戶作建材等 級提昇之追加，實施者須提供客戶簽認之建材追加單及繳款單以茲證明。
在審查計畫書內容之應注意事項：1.實施者應檢具共同負擔提列項目之
在審查計畫書內容之應注意事項：1.實施者應檢具共同負擔提列項目之