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在重建執行過程中，房屋興建成本如何估算？完工後之房屋（含土地持分）
價值為何？皆影響到土地所有權人與實施者雙方之權益。故都市更新條例乃以共 同負擔之方式來估算整體營建及資金之成本，以權利價值來評估完工後之價值，
最後再以權利價值變換來核算土地所有權人或權利變換關係人與實施者彼此間之 權益及可分得之房屋面積與停車位。因都市更新執行方式、共同負擔估算方式與 權利價值變換方式等影響雙方權益甚鉅，故須有明確之規定來作為執行之依據，
此相關規定將說明如後。
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肆、 現行都市更新之相關規定
3-23一、 都市更新條例
為有效推動國內都市更新事業，民國87年11月11日頒布都市更新條例，正
3-23 參閱整理自相關法規及王昌祺，2007：15-24。
圖 3-1-1 土地及合法建物所有權人與實施者之關係圖 金 主
提 供 營 建 資 金
營 造 商
土地所有權人（市 有土地管理機關）
舊屋變新屋 實 施 者
金資
建營 以房
屋償 還本
金加 利息
提事業計畫及興建房屋 以房屋償還管理費、風險費及利潤
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式開啟都市更新專法時代，條例總計有八章62條文，本條例相對於都市計畫法 等為特別法，關於都市更新事項，優先於其他法律適用。現僅將參與更新之實 施主體、權利變換制度、監督管理制度、臺北市都市更新審議制度、臺北市市 有不動產參與都市更新處理原則等與本研究相關部分，簡要說明如下；
(一) 建立都市更新制度
1. 規定地方政府推動都市更新工作，必須先就都市之發展狀況、居民意 願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更 新地區，並視實際需要，訂定都市更新計畫，作為實施都市更新事業 之指導，以期達到整體更新效益。
2. 都市更新範圍內具權利人多且權利關係複雜，需投入龐大人力、財力 等特性，故其更新規模不宜過大，爰規定更新地區再細分為多個適當 的更新單元，使權利關係單純化容易整合，擴大民間機構參與。
(二) 健全都市更新事業之實施主體3-24
都市更新事係企圖結合公、私部門力量共同投入，以發揮最大成效，
本條例明定：1.主管機關、2.其他政府機關（構）、3.都市更新事業機構、
4.土地信託專業機構、5.土地權利關係人組成之都市更新團體，均可作為 都市更新事業之實施主體。
(三) 建立強制參與都市更新制度
1. 主管機關自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其 他機關（構）實施都市更新事業時，僅須由各該實施者依本條例規定 程序，參酌居民意願擬定都市更新計畫，並於審議過程中讓民眾充分 參與，即可強制辦理。
2. 土地權利關係人自行實施或委託都市更新事業機構實施都市更新事業 時，僅須按規定徵得多數土地及合法建築物所有權人同意3-25，即可強 制辦理。
(四) 公有土地取得與處理3-26
1. 都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，強制必須參加都市更
3-24 參照都市更新條例第 13~18 條。
3-25 主管機關劃定之更新地區：徵得土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，及其所有土地總 面積及合法建築物總面積均超過三分之二之同意。未經主管機關劃定之更新地區：徵得土地及 合法建築物所有權人均超過三分之二，及其所有土地總面積及合法建築物總面積均超過四分之 三以上之同意（參照都市更新條例第 22 條）。
3-26 參照都市更新條例第 27、28 條。
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新，並依都市更新事業計畫處理，排除土地法、預算法、國有財產法 及各級政府財產管理規則相關規定之限制。
2. 明訂公有財產之處理方式：（1）自行辦理、委託其他機關（構）辦理 或交付信託機構辦理更新。（2）由信託機構為實施者以信託方式實施 都市更新事業，應信託予該信託機構。（3）由直轄市、縣（市）政府 或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時，辦理撥用。（4）
以權利變換方式實施都市更新事業時，除按應有之權利價值選擇參與 分配或領取補償金外，並得讓售實施者。（5）以協議合建方式實施時，
得以標售或專案讓售予實施者；其採標售方式時，除原有法定優先承 購者外，實施者得以同樣條件優先承購。（6）其他法律規定之方式。
3. 公有土地及建築物為公用財產而須變更為非公用財產者，應配合當地 都市更新事業計畫，由各該級政府之非公用財產管理機關逕行變更為 非公用財產，統籌處理，不適用國有財產法第及地方政府公產管理法 令之相關規定。
4. 各級政府因實施或參與都市更新事業取得之土地、建築物或權利，處 分或收益，不受土地法、國有財產法規之限制。
(五) 建立權利變換制度3-27
為解決舊市區土地權屬零碎難以作規劃分配，並合理安排錯綜複雜之 土地權利關係，本條例參酌日本權利變換制度、我國民間合建經驗及現行 市地重劃、區段徵收之精神，建立適合於我國需要之權利變換制度，以解 決過去推動都市更新所遭遇之最大困難，僅將此一制度的特色，簡述如此：
1. 設計立體分配：拆除全部都市更新單元內原有建築物整體規劃設計，
依權利關係人之權利價值比例，分配予更新後之建築物及土地持分。
2. 合理重整土地權利關係：更新地區常因私有土地產權複雜、公有土地 管理機關眾多、區內違建、占用問題嚴重，無有效規範，致都市更新 先期投入風險高、處理時程不確定，民間業者投入意願低，各權利人 追求個人最高利益的結果造成土地權利糾結而無法動彈。本條例就各 權利人的權利都可獲得保障的原則下，合理的規定其處理方式，以解 決土地權利糾結，難以進行更新問題。
3. 尊重原住戶重回更新地區居住之權益：除土地所有權人、合法建築物 所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五組約承租人均得以其所 有之權利價值參與權利變換，分配權利變換後之建築物及其土地持分
3-27 參照都市更新條例第 29~43 條。
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外，佔有他人土地的舊違章建築戶並可獲合理的安置，使原住戶得於 更新後重回更新地區居住。
4. 明定實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠等用 地之取得方式及其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、
稅捐及管理費用，經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地 所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地 及建築物折價抵付；權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比 例，由各級主管機關考量實際情形定之。
5. 明定權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，
其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原 土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小 分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。
(六) 建立監督管理制度3-28
都市更新事業之實施情形與進度，影響更新地區權利人之權益甚巨，
且民營事業機構在營運過程中，發生嚴重困難或缺失時，如未加妥善處 理，對於權利人及參與之股東之權益影響極大，因此，為保障更新地區權 利人之權利，宜加強對更新事業實施者之監督與管理，爰於本條例中明定 下列規定：
1. 明定獲准舉辦都市更新事業者應於一年內擬具都市更新事業計畫報 核，逾期未報核者，得撤銷其更新許可。
2. 實施都市更新事業者不遵守前項命令時，地方政府得撤銷其更新核 准，或強制接管。
二、 相關子法重點說明
本研究僅就內政部為配合都市更新條例之推動執行，業依該條例規定，研 擬完成之子法 3-29：都市更新條例施行細則、臺北市都市更新及爭議處理審議 會、都市更新權利變換實施辦法、臺北市市有不動產參與都市更新處理原則及 權利變換計畫內有關費用提列標準之相關部分重點分述如下：
3-28 參照都市更新條例第 54~56 條。
3-29 有都市更新條例施行細則、臺北市都市更新及爭議處理審議會、都市更新團體設立管理及解散 辦法、都市更新權利變換實施辦法、都市更新事業接管辦法及都市更新建築容積獎勵辦法六項 子法。
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(一) 都市更新條例施行細則3-30
1. 明定各級主管機關依本條列第九條規定委託都市更新事業機構或同意 其他機關（構）為實施者時，應規定限令其擬具都市更新事業計畫報 核。
2. 明定本條例第九條第一項所定公開評選程序，直轄市、縣（市）主管 機關得委任所屬機關、委託其他機關或公營事業機構辦理。其公開評 選程序，準用促進民間參與公共建設法有關申請及審核程序之規定。
(二) 臺北市都市更新及爭議處理審議會3-31
1. 明定臺北市都市更新及爭議處理審議會（以下簡稱審議會）辦理之事 項3-32、委員人數、任期、委員之職掌及審議會為提升審議效率，得設 幹事會協助審查等規定。
2. 明定審議會委員開會時，得邀請土地及建築物所有權人、權利關係人、
管理機關、實施者或其委託之代表列席說明，以確保委員會審議公信 力。
3. 明定委員會為審議中或調解有關案件之需要，得於會議中或會議前組 成專案小組為之，並得邀請其他專家或委員提供諮商，以加強委員會 審議客觀性。
4. 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準：依99年11月4日臺
4. 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準：依99年11月4日臺