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第二節 政府部門問卷調查結果與深入訪談分析
本節調查對象以曾辦理都市更新事業之政府官員，藉由政府官員在辦理都市 更新過程中與實施者互動時曾面臨之問題深入探討、並由政府官員確認因代理理 論衍生之代理問題之存在性，以及確認研擬問題改善措施之可行性及客觀性，期 後續提供公部門改善現行執行機制之建議。
壹、 問卷分析
一、公有土地一律參與都市更新可以增加民間參與之意願
由表 4-2-1 可知有 83.3%以上的受訪者表示公有土地一律參與都市更新，
是可以增加民間參與之意願。顯示大多數受訪者同意政府為促進都市發展而明 訂公有土地一律參與更新，是可以帶動民間參與之意願。
表 4-2-1 公有土地一律參與都市更新可以增加民間參與之意願
認同度 項目 次數 百分比（％）
非常同意 4 16.67
同意 16 66.67
普通 2 8.33
不同意 2 8.33
非常不同意 0 0.00
合計 24 100.00
二、公有土地及建築物應一律參加都市更新規定的合理性
由表 4-2-2 可知受訪對於公有土地及建築物，應一律參加都市更新規定的 合理性有約 70.84%認為尚屬合理，有 29.17%的受訪者認為不合理。而認為尚 屬合理者，大多表示公有土地參與都市更新有其政策性，但應增加規範使參與 更有彈性。
問卷中對於不合理的受訪者，填寫原因：○1可能有以小吃大之情形。○2有 特殊情事。○3因建商品質良窳不齊，且此規定對政府不合理。○4應有選擇參不 參加都市更新之彈性。
表 4-2-2 公有土地及建築物應一律參加都市更新規定的合理性
合理性 項目 次數 百分比（％）
合理 1 4.17
尚屬合理 16 66.67
不合理，原因：以大吃小之情形、有特殊情事、建商品
質良窳不齊，有選擇參不參加都市更新之彈性 7 29.17
合計 24 100.00
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三、有些情況下公有土地是可允許不參加更新事業的
由表 4-2-3 可知大多受訪者認為有些情況下公有土地是可允許不參加更 新事業的，以土地管理機關已有其他開發計畫占 83.33%為最多；其次是更新 範圍內公有土地面積超過 1/4 者，應由政府決定：參與、不參與或主導有 58.33%。由問卷結果顯示政府人員絕大多數仍認為市有土地應非無條件地參與 都市更新，在有其他開發計畫時是可以不參加的。其次超過半數以上之受訪者 認為更新範圍內之公有土地面積超過 1/4 者，應由政府決定：參與、不參與或 主導，顯示公部門也應需有自主性，而不是被動性的受迫參與，同時亦可避免 以小吃大的情況產生。
問卷中作答「其他」者之建議理由為：○1依公私部門財務評估之合理性方 做決定○2更新計畫內容對公部門之權益分配顯失公平者。
表 4-2-3 有些情況下公有土地是可允許不參加更新事業的
不參與更新的條件 項目 次數 百分比（％）
土地管理機關已有其他開發計畫 20 83.33
更新範圍內公有土地面積超過 1/4 者，應由政府
決定：參與、不參與或主導 14 58.33
土地管理機關已有年度標售計畫 10 41.67
實施者以往與公部門互動之配合度不佳 10 41.67 土地所在地區正進行都市計畫通盤檢討 9 37.50
其 他 2 8.33
（註：本題可複選）
四、實施者為臺北市市有土地管理機關辦理都市更新事業之代理人須具備之特 質
由表 4-2-4 可知受訪者認為代理人之特質以專業知識及經驗為最重要；其 次是公平性與一致性；再其次是能重視社會責任及公共利益；其餘之特質（誠 實及誠懇的心態、說到做到的信用、相互立場考量的同理心、資訊公開）受訪 者普遍認為均需要。由此顯示，實施者身為都市更新事業之代理人除專業技術 外，同時需更為委託人著想。
問卷中作答「其他」者，分別認為代理人之特質應增加：○1依法令規範辦 理○2資本額足夠。
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表 4-2-4 實施者為臺北市市有土地管理機關辦理都市更新事業之代理人須具 備之特質
代理人之特質 項目 次數 百分比（％）
專業知識及經驗 22 91.67
公平性與一致性 21 87.50
能重視社會責任及公共利益 20 83.33
誠實及誠懇的心態 15 62.50
說到做到的信用 15 62.50
相互立場考量的同理心 12 50.00
資訊公開 12 50.00
忍耐性與包容性 10 41.67
其 他 2 8.33
（註：本題可複選）
五、更新區內同時有兩個以上之實施者申請劃定更新單元，臺北市市有土地管理 機關無法參與選擇實施者
由表 4-2-5 可知有 79.17%的受訪者同意臺北市市有土地管理機關面臨此 問題。顯示此問題是重要的，政府應思考如何改善此問題。
表 4-2-5 同一更新區內同時有兩個以上之實施者申請劃定更新單元，臺北市 市有土地管理機關無法參與選擇實施者
認同度 項目 次數 百分比（％）
非常同意 6 25.00
同意 13 54.17
普通 2 8.33
不同意 3 12.50
非常不同意 0 0.00
合計 24 100.00
（註：本題可複選）
六、改善臺北市市有土地管理機關無法參與選擇實施者之措施
由表 4-2-6 可知受訪者認為要改善此問題，以應要制定選擇機制（83.33%）
為最多；其次是了解各實施者其執行計畫，提供政府做決策（58.33%）；再其 次是希望能規範更新範圍內公有土地面積超過 1/4 者，應可由政府決定：參 與、不參與或主導（54.17%）。由問卷結果顯示大多數受訪者認為應須制定選 擇機制，且實施者之資訊應公開化，如此才具有公平性，才可保障市有土地（即
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全體市民）之權益。
表 4-2-6 改善臺北市市有土地管理機關無法參與選擇實施者之措施
改善措施 項目 次數 百分比（％）
制定選擇機制：針對 2 家以上之實施者所提出之條件作比
較後選擇之 20 83.33
了解各實施者其執行計畫（產品規劃、可分配價值），作
決策參考 14 58.33
更新範圍內公有土地面積超過 1/4 者，應由政府決定：參
與、不參與或主導 13 54.17
修訂都市更新條例第 19 條之規定，使公有土地面積計入
申請門檻 9 37.50
其 他 0 0.00
（註：本題可複選）
七、改善實施者將共同負擔費用直接提列至上限（灌水）的措施
由表 4-2-7 可知受訪者認為要改善此問題，以政府能與實施者先行確定分 配比例並簽訂協議有 62.5%；承辦人員應加強自身之知識才能審查實施者所提 供資料之真偽有 58.33%；另因應個案之不同，風險管理費採浮動性有 50%。由 問卷結果顯示多數受訪者認為若要避免共同負擔灌水情形，只要公私雙方確定 更新後之可分配權利價值比例，則實施者所提列之共同負擔費用高或低、多或 寡，對市有土地之權益將無影響。
問卷中作答「其他」者之措施為：○1財務與估價之審議及執行機制之改變，
例如：估價之選擇方式、支付估價費用之主體，財務個費用提列之核實。○2公 會制定標準費率（單價）區間參考表。○3估價師扮演積極、客觀之角色。
表 4-2-7 改善實施者將共同負擔費用直接提列至上限（灌水）的措施
改善措施 項目 次數 百分比（％）
政府能與實施者先行確定分配比例並簽訂協議或簽約 15 62.50 承辦人加強自身知識及本職學能以審查實施者所提供
資料之真偽 14 58.33
修訂都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列項 目總表規定，風險管理費採浮動性（共同負擔成本提列 愈低，風險管理費可愈高）
12 50.00 公私部門雙方應將都市更新事業的餅擴大價值，增加彼
此之利益，並給予實施者合理利潤 10 41.67
政府主動扮演實施者的角色 3 12.50
其 他 3 12.50
（註：本題可複選）
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八、共同負擔提列部分，後續實際發生之金額在執行上無從核對
由表 4-2-8 可知高達 75%的受訪者同意共同負擔費用執行後無從核對。顯 示目前都市更新事業執行後，後續應建立查核機制。
表 4-2-8 共同負擔提列部分，後續實際發生之金額在執行上無從核對
認同度 項目 次數 百分比（％）
非常同意 7 29.17
同意 11 45.83
普通 4 16.67
不同意 2 8.33
非常不同意 0 0.00
合計 24 100.00
九、如何使實施者提列之共同負擔費用與執行完工後之金額相符
由表 4-2-9 可知受訪者認為要改善此問題，有 75%認為應制定查核機制；
另有 66.67%認為應修訂法令要求實施者提報成果時提供證明文件。由問卷結 果顯示大多數受訪者認為更新案在執行時，主管機關應進行個案抽查及檢驗相 關證明文件，以確定有無浮報共同負擔費用之情事產生。並在完工後於實施者 提報成果備查時，要求實施者提供證明文件供查核共同負擔費用實際支出之金 額是否與原事業計畫編列之金額有差異。
問卷中作答「其他」者，認為要改善此問題要增加，○1應公布實施者以往 之紀錄，供權利變換關係人參考。○2建築師或會計師簽證。
表 4-2-9 如何使實施者提列之共同負擔費用與執行完工後之金額相符
改善措施 項目 次數 百分比（％）
制定查核機制抽查 18 75.00
修訂都市更新條例第 57 條及其施行細則第 38 條
規定，要求實施者提報成果時提供證明文件 16 66.67 修訂都市更新條例及其施行細則規定，若實施者
於都市更新事業計畫（暨權利變換計畫）原提列 之共同負擔金額與實際執行發生金額不符時（原 提列較高時），5 年內不得從事都市更新相關工作
9 37.50
其 他 2 4.44
（註：本題可複選）
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十、改善實施者會要求估價公司低估更新後房屋單元之價值來降低自身之風險 的措施
由表 4-2-10 可知受訪者認為要改善此問題，以要修訂都市更新權利變換 實施辦法第 6 條規定，可由臺北市市有土地管理機關指定 1-2 家估價公司進行 估價的有 75%為最多；修訂都市更新權利變換實施辦法第 6 條規定，權利變換 估價由估價師公會指定一家專業估價業者查估有 62.50%。由問卷結果顯示絕 大多數受訪者認為目前由實施者指定估價公司會造成不公正之估價結果，若改 由土地管理機關或第三公正單位指定估價公司作業，應可改善。
問卷中作答「其他」者，認為要改善此問題的措施為：○1政府主導者，先
問卷中作答「其他」者，認為要改善此問題的措施為：○1政府主導者，先