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貳、 政府參與都市更新作業階段之改善措施及注意事項
藉由前面第三章所整理臺北市政府參與都市更新案之四大階段作業及流程 圖，依據第四章之問卷結果分析與本章前述第二節所擬具之改善措施，以及執行 過程之應注意事項，於下列各階段作業予以說明。以上請同時參照圖 5-3-3 臺北 市政府參與辦理都市更新之各階段改善措施及應注意事項架構。
一、 實施者申請都市更新事業初始階段─檢視有無其他公務使用或開發計畫作 業
首先是公部門承辦人員須再加強土地開發教育訓練充實本職學能，並將組 織擴編增加辦理人員，才能確實執行後續的都市更新作業及審核實施者所提供 文件內容之可靠性及真偽。另外，公有土地依都市更新條例規定一律參加，因 而造成土地管理機關在實務執行上面臨難題，故應採取一些措施改善，於都市 更新條例之規定建議應修訂檢討公有土地面積應計入申請門檻，如此才能選擇 較優之實施者以保障市有土地之權益。其次若在法令仍未修訂前，可採取下列 措施，由土地管理機關決定參與否：
1. 土地已有其他開發計畫或臺北市市有土地管理機關應整理市有土地之坐落 分布、擬定分期程之開發計畫，由政府相關機構評估，若公有土地面積超過 1/4 以上者，應由政府決定：參與、不參與或主導，並以公開徵選之方式，
選擇條件較優之實施者。
2. 可參考都市更新主管機公布實施者以往之紀錄，於制定選擇機制並執行時，
針對較紀錄良好之兩家以上之實施者所規劃之條件做比較以找出較優的廠 商；也可以以公開徵求的方式選擇較優之廠商辦理都市更新事業，即可解決 當前面臨之問題，然相關法規亦須配合政策制定修訂做規範俾執行上能有所 依據。
3. 了解各實施者其執行計畫（產品規劃、可分配價值），提供政府做決策。
4. 正進行都市計畫通盤檢討則暫不參加。
5. 政府應該有一都市更新事業整體計畫，以指導公有土地參與更新。
6. 若公有土地經評估後仍需參與者，政府應啟動協商機制，而實施者同時應主 動與政府協商後續產品定位及分配比例等相關事宜（可由政府相關單位組成 專案小組定期與實施者協商），並可採以會議結論替代公文往返，以縮短更 新時程。
在執行時，須先檢視有無其他使用目的需求、開發計畫或政府可否主導後 函覆都市更新處。若無上述事項，在參與都市更新時，土地管理機關須完成：
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1.了解個案之土地之市值。2.了解或調查未來之使用目的。3.了解個案之可建 容積。4.先行評估產品定位。5.管理機關先作成本預算。6.試算更新後可分配 比例或權利價值。
二、 實施者擬具都市更新事業概要階段
(一) 更新事業概要及更新事業計畫前舉辦公聽會作業
在實施者擬具更新事業概要或更新事業計畫前所舉辦公聽會之建議措 施為土地管理機關在出席公聽會時應明確表達：
1. 尋求不動產專業代銷公司先行評估並製作建議書，再由公私部門雙方依 民主原則協商出最佳之產品規劃，並將產品定位、坪數配比、可分配權 利價值比例等能予以確定後簽訂協議或簽約。
2. 依都市更新條例執行之都市更新事業（非合建）無須繳納互易稅，惟在 法令未修訂前，比照實施者與私有土地權利變換關係人所約定之條件執 行。
3. 實施者須負「物之瑕疵擔保責任」並在擬定都市更新事業計畫（權利變 換計畫）時須主動提供瑕疵擔保責任與保固責任予政府同時實施者須提 供交屋計畫，並依計畫執行。
4. 實施者於擬定都市更新事業計畫時，須提供明確且一致性之建材標準 表，並由實施者以公文切結保證臺北市市有土地管理機關所分回之建物 其建材設備標準與該案之其他戶相同，若有個案係客戶作建材等級提昇 之追加，實施者須提供客戶簽認之建材追加單及繳款單以茲證明，俾避 免建材有等級差別產生。
5. 為促使公私部門雙方能依進度執行，由實施者訂定「全程營運時程管控 表」，明訂各作業項目之工作時間及完成日期進行管控，並訂定未依進度 執行時之罰則。
6. 可採用 PCM（Professional Construction Management，專業營建管 理）履約管理顧問制度（其費用由土地所有權人共同負擔），其站在獨立 第三者立場履行合約，或是未來建立定型化契約，將權利義務明確納入 契約，未來據以要求實施者履行契約。
(二) 審查更新事業概要或更新事業計畫作業
實施者提送事業概要或更新事業計畫於土地管理機關時之應注意事 項：1.土地權屬情形是否正確。2.土地使用分區是否正確。3.建築設計規劃 方向是否依公聽會建議事項執行。4.了解個案之坪數配比、財務成本提列情 形及未來臺北市政府可分回之權利價值比例等。
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三、 實施者擬定都市更新事業計畫、權利變換計畫階段 (一) 審查都市更新事業計畫（暨權利變換計畫）作業
實施者提送更新事業計畫（或暨權利變換計畫）於土地管理機關時之建 議措施：
1. 法令面：（1）因共同負擔實際執行後之金額無從核對，應修訂法令規定，
要求實施者在完成都市更新提報成果作業同時檢附實際執行金額之相關 證明文件供審核，以確保實施者無浮報營建工程費用，避免共同負擔灌 水情形；另一方面可結合稅捐機關之查稅機制做雙重覆核避免實施者提 供不實之證明文件。（2）修訂法令規定，若實施者於都市更新事業計畫
（暨權利變換計畫）原提列之共同負擔金額與實際執行發生金額不符而 原提列金額較高時，差額部分需歸還相關權利人，且 5 年內不得從事都 市更新相關工作。
2. 其他措施：（1）在合法性原則下，公私部門雙方能事先確定分配比例，
即若政府能與實施者先行確定分配比例並簽訂協議，則共同負擔金額多 寡即不再影響彼此權益。（2）因應個案之不同，風險管理費採浮動性，
成本愈低，利潤愈高。（3）公私部門雙方應以將都市更新事業的餅擴大 價值、增加彼此之利益為雙方之共同目標。因此，實施者應詳實提列共 同負擔，公部門亦在法令規範下與予實施者合理之利潤，使實施者在合 理利潤下執行都市更新計畫，共創雙贏。（4）共同負擔提列表應定期參 考產業界意見適時修正。
土地管理機關審查計畫書內容時之應注意事項：1.共同負擔之提列項 目、數量與金額是否合理。2.是否有檢具合約書影本或其他證明文件等，例 如：工程費用、土地改良物拆遷補償及安置費、地籍整理費、權利變換費用 等等。3.是否能申請容積獎勵。4.產品之規劃設計是否符合需求，應先評估 未來處分及收益方式，確認產品定位是否正確。5.應再次確認出席公聽會所 提之要求是否有納入更新事業計畫內容。6.確認建材等級是否與實施者承諾 的相符。7.未來若有分回更新後之房屋，需請實施者切結配合房屋驗收及房 屋保固責任等事項。
(二) 選屋前之公聽會作業
實施者辦理選配更新後房屋前所舉辦公聽會，建議土地管理機關出席公 聽會之改善措施：
1. 修訂都市更新權利變換實施辦法第 6 條規定，可由臺北市市有土地管理 機關指定 1-2 家估價公司、由估價師公會指定一家專業估價業者查估，
使估價結果符合市場行情。
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2. 都市更新權利變換實施辦法之評價基準日要更改為限於權利變換計畫報 核日前 2 個月內，減低公私雙方對估價結果認知之差異性。
3. 應向實施者表明須簽約確定選屋前之相關資料及程序，並依此程序進行 選屋，而此約定，須載明若實施者未及時提供資料之罰則，以降低公私 雙方之爭議。
4. 應向實施者表明，實施者不能先行選擇樓層位置及戶別，亦不能指定土 地所有權人選擇應分配單元，並簽約或協議載明實施者若違反規定（有 保留特定戶）之罰則。
機關人員出席公廳會時之應注意事項：1.若事先有先協商，此時應確認 是否與原協商結果或選擇位置相符，若不符應再次說明及表達。2.針對計畫 內容有疑義者而未見實施者修正時，應再次提出說明，並要求主管機關（都 市更新處）請實施者改善。
(三) 選屋作業
辦理選配更新後房屋之建議措施：
1. 應增修都市更新權利變換實施辦法第 11 條規定，實施者若未於選屋程序 開始前提供完整之選屋資料，則必須於 3 個月後才能重新啟動選屋之程 序，使土地管理機關有充分時間作業。
2. 增修都市更新權利變換實施辦法規定，避免實施者先行與私有土地所有 權人協調所分配建物之樓層、位置。
3. 對於權利變換選配房屋作業之相關報告（選配單元之價值），應由政府相 關單位組成專案小組作為一溝通平台並針對估價公司所提出之報告做審 核，若有疑問可與實施者及估價公司開會進行溝通，以符合市場行情，
並保障權利變換關係人之權益。
4. 應公告選配初選結果，有重複者，公開抽籤決定。
機關人員辦理選配房屋時之應注意事項：1.檢查實施者提供選屋作業之 資料是否完備（實施者應先將三家估價報告書所估算之更新前後之房地與停 車位價值、建築平面圖、最小分配單元等資料，提供權利變換關係人以進行
機關人員辦理選配房屋時之應注意事項：1.檢查實施者提供選屋作業之 資料是否完備（實施者應先將三家估價報告書所估算之更新前後之房地與停 車位價值、建築平面圖、最小分配單元等資料，提供權利變換關係人以進行