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面向 案例
更新
背景事業者執 行
期間 執行問題 解決方式 成功因素
整個開發計畫的成功實在 功不可沒。
4. 公私雙方互信與協調溝 通：就公部門而言，經費一 直是土地徵收的大問題，韓 氏公司適時提供無息貸款 予市中心開發公司作為進 行土地徵收資金周轉之 用，這樣的優厚條件利基於 雙方的相互信賴。
5. 公私權責明確化與運作過 程透明化：公私部門在契約 中明訂雙方權責歸屬，日後 也是在修訂契約的前提下 進行調整，這樣的模式使開 發案在公開透明的情況下 運作，去除了圖利他人、官 商勾結的疑慮，也適度保障 開發者的合理利益。
6. 另一方面，當政府面臨稅收 及公債發行不足的窘境 時，私部門願意擔負虎騰廣 場及周邊停車場的設計與 興建工作，市府因而減輕財 務壓力無須再發行公債，減 少政府支出。政府也保障開 發者之合理利潤，也要求開 發者對社會進行合理的回 饋，展現公私雙方契約訂定 後的彈性化運作。
參、 小結
由國外案例可知其相關規定與我國都市更新規定不完全相同，但對於我國執 行現況有以下幾個啟發：
一、 增加容積
局部以增加容積方式處理，可以解決執行過程中大部分問題。在參與面 上，增加容積可使土地所有權人及實施者可分配之樓地板面積增加，促使參 與都市更新之意願增加；在執行面上，因為容積增加使得雙方可分配之樓地 板面積變大，故可縮短在執行過程中斤斤計較式的協調與溝通，加速進度之 執行；在社會層面上，回饋公益設施者，以局部增加容積作為獎勵，不僅改 善居民之居住環境且提升公共環境品質，例如：JR 住吉站南地區第一種市街
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地再開發事業案及美國聖地牙哥虎騰廣場案。
二、 實施者的同理心
從事任何土地開發一定有其風險存在，通常實施者在辦理都市更新事業 中，除評估其既定應賺取之利潤外，期望能再增加收入，以降低自己的風險 故立場上較易偏向自利行為，從而造成政府委託實施者間之代理問題產生。
但在 JR 住吉站南地區第一種市街地再開發事業案例上實施者能有同理心能為 土地所有權人設想，甚至犧牲自己之權益，因此可解決大部分之代理問題。
三、 政府單位積極配合
由早期政府推動都市更新階段觀察在都市更新執行過程由劃定更新單元 或申請事業計畫、核定計畫至申請建照最少也需花費 3 至 4 年得時間，若政 府單位在審查機制上能修改法令或能彈性配合處理，可快速解決執行上之法 令、協調問題，加速都市更新之進行，自然能縮短申請時效。例如：JR 住吉 站東地區第一種市街地再開發事業案例為阪神大地震災後重建有其時效性，
政府單位因此積極配合使該案計畫能順利推動，使該更新區效益產生。
四、 良好的溝通平台
汐留開發案是非常超大型之開發，若無多溝通、多協調之方式進行，恐 怕無法順利進行。該案主要歸功於社團法人日本計畫產業協進會（JAPIC）的 組成及主導、結合國土廳等中央機關、住都公團、東京都及國鐵等單位，在 政府推展民間活力誘導之政策下，相關行政單位及財團業界之共識下策定開 發建設計劃；政府與權益關係者（含投資者）、規劃團隊等，有建立一個良好 的溝通平台，並非以“開發商提出計畫案，政府來審查”的官僚機制執行，
使該地區創造符合 21 世紀且具吸引力的東京新地標。
五、 政府彈性手段處理
為改善都市環境進行都市更新開發採取之任何手段，政府單位辦理過程 中必須採取彈性手段處理。例如：汐留開發案開發過程能以彈性手段進行土 地出售事宜，無畏批評，作該做的事且對的事。
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六、 公私協力
以聖地牙哥虎騰廣場為例，成立一屬於政府之非營利組織─市中心開發 公司，該公司扮演談判協商角色，執行權責明確化與運作過程透明化，使公 私雙方互信、聯合承擔風險以及政府也保障開發商合理利潤，也要求開發商 要對社會作回饋，雙方降低各自效益要求，促進市區開發及再生。
由以上案例中觀察，各案成功因素有一個共同點─雙方3-58都是效用沒有要 求極大化，此為推動都市更新案成功之關鍵因素。其次，各案例中規模有大有小，
各再開發區依其規模之大小與在都市或都會區之區位而有不同的定位，更新過程 中亦未完全看重權利的重新分配問題而是將都市更新事業之推動視為都市發展的 一環，並利用此機會配合人口密度及周遭環境，增修公共、公益設施及作都市機 能的調整，使民眾之生活環境能真正提升，達到都市更新條例之立法目的。
再者，本國行政單位承辦人員係依法行政，為避免圖利他人之嫌，在與實施 者協商時較為僵化，以致出現窒礙難行之情事。惟觀察上述案例，政府首長及有 權責之行政單位人員，為了整個都市更新案能順利推動至完工，政府在態度上視 與實施者雙方間是合作關係，在行政上擬定出執行計劃並給予指導及協調等機 制；另外在都市更新整合過程中協助與當地民眾（權利關係人）作充分的溝通，
因而減低抗爭事件、降低成本。如此，不論政府權責單位或實施者，雙方皆秉著 共同目標，分工合作以完成都市更新之推動。因而藉由國外之成功經驗，本國現 行以都市更新事業進行開發之案例日益增多下，在政府主導辦理都市更新案或參 與都市更新案時，公私部門應多加思考都市更新之政策與目的。至於如何加強公 私雙方合作意願與配合程度及促使公私部門彼此良好的關係，如後續之研究。
3-58 可能是政府與實施者或政府與民眾或是實施者與民眾間而言。