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最高為 56 層，總樓地板面積約 168 萬平方公尺，可容納就業人口 6.1 萬人 及居住人口 6 千人。此龐大量體的超高建築已成為東京都新顯著之地標。每 日約有 25 萬人進入此區，預估將帶動經濟波高可達一兆一億圓。此更新計 畫之特點值得借鏡，不過更新過程中引發之爭點問題亦頗值得我們政府深思 反省。
(六) 本案成功之因素
1. 汐留更新推動之源頭，主要歸功於「社團法人日本計畫產業協進會」
（JAPIC）的組成及1983年政府推展民間活力誘導之政策。在中根首相 的民活政策及民間業者驅動之下，由JAPIC主導、結合國土廳等中央機 關、住都公團、東京都及國鐵等單位，提出「東京再開發計畫之考察」
報告書，強調東京都應創造「24小時不眠的活力城市」，在政府行政單 位及財團業界之共識下，策定開發建設計劃。
2. 政府政策在經濟泡沫崩潰時期，能有彈性進行土地出售事宜，雖遭民 眾質疑是否賤賣國有土地之疑慮，但在非常時期，只能採取彈性手段，
使此案得以繼續進行。
3. 在保存歷史文化及維護周遭環境上，政府擬定相關計畫指導，開發業 亦能遵從，並適時能接納民眾之意見，使開發同時能兼顧自然環境資 源之保存。
4. 政府與權益關係者（含投資者）、規劃團隊等，有建立一個良好的溝通 平台，並非以“開發商提出計畫案，政府來審查”的官僚機制執行。
貳、 美國都市更新事業案例─聖地牙哥虎騰廣場
3-51（Horton Plaza）
二十世紀中期，由於聖地牙哥（San Diego）郊區不斷擴展，使市中心地區開 始產生經濟衰退至 1960 年代中，市區資產稅收甚至不足以支付警力、消費保護等 基本公共服務，為挽救市區所面臨之危機，1972 年由當時之 Wilson 市長積極進 行再開發行動，展開一連串開發行動的重點建設目標，市府期望藉由虎騰廣場的 再生來帶動中心商業區的再發展，振興市區本質及經濟為目標，主要目的為吸引 零售商及居民至此地。
3-51參閱整理自財團法人都市更新研究法展基金會，2002，『都市更新魔法』，頁 130-133，臺北：
財 團 法 人 都 市 更 新 研 究 法 展 基 金 會 、 財 團 法 人 都 市 更 新 研 究 發 展 基 金 會
（http://www.ur.org.tw）、林惠華（民 91：55~62）及相關網站資料，包含：虎騰廣場購物中 心 （ htttp://www.hortonplaza.com ）、 執 行 聖 地 牙 哥 更 新 工 作 的 市 中 心 開 發 公 司
（http://www.ccdc.com）。
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一、 更新背景及計畫
整個更新工作的主要依據係加州社區再發展法（California Community Redevelopment Low）3-52，其開發方式主要以重建為主體、分期方式進行、並 獎勵私人參與整個開發行動以分擔政府財政壓力。更新範圍包含 15 個接廓，
從百老匯以南到 G 街，自聯合街橫跨至第四街為最早進行開發區域之一，主要 開發內容包含亞里斯多德劇院的娛樂零售中心、帕拉迪昂特定零售綜合區、兩 大主要辦公大樓、聯合辦公與法院大樓、威斯汀旅館及兩個住宅個案。為確保 更新區內之藝術及建築物得以維護保存，以及區內設計能具和諧統一之效果，
市府同時訂立一設計準則提供依循方向。
二、 組織型態：為使開發計畫得以順利進行，1975 年 Wilson 市長和市議會首先 合作創立─市中心開發公司（Center City Development Corporation；
CCDC）。
三、 計畫開發過程
(一) 1972 年，虎騰廣場開發計畫核准通過，計畫中將虎騰廣場定位為必須 提供各種用途的全方位環境。
(二) 1974 年，市府舉辦公開競圖，1975 年韓氏公司（Hanh Inc.）的提案獲 得議會通過。
(三) 1975 年市中心開發公司的成立3-53，該公司係公部門之非營利組織，雖 非市府的附屬單位，但負責代表聖地牙哥再發展局（San Diego Redevelopment Agency）與開發業者進行協商，也是公私部門參與者根 據加州再開發法進行在開發計畫的溝通橋樑。其工作內容包含策略規 劃、都市設計、資產取得分配、公共建設與融資等相關事宜。
(四) 1977 年 10 月，韓氏公司與市中心開發公司首次簽約3-54。
3-52 加州社區再發展法（California’s Community Redevelopment Law）係包含於加州健康暨安全 法規（the California Health and Safety Code）之內，該法規於 1962 年批准通過，其目的 在賦予各市、郡足夠的權限和財政工具，以採取行動減緩都會地區的衰退情況。
3-53 公部門責任方面，市府提出更新區內土地徵收、重劃及興建停車場等合夥誘因，區內土地徵收 後轉售予開發業者統籌規劃，但為使市府有充裕的時間完成土地徵收重劃及興建停車場的工 作，規劃方案特別以分期開發的方式進行。
在私部門責任方面，由於公共開放空間的規劃也是本區再發展之重點，是故政府要求開發業者 必須從事 1％的公共藝術建設；此外，為確保規劃目標得以達成，政府規劃方案中建議將穿越 性的第 E 街封閉，改為行人徒步區，並考慮將東鄰的史蹟維護區併入，以提昇市區的整體環境。
3-54 依據合約內容，開發商有責任引進四家百貨公司到虎騰廣場營業，並且需自行籌措資金從事設 計和興建事宜；政府部門則有徵收土地、改善公共設施、興建停車場等責任，其建設經費是以
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(五) 1977 年韓氏公司獲得三家百貨公司的首肯願意加入虎騰廣場投資案
3-55。
(六) 整個開發案的合約歷經八次修訂，其中在 1981 年所修訂的合約中，更 有租金抽成、停車場興闢、公共藝術捐款（韓氏公司捐款 100 萬美元作 為設置公設及維護史蹟之用）、資金借貸（韓氏公司無息借貸 500 萬美 元予市中心開發公司，作為土地徵收 3-56資金週轉用，市政府以 100 萬 美元將土地售予韓氏公司，於土地移轉後市政府才開始償付低利息，借 期長達 24 年）、開發樓地板面積增加等較為重要的內容改變，減少政 府支出，保障開發者之合理利潤，也要求開發者對社會進行合理的回饋。
四、 本案特色
虎騰廣場再開發計畫的特色，在於把商業與文化藝術結合，整個計畫區域 劃分為十個小區，每個小區無論在廣告招牌、店面、內部裝修等各有一套準則，
因而形成了十種不同的風格，再加上對公共藝術的重視以及娛樂零售設施的進 駐，自然吸引無數觀光購物人潮；市中心開發公司總裁 Peter Hall 就曾做過 這樣貼切的描述：「再發展與日漸增加的商業活動，已經吸引往日未見的人潮，
越來越多的聖地牙哥人住在中心商業區，也有數以千計的人到中心商業區來享 受新的餐館、爵士俱樂部、電影院，而會議中心（convention center）每天 也產生上千人的遊客」。
五、 執行之問題點及解決辦法
(一) 時間與溝通：韓氏公司與市中心開發公司歷經二年的時間折衝協調後首 次簽約。
(二) 依據合約內容，開發商有責任引進四家百貨公司到虎騰廣場營業。經過 多年韓氏公司得努力，獲得三家百貨公司的首肯願意加入此投資案。
(三) 面對政府財政窘境，開發商自行籌措資金從事設計和興建事宜等工作，
舒緩市府財務壓力。
(四) 政府部門徵收土地、改善公共設施，其建設經費是以發行公債的方式籌 措。
發行公債的方式籌措。
3-55 韓氏公司得以如此有效率地吸引企業至衰敗的市區進行投資，主要是因為韓氏公司在全美各地 有許多購物中心，其以交換手法，表示願意在虎騰廣場投資者才能夠在韓氏公司所屬的其他購 物中心經營。
3-56 英、美、香港的都市更新實行機制是以強制徵收為主，再由第三部門來招商、開發。
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六、 成果效益
自更新工作推動後，政府投資了 4 億 1 千萬美元的經費，私部門也有 24 億的投資，公私部門共同推動更新工作的非凡成就，不但創造了二千多個就業 機會，帶動周邊地區辦公及住宅大樓的建設，為市政府帶來可觀的稅收，亦為 人民創造多采多姿的休閒文化場所，更有如觸媒般地帶動聖地牙哥的發展。現 在有超過 7 萬 5 千人在中心商業區工作以及超過 2 萬人在此居住，每天有上千 人來中心商業區接洽生意、購物、用餐、參與文化活動、接受教育、娛樂和享 受水岸風光，同時每年的數字正在上升中。
七、 本案成功因素
(一) 政府首長大力支持：聖地牙哥虎騰廣場更新案是由市長積極推動展開一 連串的行動，由公部門主動規劃再開發計畫，制訂準則提供依循方向。
(二) 聯合承擔風險：政府部門預見更新開發將為當地帶來的產業繁榮、環境 改善、稅賦增加等正面影響，運用公權力徵收土地，以較低的價格將土 地轉售開發商，為私部門提供較佳的投資條件；而韓氏公司在市政府面 臨更大財政壓力的同時，主動擔負起興建停車場的工作，舒緩市府財務 壓力。
(三) 中介機構的角色與運作：聖地牙哥的市中心開發公司在整個計畫案中被 授予相當權限和責任，不但代表政府與開發業者談判協商，更扮演居中 協調說服民眾的重要角色，對整個開發計畫的成功實在功不可沒3-57。 (四) 公私雙方互信與協調溝通：就公部門而言，經費一直是土地徵收的大問
題，韓氏公司適時提供無息貸款 500 萬美元予市中心開發公司，作為市 中心開發公司進行土地徵收資金周轉之用，俟土地所有權由市中心開發 公司轉予韓氏公司後，才需開始償付比公債利率更低的利息，這樣的優 厚條件利基於雙方的相互信賴，以及對開發案的殷切期待。
(五) 公私權責明確化與運作過程透明化：公私部門在契約中明訂雙方權責歸 屬，日後即便有權責更動也是在修訂契約的前提下進行調整，這樣的模 式使開發案在公開透明的情況下運作，去除了圖利他人、官商勾結的疑 慮，也適度保障開發者的合理利益。
(六) 另一方面，當政府面臨稅收及公債發行不足的窘境時，私部門願意擔負
(六) 另一方面，當政府面臨稅收及公債發行不足的窘境時，私部門願意擔負