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係人與實施者之地位一樣高，依「剖西瓜」常理而言，更新後可分配之各單 元（房屋）價值係實施者所決定，因此，實施者不能自己先行選擇，亦不能 指定別人選擇哪一戶，應該是公平、且大家都能接受之執行方式選配。況且 在實務上實施者又多先與私有土地所有權人或權利變換關係人先行協議分配 位置，此對公有土地管理機關產生不公平現象，而破壞了公私部門合作上的 公平原則，亦有違都市更新之規定及都市更新之精神。
因此，在權利變換房屋選配階段，為避免實施者在權利變換選配房屋前，
先與私有土地所有權人及權利變換關係人協商將房屋選定，僅提供剩餘之單 元予臺北市市有土地管理機關辦理選配房屋之不公平現象。故依公私協力之 公平原則與合法性原則建議：
1. 實施者不能先行選擇樓層位置及戶別，亦不能指定土地所有權人選擇應分 配單元。
2. 希望由簽約或協議載明實施者若違反規定（有保留特定戶）之罰則。
3. 增修都市更新權利變換實施辦法規定，避免實施者先行與私有土地所有權 人協調所分配建物之樓層、位置。
4. 公告選配初選結果，有重複者，公開抽籤決定。
參、 執行面之問題改善研討
一、 共同負擔爭議之改善建議
實施者為提高其利潤，常將共同負擔費用提列表中：營建工程費、貸款 利率、風險管理費、銷售管理費等直接提列至上限，並在各項目之單價及數 量上灌水，以達到上限之金額；另外實施者常未審慎評估結構體之經濟性與 安全性，致使在地工、結構上亂花大錢，或採用一些華而不實之建材設備，
以增加共同負擔。此措施一方面以提高其風險管理成本，一方面可避免在審 議時其提列之共同負擔費用被要求降低。且實施者在都市更新事業實施階段 前期縱使有檢具合約影本或證明文件供審核確與共同負擔應提列金額相符，
惟後續實施者執行之實際發生金額卻無從核對。
在都市更新事業計畫暨權利變換計畫階段，主要確認共同負擔之各工程 費用及相關費用為多少金額，計畫先提送臺北市都市更新及爭議處理審議會 之幹事會（一般稱審議會之會前會）先初審，後進入審議會審議。在幹事會 或審議會上，共同負擔金額應該調降多少的並無一定的審查標準，最終的結 論似乎是雙方各退一步取中間值。而實施者對於幹事會或臺北市市有土地管 理機關提列之問題，通常若涉及成本及利益時通常選擇性做回應，因為共同 負擔之金額提列愈高，實施者可分配之權利價值愈高，而土地所有權人可分
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配之比例則會降低。如何避免實施者在共同負擔上灌水，依公私協力之合法 性原則、可預測性原則及共贏原則建議改善措施：
1. 在合法性原則下，公私部門雙方能事先確定分配比例，易言之，若政府能 與實施者先行確定分配比例並簽訂協議，則共同負擔金額多寡即不再影響 彼此權益。
2. 承辦人員應加強自身之知識才能審查實施者所提供資料之真偽。
3. 因應個案之不同，風險管理費採浮動性，成本愈低，利潤愈高。
4. 公私部門雙方應以將都市更新事業的餅擴大價值、增加彼此之利益為雙方 之共同目標。因此，實施者應詳實提列共同負擔，公部門亦在法令規範下 與予實施者合理之利潤，使實施者在合理利潤下執行都市更新計畫，共創 雙贏。
另外實施者在申請都市更新事業計畫時，須檢附法令規定應檢附之證明 文件供參，惟後續營建工程總費用並未要求實施者須提供發包及執行費用之 合約或證明文件，而在共同負擔項目內營建工程費用約占共同負擔之三分之 二，其比重之高不能不重視此問題。為使實施者提供之證明文件與完工後之 金額相符，避免實施者之投機行為，依公私協力之合法性原則及權責明確化 原則建議：
1. 應制定查核機制，由臺北市政府都市更新處制定審核機制並執行查核及不 定期對個案抽查。故應修訂法令規定，要求實施者在完成都市更新權利變 換計畫提報成果階段同時檢附實際執行金額之相關證明文件供審核，以確 保實施者無浮報營建工程費用，並保障權利變換關係人之權益，亦可使未 來申請都市更新事業計畫之實施者能更詳實提列相關費用；另一方面可結 合稅捐機關之查稅機制做雙重覆核避免實施者提供不實之證明文件。
2. 修訂法令規定，若實施者於都市更新事業計畫（暨權利變換計畫）原提列 之共同負擔金額與實際執行發生金額不符時（原提列較高時），差額部分 需歸還相關權利人，且 5 年內不得從事都市更新相關工作。
3. 應公布實施者以往之紀錄，供權利變換關係人參考。
4. 審議會應增聘實務施工經驗之人員，俾使營造項目及費用之審查符合市場 需求及市場行情。
5. 共同負擔提列表應定期參考產業界意見適時修正。
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守法規，從而避免強制執法的報復5-14（Robert Axelord，胡瑋珊譯，2010：194-195）。針對進度執行之問題，依公私協力之權責確認原則及可預測性原 則建議：
雙方週而復始地自願遵守法令及有彈性地執法（Robert Axelord，胡瑋珊譯，2010：194-195。）
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3. 與實施者簽約或協定個案若未依進度完成之相關罰則條款。
4. 採用 PCM（Professional Construction Management，專業營建管理）
履約管理顧問制度（其費用由土地所有權人共同負擔），其站在獨立第三 者立場履行合約，或是未來建立定型化契約，將權利義務（包含查核機制 之相關罰則）明確納入契約，未來據以要求實施者履行契約，其目的不是 在罰錢，而是如何使整個個案能順利的進行。
三、 政府主導更新問題之改善建議
臺北市政府在辦理都市更新事業上，實施者所擁有之專業知識、技術、
資訊（市場變動、市場價格）較臺北市市有土地管理機關為優勢，而市有土 地管理機關在公開甄選實施者之過程中，對實施者之專業知識及經驗，如：
其營建技術（施工品質）、財力狀況或道德等無法預估，因此，廠商因自利行 為於投標建議書給予錯誤資訊，進而成為得標廠商，將造成未來實施都市更 新事業爭議不斷，甚至影響市有財產之權益。
實務案例發生，在契約執行階段：1.實施者為取得該案而於建議書中承 諾捐贈公益設施予地方政府等事項，履約時卻反悔表明係合約誤繕。2.臺北 市政府主導都市更新案，實施者執行契約時，擬具都市更新事業計畫有關共 同負擔提列項目及金額，通常比原投標時提供之計畫建議書較為提高或增 加。3.臺北市政府與實施者在契約書約定辦理更新後房屋選配時，係由土地 所有權人優先選擇，然實施者（非土地所有權人身分）卻要求雙方需公平分 配，不能依契約執行等不合情形產生。解決之道：
1. 在甄選實施者前先要設定資格標，明訂廠商需求條件以篩選優良廠商，並 將先前配合不佳之廠商或不良之廠商淘汰。
2. 在評選階段，可以聘用具土地開發經驗及都市更新專業之人才當評審委 員，借重其專業知識及專業經驗來替政府把關。
3. 在公開甄選公告條件須清楚載明政府之需求，簽訂合約時，合約條款須審 慎考量，力求明確而無模糊地帶，以利往後執行並減少爭議。
4. 政府機關應規劃土地開發相關課程，強制規範公部門承辦人員加強訓練充 實本職學能，才能確認實施者是否依約合約載明事項執行或依投標時承諾 之相關事項及數據執行。
為使都市更新事業之推動更有效率及顧及全民的公共利益，目前臺北市 政府財政局設有專辦土地開發（含都市更新開發）之單位，從短期而言，建 議應加強培養現行承辦人員之專業知識，並將組織擴編增加辦理人員（以私 部門為例 1 個小型總銷金額約 5 億之個案，通常設有 1 專案負責人，下設 3
－4 個組員；而公部門是 1 個承辦人員辦理 2-3 個行政區之開發案，其負責
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之總銷可能十幾億以上，可見負擔壓力之重。），以及延攬私部門有土地開發 實務經驗之人才至公部門服務，維護市府權益，替人民把關。
長期而言，依公私協力推動之策略中加入中介團體來協助推動，其中介 團體之組織成員不得為相關利害關係人以保持對中立，並賦予準合法性之地 位（如聖地牙哥虎騰廣場案例），針對某議題提供實用原則或模式以促成公 私部門行動與資源整合，若有第三部門來協助、推動，並授予一定程度的法 定權力，如此將使協力過程減少執行上的障礙。故應透過立法規範公私協力 的運作，惟在無相關法令依據下，則可以「契約簽署」約定權利與義務，若 雙方未確實遵守或不履行將影響全體之公共利益（吳英明，1996：88-91）。
因此，政府必須制定相關法案或法案中制定相關相當條文約束公私協力之運 作，例如：監督制度、利害關係人之參與及專業廠商或人才的評鑑標準等，
這些予以制度化後公私協力關係才不會有模稜兩可的情形發生。
肆、 實施者之問題改善研討
對於政府促進都市發展、改善都市環境之政策中，都市更新條例規定公有土 地一律參與都市更新，實施者普遍認為能增加民間企業參與之意願。而政府為簡 化都市更新辦理程序，於都市更新條例增修簡化申請辦理程序，亦有助縮短都市
對於政府促進都市發展、改善都市環境之政策中，都市更新條例規定公有土 地一律參與都市更新，實施者普遍認為能增加民間企業參與之意願。而政府為簡 化都市更新辦理程序，於都市更新條例增修簡化申請辦理程序，亦有助縮短都市