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l C h engchi U ni ve rs it y 第二節 建議
為使臺北市市有土地參與辦理都市更新所面臨之課題能有所改善，於執行過 程各階段作業上能有所依據，並期減少公私雙方認知上之差異，加速建立雙方之 共識，故提出下列改善建議，期促進公私協力推動都市更新事業能更順暢、更成 功。以下內容為研究建議。
壹、 臺北市市有土地參與辦理都市更新的改善措施
委託人與代理間因有代理問題之存在，所以代理理論強調須運用適當的機制 或策略，即運用契約以減少道德危機及逆向選擇之問題。公私部門推動更新事業 要達到效益目標，除運用公私協力之互動原則研擬建議措施外，尚需搭配法令之 修正，惟若法令未及修正亦需有相關配套措施，才能解決實務執行上產生之問題。
而以權利變換進行開發之精神並無契約機制，故在臺北市市有土地參與都市更新 之情況下要能夠運用簽約機制，規範雙方之權利與義務，才能有效改善代理問題，
以下為建議措施的說明。
一、 選擇機制之建立
臺北市市有土地近年來積極配合政府之都市更新政策，參與辦理都市更 新，本研究經問卷及訪談受訪者所分析結果顯示目前公有土地一律被迫參與更 新之機制，應有改善之空間。政府應整理市有土地之坐落分布、擬定分期程之 開發計畫，並規劃都市更新事業之整體計畫，適時與實施者合作，以實現公共 利益。在法令面上，都市更新條例若能重新檢討將公有土地面積計入門檻，則 土地管理機關，將可有同意權以適時保障市有土地之權益。或是由土地管理機 關制定選擇機制，針對兩家以上之實施者所規劃之條件（產品規劃、可分配價 值）做比較以找出較優的廠商；再者政府相關機構應評估，規範若更新範圍內 之公有土地面積超過 1/4 者，應可由政府決定：參與、不參與或主導，俾能使 政府能有參與之自主性，同時可避免以小吃大之情形產生。
二、 房屋選配之公平性
首先在建議改善房屋選配之公平性之前，應先解決如何使實施者能於期限 內提送相關選屋資料之問題，因此，建議法令應明確規範或政府能與實施者協 定，實施者若未能配合提供資料之罰則（例如，實施者若未於選屋程序開始前 提供完整之選屋資料，則必須於 3 個月後才能重新啟動選屋之程序），將有助 都市更新事業時程進行順利。
再者，受訪談者認為實施者提供剩餘之房屋予土地管理機關選配，通常是
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較差之位置，因此建議，應規範或與實施者協定，實施者不能先行選擇樓層位 置及戶別，亦不能指定土地所有權人選擇應分配單元，以及規範加註若違反時 之相關罰則。實施者並應公告房屋選配初選結果，有重複者即公開抽籤決定，
以維持公平性。當然若實施者同時能兼顧公、私有土地所有權人之權益而與更 新單元內之所有相關權利人共同協調，而達共識者，亦無不可。
三、 建材等級標準之ㄧ致性
實施者應本著企業道德良心與公部門合作，不應存著投機僥倖的心理，犧 牲市有土地的權益，而提供予公部門所分回建物之建材配備較其他私有土地所 有權人或客戶房屋為差之建材等級。故建議增修都市更新權利變換實施辦法，
規範實施者應提供明確且一致性之建材標準表或由實施者與政府先行確定建 材標準並簽訂協議或簽約，以避免等級差別產生。最後在完工驗收房屋時，若 有發現政府分回建物之建材等級較其他戶為差者，而實施者以客戶作建材等級 提昇之追加為理由說明時，須請實施者提供客戶簽認之建材追加單及繳款單以 茲證明，如此，應可減少因爭議而產生公文往返或其他不必要之時間成本及監 督成本。
四、 保固責任之確定
相關法令應修訂，規範實施者須於房屋完工接管前，提供房屋點交相關書 面資料與配合辦理房屋初、複驗程序，若分回之房屋或停車位有瑕疵情形，實 施者需負修繕責任，並於修繕後才能辦理接管，並於接管後，實施者需提出房 屋之保固責任（結構體、固定建材、防水保固）。若實施者未能配合辦理者，5 年內不得從事都市更新事業相關工作。惟在法令未及修訂前，建議由臺北市市 有土地管理機關與實施者簽訂契約明定瑕疵擔保責任及後續保固責任，以保障 雙方之權利。
五、 互易稅之免納
一般合建，係建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，房 屋價款之發票應加 5%營業稅（土地價款之發票免徵營業稅），此稱為互易稅。
惟以都市更新權利變換進行開發之個案，土地所有權人係以權利變換後應分配 之土地及建築物折價抵付予實施者，並非有互易房屋及土地之行為，故應正本 清源檢討法令相關規定，依都市更新條例執行之都市更新事業係非一般合建，
應無須繳納房屋與土地之互易稅，後續並應要檢討刪除共同負擔所提列之互易 稅項目。
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六、 相關罰則之訂定
對於實施者未能善盡職責，依進度執行時，建議實施者應訂定「全程營運 時程管控表」，明訂各作業項目之工作時間及完成日期進行管控，並配合相關 罰則執行。或是未來建立定型化契約，將彼此之權利、義務、履約管理顧問制 度及罰則明確納入契約，未來據以要求雙方履行契約，使整個個案能順利的進 行。
七、 查核機制之製定
為避免實施者在共同負擔上灌水，建議改善應措施由兩個層面進行：一 是，都市更新事業計畫階段，若政府能與實施者先行確定分配比例並簽訂協 議，則共同負擔提列金額之多或寡、高或低，即不再影響彼此權益。又實施者 若能詳實提列共同負擔，公部門亦在法令規範下給予實施者合理之利潤，例 如：因個案不同，風險管理費採浮動性，成本愈低，則實施者之利潤可以提列 愈高。
二是，都市更新事業開始施工至成果備查階段，應制定查核機制。由臺北 市政府都市更新處制定審核機制並不定期執行查核，針對完工結案個案，要求 實施者在完成都市更新權利變換計畫提報成果階段同時檢附共同負擔實際支 出金額之相關證明文件供審核，以確保實施者無浮報營建工程及相關費用，另 一方面可結合稅捐機關之查稅機制做雙重覆核避免實施者提供不實之證明文 件，亦可使實施者在未來申請都市更新事業計畫時，能更詳實提列相關費用。
在查核後，若發現實施者於都市更新事業計畫（暨權利變換計畫）原提列之共 同負擔金額與實際執行發生金額不符時（原提列較高時）差額部分需歸還相關 權利人，且該實施者 5 年內不得從事都市更新相關工作。期能將此機制建立，
使公私雙方在執行過程能減少不必要之爭議，俾使更新事業順利進行。
八、 估價機制之訂定
要使權利變換之估價機制更為健全、估價結果更公正，並保障權利變換關 係人之權益，除要求估價師應依房屋之方位、樓層、設計來訂定合理房屋之單 價外，建議都市更新權利變換實施辦法之評價基準日要修訂更改為限於權利變 換計畫報核日前 2 個月內，避免房地價格之落差。其次土地管理機關應能有參 與選擇估價公司之機制，並由政府相關單位組成專案小組作為一溝通平台針對 估價公司所提出之報告做審核，若有疑問可與實施者及估價公司開會進行溝 通，以達更符合市場行情。另外對於更新後之分配單元價值若仍質疑時，政府 與實施者可先行確定分配比例並簽訂協議或簽約，如此，權利分配比例若已固 定，不管權利價值變大或變小，對整個個案之土地所有權人將無影響。
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九、 釘子戶之處理
都市更新相關法令雖已有規範有關釘子戶實施者可向政府申請代為拆 除，不過以臺北市地區目前之都市更新個案，僅有一案係由政府運用公權力拆 除之成功案例。經分析問卷及受訪談者結果，大多認為處理釘子戶是耗時、耗 人力、耗金錢的，因此，實施者在與公部門之公私協力過程，希望借重政府之 公權力解決實施者無法解決之事情，故公部門對於釘子戶問題要有魄力、主動 積極、依法行事，該強制拆除即應強制拆除，不可因政治因素而製造更大的社 會成本，影響大多數人之權益。
經分析訪談內容所得之結論，實施者期望政府再輔以相關配合措施，除由 審議委員會部分委員組成專案小組審核個案該由政府提出魄力拆除者 外，在硬體設施方面，應建立過渡住宅之機制，由政府選定幾個交通方 便，例如：捷運尾端之地區興建過渡住宅，提供短暫住戶使用，以解決 不肯搬走住戶之居住問題。在上述雙管齊下之措施進行下，必能圓滿完 成階段作業，順利進行動工興建。
十、其他建議措施
在產品規劃設計上，仍需符合市場之需求，建議由不動產專業代銷公司評 估市場趨勢及產品與售價之建議，提供公私部門雙方協商出最佳之產品規劃，
俾使公私雙方決定未來分回房屋之處分收益方式。