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貳、 現有臺北市政府辦理都市更新問題說明
臺北市市有土地主導或參與辦都市更新之作業是繁瑣、複雜的，其流程又是 耗時、冗長的，作業愈多，時間愈長，自然發生問題的機會就越大。臺北市市有 土地辦理都市更新之問題事實上多源自於代理關係中所產生之代理問題。代理理 論主要探討委託人委託代理人作某事，但由於雙方目標與風險態度不同、再加上 資訊不對稱，因此產生所謂代理問題。在代理關係中，代理人通常較委託人有較 多關於其受委託任務與個人能力和行為的資訊，因此代理人會利用這種測量其特 徵與表現所需要的高成本，因而有怠忽職守與投機的行為（Eisenhardt，1989a：
59）。代理理論發生於代理關係之問題有：委託人與代理人目標衝突，委託人難於 辨認代理人之行為、委託人與代理人雙方對於風險態度不同時，產生不同行為，
因有自利行為之投機產生而造成衝突，以下就代理問題之類型說明臺北市市有土 地辦理都市更新之問題。
一、 因目標衝突所衍生之問題
目標衝突乃委託人與代理人之間的目標不一致與差異而造成衝突的結 果。代理人的私人目標與委託人之整體的目標互相衝突時，代理人可能會為自 身目標而努力，而非為了委託人的利益工作。例如：臺北市市有土地管理機關 在辦理都市更新事業過程中係以維護全體市民之權益為考量，而實施者係以創 造自身利益最大化為目標，故雙方在追求效用都是極大化時，自然產生目標衝 突之問題。其問題說明如下：
(一) 實施者在擬具都市更新事業概要或都市更新事業計畫時，在建築規劃篇 之產品定位上，實施者通常較易偏向自己的利益作規劃，希望臺北市市 有土地管理機關能配合。然而臺北市政府分回之房屋處分方式，有時不 同於實施者之立場，因而產生衝突。
(二) 實施者通常以不同之標準製作兩套個案建材設備表。亦即申請都市更新 事業計畫（權利變換計畫）內提供一套簡略建材表供臺北市市有土地管 理機關參考，私有土地所有權人及相關權利人另有一套更詳盡之建材 表，實施者分回之房地可能又是一套等級更高之建材標準。此現象說明 實施者的目標只是將簡略之房屋分給臺北市市有土地管理機關，而臺北 市市有土地管理機關的目標希望分回之房屋不能與其他戶有差別待 遇，因此，產生衝突。
(三) 權利變換選屋階段，辦理分配更新後之單元時，臺北市市有土地管理機 關、私有土地所有權人與相關權利人、實施者（亦同時兼具土地所有權 人時）間，應依都市更新條例規定辦理並應公平選擇分配。然實施者通
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常為自身利益，要求臺北市市有土地管理機關不要與民爭利3-62。 (四) 關於房屋接管事宜，都市更新相關之規定並無明定土地所有權人及權利
變換關係人在實施者通知接管時，可辦理更新分回之房屋及停車位之 初、複驗程序，僅規定實施者可於送水送電 30 天內要求土地所有權人 及權利變換關係人接管 3-63，若有瑕疵亦未規範實施者需修繕，實施者 即可要求接管，此問題造成實施者與臺北市市有土地管理機關間之立場 衝突3-64。
(五) 房屋接管後，有關保固責任（結構體、固定建材、防水保固）法亦無明 文規定實施者需提出，雙方之間產生衝突3-65。
(六) 合建分屋營業稅（以下簡稱互易稅）：臺北市政府主導或參與都市更新 事業，以權利變換進行開發所分配之房地，實施者以合建分屋概念要求 臺北市市有土地管理機關繳納房屋互易營業稅，惟以都市更新權利變換 方式進行之開發案例，實施者與臺北市市有土地管理機關之間應無營業 稅產生，而實施者却要求臺北市市有土地管理機關繳納，雙方因此仍有 認知上之衝突3-66。
二、 因資訊不對稱所衍生之問題
資訊不對稱指的是委託人假設所指定的代理人能夠完成其所託付的工 作，但卻不能確定這位代理人是否能符合委託人所期望的特質。因此，可透過 委託人透過資料的蒐集或是經由代理人提供的資料讓委託人可以確認代理人 潛在的特質與能力或代理人發出訊號表明自己有能力且符合契約所要的條件 需求，並表示自己就是委託人所要尋找的人。但是有些代理人，會為了本身的 利益，給予委託人錯誤的資訊而造成資訊不對稱問題。
(一) 同一更新區內同時有兩個以上之實施者申請劃定更新單元，範圍內都有
3-62 臺北市中山區吉林段○小段○○地號案例，臺北市市有土地參與都市更新案，由實施者提送之 估價報告及分配更新後之單元資料預估臺北市政府約可分回 2 戶房屋、2 個停車位，在選屋抽籤 會議上，因為市有土地管理關選配之更新後單元與其他私有土地所有權人、權利變換關係人及 實施者所選配之單元有重複，故實施者希望市有土地管理關能放棄原選配之房屋。
3-63 權利變換範圍內經權利變換之土地及建築物，實施者於申領建築物使用執照，並完成自來水、
電力、電訊、天然氣之配管及埋設等必要公共設施後，應以書面分別通知土地所有權人及權利 變換關係人於三十日內辦理接管（權利變換辦法 22 條）。
3-64 臺北市中正區南海段○小段○○地號案例，臺北市政府分回 8 戶房屋 10 個停車位以上及地下商 店面，97 年完工時，實施者則依規定要求 30 日內接管，因而造成目標衝突。
3-65 臺北市中山區中山段○小段○○地號案例，臺北市市有土地面積超過 500 ㎡，占更新單元 75.6%，
但當時臺北市政府並未主導辦理，係由實施者主導辦理，被民間以小面積吃大面積之公有地情 形產生。本更新單元座落於臺北市政府 89 年 6 月 26 日公告劃定之「中山區臺北市捷運工程局 附近之更新地區」內，92 年 6 月都市更新事業概要階段，98 年 2 月完工交屋。
3-66 臺北市中正區南海段○小段○○地號案例，後續幾個個案實施者陸續比照辦理要求臺北市有土 地管理機關繳納房屋營業稅。
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臺北市市有土地。私有土地所有權人及相關權利人可以選擇提出條件
（如：產品規劃、建材設備、土地所有權人可分得之權利價值比例…等）
較好、或是較具有專業經驗、較優之建商當實施者，而臺北市市有土地 管理機關卻無法選擇，只能依都市更新條例被動參與最後在法定程序內 最先取得資格之實施者3-67所提之計畫。
(二) 依都市更新條例第 27 條規定公有土地被動義務參與都市更新，除大面 積土地（一定規模者）依相關規定辦理外，其餘只能由實施者主導申請 辦理。
(三) 臺北市市有土地參與都市更新時，相關之產品定位、坪數配比、財務成 本、可分配之權利價值比例，都由實施者主導，但通常實施者因資訊不 對稱將會對資訊有所隱瞞。
(四) 研擬都市更新事業計畫或權利變計畫草案及實施者提列之各該事業機 構應配合權利變換計畫之實施進度，辦理規劃、設計及施工，然過程中 仍有以下問題產生：
1. 有關財務篇─共同負擔提列之營建項目或施工法之必要性有疑義。
2. 參與個案中關於整體之實施進度，實施者依規範提送之進度表，但無 罰則提供於臺北市市有土地管理機關，相對於私有土地所有權人而 言，臺北市市有土地管理機關較無保障。
3. 主導部分
由臺北市市有土地管理機關主導辦理都市更新事業，經公開徵選實施 者程序後，將雙方之權利義務企圖藉由契約來規範，然實施者所擁有之專 業知識、技術、資訊（市場變動、市場價格）較臺北市市有土地管理機關 為優勢，也更深切地了解都市更新事業的詳細資訊與本身的行為狀況、能 力、偏好，易造成執行契約時之爭議。
(1) 在公開甄選實施者，尋找實施者過程中，對實施者之專業知識及經驗，
如：其營建技術（施工品質）或財力狀況或道德等無法預估。
(2) 若有廠商因自利行為於投標建議書給予錯誤資訊，進而成為得標廠 商，將可能造成未來實施都市更新事業之爭議情形不斷，甚至影響市 有財產之權益。
(五) 實施者不會主動提供相關房屋點交資料並配合辦理房屋驗收，臺北市市 有土地管理機關只能函告實施者於房屋接管前，須辦理房屋驗收。且至
3-67 臺北市中山區正義段○小段○○地號，更新地區內同時有 2 個實施者各自取得私有土地所有權 人或相關權利人之門檻，向臺北市更新處申請劃定更新單元，其中一個實施者在辦理過程將此 案之規劃構想，承諾公有土地管理機關能分回之權利價值等條件，唯法令規定公有土地不計入 申請門檻，僅能依規定程序進行。
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現場進行交屋時發現：臺北市分回更新後之建物，比其他私有土地所有 權人及相關權利人或實施者分回部分再出售其他客戶之建材設備要簡 陋 3-68。此資訊不對稱情形，從都市更新事業概要計畫至權利變換計畫 核定發布實施，乃至完工才得知，造成後續難以處理。
三、 因風險偏好所衍生之問題
資訊不對稱指的是委託人假設所指定的代理人能夠完成其所託付的工 作，代理理論的假設則是委託人對於風險是中立的，而代理人則存在風險趨避 的想法。而所謂風險趨避，係指代理人企圖不去承受風險，而去利用任何方法
資訊不對稱指的是委託人假設所指定的代理人能夠完成其所託付的工 作，代理理論的假設則是委託人對於風險是中立的，而代理人則存在風險趨避 的想法。而所謂風險趨避，係指代理人企圖不去承受風險，而去利用任何方法