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l C h engchi U ni ve rs it y 第三節 政府辦理都市更新之問題
隨著時間的變遷及政府政策實施，現行都市土地開發趨向都市更新之方式進 行。公有土地的參與期望能帶動都市發展、都市整體之建設及促進公共利益而在 政府資源及人力組織有限之情形下，進而引進民間業者之專業及技術，以公私合 作模式進行開發，然因公、私部門之立場各不同、其處理模式亦有差別，在實施 者代理辦理都市更新案中，自易因代理關係而引發代理問題。本節茲由現行臺北 市政府主導或參與都市更新之案例所衍生之問題予以歸納說明。
壹、 辦理階段說明
一、 政府主導辦理都市更新之程序說明
都市更新之主辦者可分為政府公辦與民間自辦兩部分。政府主導辦理之案 件必須是政府劃定之更新地區，如該地區具有大面積公有土地或有阻礙都市發 展、影響公共安全需急迫改善之區域，則由政府基於都市發展政策或公共利益 考量主動發起更新（江中信，2009：10-31）。而政府公辦實施方式，乃依都市 更新條例第9條規定，縣（市政府）可依自行實施或經公開評選程序委託都市 更新事業機構或同意其他機關 (構) 為實施者，實施都市更新事業。本文茲將 政府主導辦理都市更新之程序說明如下：
(一) 主導辦理都市更新地區之判別階段
政府公告劃定之更新地區，經篩選符合臺北市市有不動產參與都市更新 處理原則第 2 條之規定，更新地區範圍內公有土地超過 500 ㎡以上並占更新 單元面積 50%以上，並經專案簽報市府核定後，得由臺北市政府主導辦理都 市更新。在簽報臺北市政府核定前，相關單位須針對欲開發之都市更新單元 作初步之建築構想規劃、評估財務之可行性、詢問其他機關有無公務需求或 公務使用及其他相關業務彙整事項，並整理分析說明其可行性，擬請首長簽 核。
(二) 委託捷運工程局或自行辦理甄選實施者之都市更新事業階段
臺北市政府主導辦理之都市更新事業案，在 98 年度前乃由臺北市政府 捷運工程局（以下簡稱捷運局）辦理與相鄰私地主協商、研擬都市更新開發 構想、擬具甄選實施者招標文件及公開辦理甄選實施者作業等相關事宜
3-59。辦理作業除以上規定外尚有與實施者簽約事宜、執行合約、審查實施者 擬具提送之都市更新事業計畫暨權利變換計畫、施工過程監督乃至完工等相
3-59 臺北市市有不動產參與都市更新處理原則第 3 條之規定。
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關作業，其流程如圖 3-3-1 臺北市政府 98 年以前主導辦理都市更新流程。
在 98 年度後則由臺北市政府財政局自行辦理上述之相關業務，唯研擬工作 執行計畫、擬具甄選實施者之招標文件、事業計畫及權利變換計畫之諮詢建 議，以及分回房屋之處分收益方式評估等五項作業係委託建築規劃公司辦 理。其流程如圖 3-3-2 臺北市政府 98 年以後主導辦理都市更新流程圖。
(三) 都市更新事業計畫及權利變換計畫階段
實施者在甄選投標後所擬具之都市更新事業計畫及都市更新權利變換 計畫（必要情形 2 者得一併提送），臺北市政府先初步予以審查實施者擬具 之計畫內容是否符合合約之約定內容，例如：個案產品定位是否符合市場需 求 3-60、財務計畫篇─共同負擔之提列項目與金額是否合理，應檢具之合約 影本或證明文件是否備齊及依合約約定承諾之事項是否一併納入都市更新 事業計畫內等。
實施者在提送都市更新權利變換計畫前，須先提送三家估價報告書及更 新後分配單元之價值予臺北市政府財政局初步審核三家估價公司所估算都 市更新前與都市更新後之房屋、停車位之價值是否符合市場行情，三家估價 公司所提送之估價報告書之差異性是否合理等，以利辦理都市更新後土地房 屋單元選配作業。實施者擬具之都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫 經臺北市政府初步審查無誤後提送臺北市都市更新處審核，並請實施者針對 臺北市市有土地管理機關或私土地所有權人之意見作回覆及修正後，再提送 都市更新幹事會審議，審議後再提送「臺北市都市更新及爭議處理審議會」
3-61審議。
因 98 年度起部分案子係委託專業之都更規劃公司協助處理，因此，對 實施者擬具之都市更新事業計畫、權利變換計畫或是估價結果，規劃公司必 須依約對臺北市政府提供諮詢及建議，甚至對臺北市政府分回之房屋及停車 位評估其處分收益方式。
(四) 都市更新地區重建階段
都市更新區之實施進度、規劃及施工等作業事項，實施者應配合並依據 臺北市政府核定發布之都市更新權利變換計畫實施，例如：向建築管理處申 請建築執照、申報開工、工程施作、使照申請、申請送水送電、申請測量、
產權登記、釐正圖冊、計算與找補差額價金、完工交屋、房屋保固及申請更
3-60 此時行政承辦人員亦必須做市場調查及相關建材之發包行情價，才能判斷實施者擬具之計畫內 容是否合理。
3-61 另在新北市係為新北市都市更新審議委員會（依新北市都市更新審議委員會設置要點第 1 點規 定，「新北市政府（以下簡稱本府）為執行都市更新條例第十六條規定，審議都市更新事業計 畫、權利變換計畫及處理有關爭議，特設新北市都市更新審議委員會（以下簡稱本會），並訂 定本要點。」）。
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新後稅捐減稅並向都市更新處辦理成果備查等。在施工階段，要求實施者配 合現場施工進度辦理建材選色及室內隔間變更等。
實施者除依相關法令規定外尚須依合約約定履行各階段事項，例如：實 施者需依約繳交履約保證金及保固保證金，俾利保證實施過程之財務資金、
營建施工技術，甚至對於完工後之房屋及停車位作一定之保固責任，使雙方 履約順利，整個都市更新案能順利進行完成。
以下二圖為本文整理繪製之臺北市政府主導辦理都市更新流程圖。
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土地篩選
財政局 捷運局 實施者 更新處
檢視更新地區範圍內公有土 地超過500㎡以上並占更新 單元面積50%以上 簽報市長核定由市政府主 導辦理更新
開發作業準備 與相鄰土地所有權人協商
研擬都市更新開發構想
選定實施者 擬具甄選實施者之招標
文件 實施者之資格審查
評審會議
與實施者議約
與實施者簽約 作業準備、公聽會
擬具更新事業計畫（含設 計構想及容積獎勵）
選屋作業、公聽會
擬具權利變換事業計畫（含 估價報告、分配清冊）
審查 審查
選屋
審查 審查
參與
監督
成果回報 建照申請
申報開工
完工交屋 工程施作 使照申請 產權登記
保固 驗收
都市更新權利變 換計畫核定發布
更新處審核
幹事會審議
審議會審議
監督
公開展覽、公聽會
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二、 政府參與辦理都市更新之程序說明 (一) 實施者申請都市更新事業初始階段
由於都市更新條例第 27 條規定，都市更新事業計畫範圍內公有土地及 建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，爰實施者或 更新事業團體向臺北市都市更新處提出申請劃定更新單元，更新處將詢問臺 北市市有土地管理機關（以下簡稱：市有土地管理機關）有無公務使用或其 他開發計畫，若有其他開發計畫，臺北市市有土地將不參與都市更新；若無，
經檢視該更新單元內臺北市市有土地面積未超過 500 平方公尺且未占更新 單元 50%以上者，臺北市市有土地即依都市更新條例參與都市更新，實施者 則依相關規定辦理都市更新之其他階段程序。惟若臺北市有土地面積超過上 述條件，將專案分析簽報市長核定是否由臺北市政府主導辦理。
在事業概要階段，市有土地管理機關除對更新單元內查詢有、無公務使 用或其他開發計畫外，將初步蒐集更新單元內市有土地之相關資訊、評估查 訪附近市場行情。
(二) 實施者擬定都市更新事業概要階段
實施者在擬具都市更新事業概要前會先舉辦公聽會，聽取更新單元內相 關權利人之意見以擬具都市更新事業概要提送臺北市都市更新處審核，更新 處將副本轉送市有土地管理機關，此時土地管理機關將初步檢視實施者提送 之事業概要內容，例如：土地權屬情形、土地使用分區、建築設計規劃構想、
坪數配比、初步財務成本提列情形及未來臺北市政府可分回之權利價值比例 等。
(三) 實施者擬定都市更新事業計畫、權利變換計畫階段
在都市更新事業計畫或權利變換計畫報核前，實施者應舉辦公聽會後提 送都市更新事業計畫，市有土地管理機關對於事業計畫內容初步檢視重點在 於：財務篇─共同負擔之提列項目、數量與金額是否合理、是否有檢具合約 書影本或其他證明文件等，例如：工程費用、土地改良物拆遷補償及安置費、
地籍整理費、權利變換費用、貸款利息、稅費、管理費、風險費用等等。
實施者在擬具權利變換草案前應先將三家估價報告書所估算之更新 前、後之房地與停車位價值、建築平面圖、最小分配單元等資料，提供私有 土地所有權人及相關權利人人以進行房屋及停車位之選配。另外若市有土地 管理機關經分析其可分回之權利價值不足最小分配單元或依據相關規定評
實施者在擬具權利變換草案前應先將三家估價報告書所估算之更新 前、後之房地與停車位價值、建築平面圖、最小分配單元等資料，提供私有 土地所有權人及相關權利人人以進行房屋及停車位之選配。另外若市有土地 管理機關經分析其可分回之權利價值不足最小分配單元或依據相關規定評