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時，由土地所有權人優先選擇，執行時實施者（非土地所有權人，亦非相 關權利人身分）卻要求雙方需公平分配，不能依契約執行等投機行為產生。
參、 現有臺北市政府辦理都市更新問題分類
綜合上述由代理關係衍生之代理問題，以法令制度面、公平面（保障面）及 執行面三面向分類說明，俾為後續研擬改善措施之基礎。茲整理如下：
一、 法令制度面
(一) 依目前都市更新規定，公有土地之面積不計入實施者申請都市更新事業 概要或都市更新事業計畫之門檻，爰同一更新區內同時有兩個以上之實 施者申請劃定更新單元，範圍內都有臺北市市有土地。私有土地所有權 人及相關權利人可以選擇提出條件較好、或是較具有專業經驗、較優之 建商當實施者，而臺北市市有土地管理機關卻無法選擇。
(二) 房屋點交及保固責任
依都市更新權利變換實施辦法22條規定，經權利變換之土地及建築 物，實施者於完成水、電等必要公共設施後，應以書面分別通知土地所有 權人及權利變換關係人於三十日內辦理接管，由法條內容分析下述問題：
1. 在完工辦理接管前，未規範實施者須提供相關房屋點交資料並配合辦 理房屋驗收。
2. 無明文規範實施者通知土地所有權人及權利變換關係人接管時，可辦 理更新分回之房屋及停車位之初、複驗程序。
3. 若有瑕疵情形，亦未規範實施者需修繕後才能辦理接管，實施者即可 依法要求臺北市市有土地管理機關接管。
4. 房屋保固責任：房屋接管之相關法令或都市更新處目前提供實施者撰 寫之都市更新計畫書範本中亦無明文規定，實施者需提出房屋之保固 責任（結構體、固定建材、防水保固）。
(三) 合建分屋營業稅（簡稱互易稅）：依據財政部 75 年 10 月 1 日台財稅第 7550122 號函釋及財政部84 年 1 月 14 日台財稅第 841601114 號函略以，
建設公司出資與土地所有權人合建分屋，雙方互易房屋及土地時，因土 地價款之發票免徵營業稅，房屋價款之發票應加 5%營業稅3-71。都市更
3-71 財政部 75 年 10 月 1 日臺財稅第 7550122 號函：「主旨：依照營業稅法施行細則第 18 條及第 25 條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統 一發票使用辦法第 12 條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查 得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額 對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，
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新以權利變換進行開發應無互易房屋及土地之行為，故無房屋營業稅之 產生 3-72，然實施者却要求臺北市土地管理機關繳納，在法未明確規定 前，雙方認知仍有爭議。
二、 公平面（保障面）
研擬都市更新事業計畫或權利變計畫草案階段
(一) 個案之產品定位、坪數配比、財務成本、實施者與市有土地及私有權利 關係人間之可分配權利價值比率，都由實施者主導，實施者通常較易偏 向自己的利益作規劃，希望臺北市市有土地管理機關能配合。然而臺北 市政府分回之房屋處分方式，有時不同於實施者之立場，爰如何兼顧雙 方之立場，是重要課題。
(二) 實施者為能減少營造成本支出，降低自身之風險，通常規劃兩套或三套 不同標準之建材設備表進行房屋興建。而臺北市政府分回建物之案例中 其房屋建材設備比一般私有土地所有權人、相關權利人及其他客戶所購 買或分回之房屋設備要簡陋。可知實施者較易犧牲市有土地之權益。
(三) 對於權利變換選屋作業中，依法由三家不動產估價師估算更新前、後房 屋及停車位之價值，通常實施者會要求估價公司（估價公司乃由實施者 指定，並向實施者支領報酬）低估更新後房屋單元之價值來降低自身之 風險，並獲取更多利潤。
(四) 權利變換更新後分配房屋單元之選屋程序，實施者應事先提送三家估價 報告予臺北市市有土地管理機關，但實施者總在最後期限才將相關資料
應加 5%營業稅。」）；財政部 84 年 1 月 14 日台財稅第 841601114 號函略以，建設公司出資與 土地所有權人合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部 台財稅第 7550122 號函之規定辦理。惟自 77 年 7 月 1 日營業稅法第 32 條修正施行日起土地所 有權人如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與土地所有權人。
營業稅法施行細則第 18 條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以 換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，
亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。
3-72 依據都市更新條例第 35 條規定，權利變換後，原土地所有權人應分配之土地及建築物，自分配 結果確定之日起，視為原有。爰以都市更新權利變換進行開發，實施者得否依據財政部之函釋 要求臺北市市有土地管理機關繳納土地房屋互易營業稅，仍有疑義。
內政部 91 年 1 月 4 日台內營字第 09100870080 號函略以，按都市更新條例（以下簡稱本條例）
第 40 條第 2 項規定，以權利變換方式實施都市更新事業時，其不願或不能參與土地及建築物分 配者，由其實施者於其應得補償之數額內代為清償其設定之抵押權；復按本條例第 43 條規定，
經實施權利變換後所得之土地及建築物，應依經直轄市、縣（市）政府核定發布實施之權利變 換計畫書所載權利變換分配結果分配，並由實施者將其分配結果列冊送登記機關辦理登記，換 發權利書狀，經換發新狀或經宣告無效者，其原有權利書狀無效。揆諸上開條文立法意旨，權 利變換後分配所得之土地及建築物所有權性質應屬原始取得之權利，而非繼受取得。…諸上開 條文立法意旨，權利變換後分配所得之土地及建築物所有權性質應屬原始取得之權利，而非繼 受取得。
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送達公部門，有時是資料不完整，使公部門無法在期限內作出決定，以 致影響抽籤權益。
(五) 權利變換選屋階段：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依 都市更新權利變換實施辦法第 11 條規定3-73，然實施者在辦理選配前，
實務上會先與私有土地所有權人及相關權利人協商，而提供臺北市市有 土地管理機關為位置較差之單元，致使公有土地管理機關之選擇權降 低；且實施者通常為自身利益，要求臺北市市有土地管理機關不要與民 爭利。
三、 執行面
(一) 都市更新事業計畫或權利變計畫草案階段
1. 有關財務篇─共同負擔提列之營建項目或施工法之必要性有疑義。
2. 臺北市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列項目總表，有規 定相關提列項目及金額之上限，而實務上實施者提列時常見有以下問 題：。
(1) 共同負擔費用提列表中有關營造工程費用、貸款利率、風險管理費、
銷售管理費等有部分費用之提列費率係為上限值，非絕對之數據，實 施者往往直接提列至上限，審議單位或土地所有權人要求實施者降 低，實施者多半會堅持不降或微降，以維護其利潤。
(2) 在幹事會或審議會上，雙方則在調降與不調降或應該調降多少的過程 中並無一定的標準，演變為喊價，甚至最終的結論似乎是雙方各退一 步取中間值。
(3) 對於共同負擔提列部分，實施者在都市更新事業實施階段前期縱使有 檢具合約影本或證明文件供審核，政府雖可要求看部分合約或證明文 件，但後續實施者之實際發生金額實務上無法核對，此為實施者投機 方式之一。
3. 在都市更新案幹事會審議時，對於幹事會或臺北市土地管理機關提列 之問題，實施者通常能配合修正之部分盡量配合，若涉及成本及利益 時通常選擇性做回應。
(二) 參與個案中關於整體之實施進度，實施者依規範提送之進度表，但無罰 則提供於臺北市市有土地管理機關，相對於私有土地所有權人而言，臺 北市市有土地管理機關較無保障。
3-73 實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理；其未 表明分配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請 分配時，應以公開抽籤方式辦理。
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(三) 政府主導部份─公開甄選實施者及研擬都市更新事業計畫案階段 由臺北市政府主導辦理都市更新事業，委託實施者實施過程中，因施 者所擁有之專業知識及相關資訊較市有土地管理機關為優勢，也更清楚都 市更新事業的詳細資訊與本身的能力及偏好，易造成執行契約時之爭議。
1. 實施者所規劃之產品定位等，實施者仍通常會以自身利益作考量，以 規避風險。
2. 在公開甄選實施者，在尋找實施者過程中，對實施者之專業知識及經 驗，如：其營建技術（施工品質）或財力狀況或道德等無法預估。
3. 若有廠商因自利行為於投標建議書給予錯誤資訊，進而成為得標廠 商，將可能造成未來實施都市更新事業之爭議情形不斷，甚至影響市 有財產之權益。
(四) 政府主導案─合約簽訂後與履約實際執行時有落差
(四) 政府主導案─合約簽訂後與履約實際執行時有落差