貳、 深入訪談
第三節 實施者問卷調查結果與深入訪談分析
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第三節 實施者問卷調查結果與深入訪談分析
本節調查對象以曾辦理都市更新事業更新單元內有臺北市市有土地及其他公 有土地之實施者，藉由實施者在辦理都市更新過程中所面臨之問題深入探討，以 及從實施者角度觀察公部門本身可能面臨問題之存在性，期後續提供公部門改善 現行執行機制。
壹、 問卷分析
一、公有土地一律參與都市更新可以增加民間參與之意願
由表 4-3-1 可知有 90.48%的受訪者同意公有土地一律參與都市更新，可 以增加民間參與之意願。顯示政府為促進都市之發展而強制公有土地一律參與 都市更新，是可以帶動民間參與之意願。
表 4-3-1 公有土地一律參與都市更新可以增加民間參與之意願
認同度 項目 次數 百分比（％）
非常同意 10 47.62
同意 9 42.86
普通 0 0.00
不同意 1 4.76
非常不同意 1 4.76
合計 21 100.00
二、都市更新條例增修簡化申請都市更新事業計畫之辦理程序有助縮短進度 由表 4-3-2 可知有 80.96%的受訪者認為增修簡化申請程序，將助縮短進 度。顯示辦理程序仍為都市更新事業辦理之主要時程，且無法掌控，應予簡化。
表 4-3-2 增修簡化申請都市更新事業計畫之辦理程序有助縮短進度
認同度 項目 次數 百分比（％）
非常同意 9 42.86
同意 8 38.10
普通 4 19.05
不同意 0 0.00
非常不同意 0 0.00
合計 21 100.00
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三、實施者為臺北市市有土地管理機關辦理都市更新事業之代理人須具備之特 質
由表 4-3-3 可知受訪認為代理人之特質以專業知識及經驗為最重要
（87.5%）、其次是誠實及誠懇的心態與公平性與一致性（均為 62.5%）；再其 次是相互立場考量的同理心與能重視社會責任及公共利益（均為 54.17%）。實 施者認為說到做到之特質與政府部門問卷結果相較認同度低。
表 4-3-3 實施者為辦理都市更新事業之代理人須具備之特質
代理人之特質 項目 次數 百分比（％）
專業知識及經驗 21 87.50
誠實及誠懇的心態 15 62.50
公平性與一致性 15 62.50
資訊公開 14 58.33
相互立場考量的同理心 13 54.17
能重視社會責任及公共利益 13 54.17
說到做到的信用 11 45.83
忍耐性與包容性 8 33.33
其 他 0 0.00
（註：本題可複選）
四、實施者在辦理都市更新事業過程中常遇到什麼問題
受訪者認為辦理都市更新過程中尚有以下問題：○1行政程序冗長，管理機 關配合選屋方式的可預測難以預估，影響私部門協調作業。○2公文簽核時間過 久，相關問題承辦人員無法有效率給予明確答案，甚至應補之資料常不一次說 明，造成作業流程冗長。○3更新後分得房地條件不滿足，協調不易。○4行政作 業過於繁複，審查與審議流程冗長。○5雙方利益考量不一致，對產權界定與認 知不一致。○6政策反覆、外行領導內行。○7窗口對談單位無決策權。○8土地所 有權人對實施者充滿不信任感、權利變換關係人之整合不易，為更新事業是否 成功之因素。○9私有土地所有權人會希望公部門給予較優惠的分配條件且會一 開始想知道更新後可分配的面積、位置、保證金、拆遷費、搬遷費等。○10公有 土地被佔用戶多，應積極處理、對於不願參加更新者，必要時應執行徵收程序。
○11有索求無度之私有土地所有權人阻擾更新。○12目前臺北市都市計畫審議委員 會第 617 次會議決議略以，若更新單元內涉公有土地重複劃設問題，若公有土 地面積超過一定標準可以評估主導否，作業評估 1 年實在不合理、亦不公平。
○13兩者（公、私有土地所有權人）權益得兼顧與平衡。
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五、臺北市市有土地管理機關的公文簽核與函覆時間會影響辦理進度
由表 4-3-4 可知有 80.95%的受訪者認為有土地管理機關的公文處理速度 會影響進度。行政機關在此方面應要採取相關措施予以改進，才能避免延宕進 度。
表 4-3-4 臺北市市有土地管理機關的公文簽核與函覆時間會影響辦理進度
認同度 項目 次數 百分比（％）
非常同意 4 19.05
同意 13 61.90
普通 4 19.05
不同意 0 0.00
非常不同意 0 0.00
合計 21 100.00
六、臺北市市有土地管理機關應如何配合辦理進度管控
由表 4-3-5 可知受訪者認為要改善此問題，有 70.83%認為應由相關單位 組成政府專案小組定期與實施者協商（以會議結論替代公文往返），將會提升 作業效率，亦應為最有效之執行方式。
「其他」：地方主管機關所轄單位或跨級（中央與地方）應制定相關機制 或研考制定予以控管。
表 4-3-5 臺北市市有土地管理機關應如何配合辦理進度管控
（註：本題可複選）
七、臺北市市有土地管理機關對實施者擬具都市更新事業計畫之產品規劃提出 不同之意見是否合理
由表 4-3-6 可知受訪者有 90.48%認為合理；有 9.52%認為不合理。而問卷 中作答「不合理」者，有說明理由為：○1市有土地管理機關常不具備市場敏感
改善措施 項目 次數 百分比（％）
由相關單位組成政府專案小組定期與實施者協商
（以會議結論替代公文往返） 17 70.83 縮小市有土地管理機關之會辦單位 10 41.67 縮小市有土地管理機關之核決層級 8 33.33 實施者提出各個個案「全程營運時程管控表」，並載明
管理機關與實施者雙方應配合之工作事項及完成時間 6 25.00
其 他 1 4.17
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度，常會破壞產品之定位與協調性，造成實施者須承擔更大之風險。○2案子成 敗盈虧非臺北市政府負責，公私雙方可共同討論，但仍應尊重實施者。
表 4-3-6 土地管理機關對實施者擬具產品規劃提出不同之意見是否合理
認同度 項目 次數 百分比（％）
合理 4 19.05
尚屬合理 15 71.43
不合理，請具體舉例說明 2 9.52
合計 21 100.00
八、是否知道部分實施者會將共同負擔費用提列表中：營建工程費、貸款利率、
風險管理費、銷售管理費等直接提列至上限（灌水）
由表 4-3-7 可知受訪者大部分均知道業界會將共同負擔提列上限之狀況
（有 80.95%）。實施者為降低風險，又怕在審議委會上被砍價，故只能將共同 負擔費用提高，此種現象，應予以改善才能確保公私雙方之權益。
表 4-3-7 是否知道部分實施者會將共同負擔費用表各項目提列至上限（灌水）
認同度 項目 次數 百分比（％）
知道 17 80.95
不知道 4 19.05
合計 21 100.00
九、是否知道部分實施者會要求估價公司低估更新後房屋單元之價值
由表 4-3-8 可知受訪者大部分均知道業界會要求估價公司低估更新後之 價值（有 85.71%）。實施者為提高自身利潤，刻意要求估價公司估低更新後之 房屋價值，使土地所有權人分回之坪數變少。實施者的投機行為，使權利變換 變的不公正，不公平。
表 4-3-8 是否知道部分實施者會要求估價公司低估更新後房屋單元之價值
認同度 項目 次數 百分比（％）
知道 18 85.71
不知道 3 14.29
合計 21 100.00
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十、是否知道實施者通常規劃兩套不同標準之建材設備表，提供臺北市政府分回 建物之建材設備較為簡陋
由表 4-3-9 可知受訪者大多不知道實施者會規劃兩套不同標準之建材設 備表，但有 14.29%知道，顯示仍有建商為降低成本，又在目前法令無明確規 範實施者若有此作法時之罰則，較易犧牲市有土地的權益，故須要有改善措施 才能解決不公平之現象。
表 4-3-9 是否知道實施者通常規劃兩套不同標準之建材設備表，提供臺北市 政府分回建物之建材設備較為簡陋
認同度 項目 次數 百分比（％）
知道 3 14.29
不知道 18 85.71
合計 21 100.00
十一、是否知道部分實施者在權利變換選屋前，會先與私有土地所有權人及變換關 係人協商將房屋選定，僅提供剩餘之單元予臺北市市有土地管理機關辦理選 屋
由表 4-3-10 可知受訪者有 66.67%不知道實施者會先與私有土地所有權人 及權利變換關係人協商將房屋選定，但還是有 33.33%知道有此問題。顯示此 問題是無可避免的，因實施者在辦理都市更新過程通常會將房屋位置優先由私 有土地所有權人選擇，但市有土地管理機關亦為土地所有權人，應得到公平的 對待，才能助更新事業完成。
表 4-3-10 是否知道部分實施者在權利變換選屋前，會先與私有土地所有權人 及權利變換關係人協商將房屋選定，僅提供剩餘之單元予臺北市市 有土地管理機關辦理選屋
認同度 項目 次數 百分比（％）
知道 7 33.33
不知道 14 66.67
合計 21 100.00
十二、共同負擔提列之風險管理費上限為 12%是否合理
由表 4-3-11 可知受訪者認為不合理者有 61.09%，有 38.1%認為合理。問 卷中作答「不合理」者，認為風險管理費應為：○1 15%者有 30.77%。○215-20%
及○3依市場及個案執行風險訂定，不應定型化或依個案而定（整合程度或成本
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浮定機制…），均各有 23.08%。○420%者有 15.38%。○5改利潤分享制有 7.69%。
公、私部門對此問題大多認為不合理，但認知內涵仍有差距，前者大多認 為風險管理費應降低；後者大多認為應提高。
表 4-3-11 共同負擔提列之風險管理費上限為 12%是否合理
合理性 項目 次數 百分比（％）
合理 8 38.10
不合理，建議： 13 61.90
合計 21 100.00
十三、政府簡化處理釘子戶之程序並強制執行，將有助更新事業之推動之重要性 由表 4-3-12 可知受訪者有 95.24%認為重要，而目前都市更新事業之釘子 戶問題，需花費實施者非常的時間處理，因此公私雙方應建立良好協力關係，
好好合作解決釘子戶問題，以縮短都市更新時程，早日圓滿完成都市更新事業。
表 4-3-12 簡化處理釘子戶之程序並強制執行之重要性
重要性 項目 次數 百分比（％）
非常重要 17 80.95
重要 3 14.29
普通 1 4.76
不重要 0 0.00
非常不重要 0 0.00
合計 21 100.00
十四、以都市更新權利變換進行開發，實施者要求臺北市市有土地管理機關繳納土 地房屋互易營業稅，是否合理
由表 4-3-13 可知受訪者認為不合理者有 38.09%，認為合理者有 47.62%，
認為普通者為 14.29%。與政府部門之問卷（不合理者有 62.5%，認為合理者有 20.84%，認為普通者有 16.67%。）做比較，顯示公、私部門之認知尚有差距。
認為普通者為 14.29%。與政府部門之問卷（不合理者有 62.5%，認為合理者有 20.84%，認為普通者有 16.67%。）做比較，顯示公、私部門之認知尚有差距。