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建議：「由政府之都更推動中心或委任專業團隊進入，將相關需輔導重建社 區納入協助，並提供相關輔導作業，如建立諮詢輔導工作站」。對起造人的 究責部分，專家C認為 ：「混凝土之氯離子含量規定係屬 84 年後建立檢驗規 定，海砂屋已成歷史共業下產品，不僅因已過 20 年多難以追究其原起造人 責任，更無法有效加速重建，應不予追究，避免造成對立」；專家D則認為：
「因為早期存有許多一案公司，雖說現今很難逐一追究，但將起造人納入『臺 北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例』中並不僅限於追究過去的起 造人，亦有針對現起造人之規範」；專家E認為：「追究起造人責任並非一定 於公法上規定方有效力，於私法上起造等相關人員皆會有其可追究之責任」。 簡言之，多數參與者認為由政府接受所有權人申請辦理鑑定作業，其有執行 之困境，且建議不於「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」再 修訂追究起造人之責任，應利用消費者保護法或民法等法令對起造人責任相 對較重。
總體而言，雖臺北市政府亦積極修正相關管理制度，如公告『臺北市政府辦 理高氯離子混凝土建築物善後處理規則』草案，但仍有超過半數之參與者對於目 前臺北市海砂屋重建的管理制度有 4 點修正建議，以有效解決臺北市海砂屋重建 管理制度之問題。
參、臺北市政府為解決重建的集體行動困境之海砂屋推動執行政策
近年來不論是中央或地方政府對於危險建物皆施行相關法令與措施，以加速 推動危險建物的重建，內政部於 106 年 5 月公布「都市危險及老舊建築物加速重 建條例」4-6，臺北市政府也為解決海砂屋重建困境，成立「海砂屋都更專業輔導 團」，希望藉由輔導列管拆除重建社區，讓列管的海砂屋能進入都更程序；同時 對於同意比例達 90%者，就納入「都市更新快軌機制」，亦即優先排入都更審議 委員會，並召開公辦協調會，協助全體住戶同意都更，惟經媒體報導建管處公告
4-7
一、
所列管的海砂屋中，近 5 年實際順利進行的只有 3 案。參與者對討論議題中「臺 北市政府為解決重建的集體行動困境之海砂屋推動執行政策」的問項，對本研究 所建議之修正制度皆未超過半數同意，其分別看法及建議如下分述：
4-6都市危險及老舊建築物加速重建條例，民國 106 年 5 月 10 日公告，立法目的係為加速危險及 老舊瀕危建築物之重建。
經鑑定須拆除重建之高氯離子混凝土建築物屬區分所有建物，並有區分所 有權人不願參加重建且又不出讓區分所有權時，經管理委員會或管理負責
4-7參見民國 108 年 4 月 12 日「ETtoday 新聞雲」，【海砂屋悲歌】1 戶不同意 全社區強忍海砂屋 掉磚摧殘，取用日期：民國 107 年 4 月 15 日，https://house.ettoday.net/news/1420492。
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第四章 研究設計與座談分析
人二次協調後，應以書面催告該不願參與者是否仍不願意參與重建，如於 催告之日起 2 個月內仍不願參與重建或未回覆，則管理委員會或管理負責 人或參加重建之區分所有權人得申請市府主管機關辦理協調，主管機關應 於申請日起六個月內完成協調，如經市府協調未果，應由市府確認不願重 建者出讓其專有部分、共有部分之應有部分及基地之權利，並確認出讓價 購權利之價格及承購之第三人。出讓之對價，依臺北市估價公會擇三家共 同查估評定之，且以均值為最終價格。三家估價單位之共同評估費用則由 不願參與重建者負擔之。
專家 A 表示 ：「針對不願意者是否可於『臺北市高氯離子混凝土建築物善後 處理自治條例』中要求其出售，因涉及處分財產，應以法律之位階訂定，
故建議於『公寓大廈管理條例』第 13 條及第 14 條辦理並修正該條例內容」，
並補充說明：「日本針對老舊集合住宅有另訂定重建措施，亦有針對不願意 者要求其出售，但其出售價格以市價或高於市價出售，實施成效不錯；且 日本重建著重在等值交換，所以並非全部都可以換回原面積，因此目前臺 北市也應重新強化住戶教育，導正其過多想像以加速重建效率」；專家 B 表 示：「建議應由政府的都更推動中心主導海砂屋重建作業，並由政府訂定相 關誘因招商策略，讓住戶可以原位置原面積分回，以此降低分配上爭議，
而執行單位或開發商若能利用獎勵之增額容積支付興建費用甚或創價賺取 利潤，亦可解決政府之海砂屋重建困境」，並補充說明：「政府應主動介入 開發商與住戶間爭議，並做為第三方公正且專業之公道人，以此才能有效 避免互為壓榨受苦一方」；專家 C 提出 ：「政府應比照都更 12 行政區講座宣 導海砂屋重建制度及安全防災意識，因唯有參與意願增加，才能有效解決 海砂屋困境，且強制拆除若沒有後續配套作業，此造成的社會成本將無法 估計」；專家 D 提出：「政府應以公共安全為前提，針對不同意戶者應訂定 相關執行政策，並由公權力介入」，專家 E 說明：「現行都更條例第 57 條及
『建築法』第 81 條皆有相關強制拆除規定，以降低計畫核定後仍無法拆除 之困境，目前臺北市政府執行強制拆除案例共計 6 案，部分雖為都更案亦 採用『建築法』第 81 條，如士林鳳凰大廈及內湖合家歡如意區案，故相關 規定皆可互為準用」。
依上開之討論意見，多數專家雖認同「不願參與者未有協商平台及退場機 制」是臺北市海砂屋重建應解決困境之一，且政府公權力應積極介入。惟 因涉及財產權出讓，建議準用「公寓大廈管理條例」第 12 條及第 13 條規 定，然本研究建議應針對該二條規定再增訂有關時程限制及出讓價值等規
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範，以利海砂屋重建之時效性。
二、
專家 A 表示 ：「認同同意比例是影響重建因素，但由於自治條例的位階問題，
故無法於『臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例』中修正同意 比例，故建議改以政策輔佐並轉軌都市更新方式執行重建」；專家 B 認為：
「考量當初立法之原意及邏輯，因屬合建案性質，建議臺北市海砂屋重建 就應以都更推動中心積極介入輔導並辦理，因屬公辦重建，就無所謂同意 比例門檻問題」；專家 E 表示：「考量『臺北市高氯離子混凝土建築物善後 處理自治條例』並無權利變換價值計算機制，故其重建同意門檻有其需
100%之必要性」，並補充說明：「認同轉軌都更機制，可依照都更條例第 7
條規定請市府辦理迅行劃定，此同意比例更可降低，另亦可併同處理公有 土地之問題」。
申請高氯離子混凝土建築物拆除重建者，應經土地及合法建築物所有權人 人數均超過十分之八，且其土地面積及合法建築物總樓地板面積均超過十 分之八同意
依上開之討論意見，多數專家雖認同「重建同意門檻 100%」亦是臺北市海 砂屋重建應解決困境之一，惟考量原母法並未授權，且立法原意之重建就 應 100%同意，故雖屬影響因素，但仍建議應可依政府政策推動轉軌都更機 制，以達有效解決困境。因此，公辦海砂屋重建作業，並搭配都市更新事 業實施者公開評選辦法 4-8
三、 其他建議
辦理，藉由徵選有經驗且有資金的開發商，可有 效提昇海砂屋重建執行效率。本研究另建議：如非屬公辦重建之海砂屋轉 軌都市更新重建時，應於「都市更新條例」增訂審議期及執行之時程規定，
以維海砂屋重建之時效性。
各專家於座談中，針對過去臺北市老舊公寓專案政策也予以討論，該政策 之「一坪換一坪」原屬為加速且出於良意的政策，但卻因社會氛圍渲染及 住戶擴大想像解讀，導致現在住戶都存有偏頗的觀念，如認為蓋新房子不 僅不需要出資興建，還可以分得室內一坪換一坪，且還都可再分得新建物 公設及停車位，此偏頗的觀念變成通案原則，如開發商無法達成該原則，
又將被社會氛圍形塑成開發商擁有重建的暴利，導致開發商與住戶間的信 任度瓦解，雙方越不信任導致越無法完成重建之困境。因此專家 C 表示：「因
4-8 都市更新事業實施者公開評選辦法係為依據都市更新條例第 13 條第 1 項授權內政部訂定，訂 定重點為主辦機關執行公開評選有關公告申請、審核作業與程序等事項，預計 108 年 7 月 30 日完成訂定。
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第四章 研究設計與座談分析
住戶的安全意識不足，若將生命價值加入，將有效提高重建意願，故須由 政府加以宣導及輔導教育住戶有關海砂屋安全性教育」；然專家 D 則認為：
「政府應以公共安全為前提，針對不同意戶者應訂定相關執行政策，並由 公權力介入，甚或制定公權力之強制限期拆除規定」；專家 B 進一步建議：
「海砂屋重建除須給棒子亦需要給予紅蘿蔔，所以若政府辦理公辦重建時，
建議政府可視該基地實際情況給予特殊容積獎勵及賦稅獎勵，俾利外部力 量協助加速推動」；專家 E 建議補充說明：「若海砂屋重建面臨無法取得百 分百同意時，建議轉軌至都更條例，並可依都更條例第 7 條申請政府迅行 劃定更新地區。但如若仍需依『臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自 治條例』辦理重建時，建議可考量納入『公寓大廈管理條例』第 13 條及第
14 條之運用」，並補充說明：「不論是以何種方式執行重建作業，皆可適用
建築法第 81 條應納入可運用依據」。
建築法第 81 條應納入可運用依據」。