第五章 住宅社區自主治理案例分析與實證
第一節 百年大鎮環境資源系統與發展背景
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第五章 住宅社區自主治理案例分析與實證
第一節 百年大鎮環境資源系統與發展背景
百年大鎮位於桃園縣龍潭鄉中豐路上，距北二高龍潭交流道 1700 公尺，
透過北二高作為連結龍潭與台北間的交通動脈，行車時間約四十分鐘。百 年大鎮基地面積 113,063 ㎡，建築面積 49,675 ㎡，總樓地板面積達 388,235
㎡，基地中央由縣府道路「百年路」貫穿分為 A、B 兩案，每案又各劃成三 個區域，共計六區 2,369 戶。基地中間部份為集合大樓共 32 棟，分別為 14 及 18 層樓呈半環狀排列，共 1,792 戶；基地外圍則為四層透天住宅環繞，
共 577 戶。
基地中央百年路屬縣府都市計畫道路（建商捐贈），由建商向縣政府申 請認養，並塑造為徒步區，成為社區中重要的戶外廣場。社區中設有「VIP 室」，提供籃球場、游泳池、桌球室、飛鏢場、槌球場、KTV 室、兒童遊戲 室、圖書室、以及媽媽教室、電腦室…等各項設施，企圖營造「社區俱樂 部」之使用模式。社區內並有商店街、糼稚園、「無人銀行」及超商等便利 性設施。
百年大鎮社區於 1997 年陸續完工推出銷售，由於社區內環境優美，距 高速公路近便，吸引許多台北市居民為尋求更寬廣的社區生活空間而搬遷 至百年社區。1997 年中，建商為創造社區特色吸引買氣，特別聘請台大城 鄉基金會的社區營造專業人士進駐社區，推動社區組織與社區營造工作，
為期半年。其後，在 1998 年間國內經濟迅速下滑，不動產不景氣快速漫延，
建商因財務周轉不靈宣告倒閉，手上餘屋尚有七百餘盡數轉由銀行持有。
1998 年百年大鎮社區建築全部完工，但由於社區規模龐大，當初銷售 推案時正值房地產景氣的尾聲，許多投資者購物之後套牢，加上建商抵押 給銀行的七百餘戶空屋，造成大鎮實住居民約僅五成右左。近年來，銀行 逐漸將手上空屋交由法院拍賣釋出，社區居民日漸增加，目前約實住六成，
二成為渡假型住戶，僅假日來此休閒渡假使用。
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圖 5-1 百年大鎮社區配置圖
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第二節 個人選擇與互動形式
一、個人策略選擇的類型
住宅社區的居民在該社區治理的過程中，可以有以下五種策略的 選擇：
1.不理會任何社區治理的事務，但因可享受社區治理的利益，成為免 費的搭便車者。
2.會依社區規定繳交管理費，但並不完全遵守社區規約規定的行為規 範，例如佔用他人停車位或加蓋陽台違建等影響其他住戶權益的 行為，通常此種行為策略的住戶較不會主動協助社區事務或監督 其他居民違規行為（因為本身也是違規者）。
3.會依社區規定繳交管理費，亦會遵守社區規約的規定事項，但不會 主動參與或協助社區事務或監督其他居民違規行為。
4.參與社區治理盡社區居民的基本義務，平時亦會關心社區公共事務，
協助監督或勸阻其他居民違規行為。
5.參與社區治理盡社區居民的基本義務，亦願意代表該區擔任社區委 員，付出時間為社區公共事務參與討論、決策、反應該居住區居 民意見及監督社區管理人的工作成果。
上述五種行為策略中，前兩者都屬違反社區管理規約的行為，在 一個有效的監督機制中將會受到懲罰或制止，使多數居民逐漸形成遵 守規約的社區共享規範。反之，若未能有效的執行監督與懲罰，則會 對這些機會主義行為形成鼓勵及示範的效果，亦會讓原本遵守規約的 住戶覺得不公平，並逐漸瓦解社區自主治理的機制，最後將會破壞或 降低社區環境及設施的品質，形成類似「共用地悲劇」的情況。
二、個人選擇的內部變量
對於社區住戶在進行行為策略的選擇時，影響選擇的內部變量如 何變化，說明如下：
1.社區住戶若選擇參與社區自主治理的行為策略，其預期收益將反應 在社區環境的可居性與安全性上（環境設施的維護），以及對原本
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屬於全體住戶所共同使用的設施免於被某些人違規獨佔，侵害到 自己使用的權益（使用權的管理）。但這種預期收益無排他性，是 由社區所有住戶所共享。其次，參與自主治理的預期成本則包括 管理費支付，以及對社區公共事務參與或違背監督所花費的時間 成本，甚至可能因遏阻其他住戶的違規機會而遭受私下的指責。
2.社區住戶若選擇不理會社區治理的相關規定，因仍可自在的居住於 社區之中，享受他人所支付成本的社區治理效益，若社區其他住 戶無法對違規行為有效的施行懲罰時，自己違規搭便車將無需支 付任何成本（包括金錢及時間）。但若社區能有效的監督及懲罰時，
違規者除必須補繳應納之管理費，還必須付出額外的罰金或社區 追繳管理費的成本，並且可能遭受社群其他人的指責或輕視。
3.社區住戶可能選擇遵守法令規定的義務，如按時繳交管理費、不違 建或影響公共安全，但卻不遵守社區住戶之間共同行為規範的社 區規約規定，基本上社區規約較偏向社群個人自我約束的行為準 則範圍，並未逾越法令的規定，因此除了勸阻之外，難以給予以 強制的處罰。對於社群個人未能自我約束的行為選擇，個人可以 獲得暫時的方便性，或將共同使用權佔為己用等利益，卻同也會 遭受社群或鄰居的指責與壓力。
4.基本上，住戶若是屬於自住型較有配合社區治理或參與社區公共事 務的意願，蓋因自住型住戶長期持續居住的可能性高（重複賽局 次數多），社區環境品質能否持續的維護會影響住宅價格，亦會比 較注重鄰里社群網絡關係，因此長期折現因素較大或有效貼現率 小，搭便車或機會主義行為等短期利益誘因低。相對而言，屬假 日渡假型住戶雖會遵守社區治理的相關規定，但不太會主動參與 公共事務。若是在社區租屋居住者，因居住期限可能不確定（有 限次數的重複賽局），長期折現因素小，因此對社區治理事務的參 與亦較少。
三、集體互動形式
依前述對社區居民參與社區治理行為選擇五種模式類型來看，目
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前百年大鎮社區居民所呈現出來的行為主要還是以第三及第四類佔 多數的集體行動模式，亦即絶大部份的居民都能主動的遵守社區治理 的規定，按時繳交社區管理費及依社區規約規定進行社區生活及活動，
違反社區規約的住戶相對而言僅佔少數。同時住區住戶在發現有住戶 違反社區規約時，不論是否直接侵犯自己的權益，也經常主動向社區 服務中心反應，要求社區管理人前往制止或處理，以維持社區生活應 有的秩序。
從資料統計可知，採取第一類型不理會社區治理規定的住戶人數，
相對而言僅佔少數，其中又以原建設公司所持有的財產為主要的欠繳 管理費者，另外則為當初購買房屋以投資為目的卻未實際遷入居住者，
亦有欠繳管理費情況。其中屬原建設公司所持有的財產因係商業營運 因素與法令的不周延所致，與居民是否參與社區自主治理的情況無關。
而屬投資型的不動產所有者原本其長期折現率就很小，預期持有期限 亦短，故選擇搭便車的機會較高。
從過去兩、年的社區管理委員會改選過程可以發現，會主動擔任 社區委員的居民，在總社區成員人數中所佔的比例事實上偏低，也因 此常常在某些分區上必須以推薦或勸進的方式產生該區的社區委員，
甚至少數大樓或分區也會出現委員名額從缺的情況，顯示在百年社區 二千餘戶的居民，屬第五類型的行為策略者仍居少數。主要原因當然 是因為擔任社區委員必須對社區公共事務付出更多的時間，而這種對 具有共享性資源特性財貨的提供或付出，對理性的個人而言是不具有 誘因的。
總體而言，百年大鎮社區居民個人行為策略的選擇尚能呈現參與 自主治理的集體行動特徵，雖然仍可發現搭便車行為或違反社區規約 行為，但因具有監督及懲罰的實際作為，一般居民選擇搭便車行為的 情況僅佔少數，對於社區共用性資源維護管理成本的提供亦皆能共同 參與付出。促成百年大鎮社區自主治理集體行動的原因，一方面固然 是由於有「公寓大廈管理條例」這項政府所頒佈的集體選擇規則的效 力，另一方面亦有賴於社區居民對違規者的主動監督及社區管理委員 會所聘用的社區管理人所發揮的監督與懲罰效果。
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第三節 外部環境變量
對住宅社區而言，影響居民參與社區自主治理的集體行動特徵主要的 外部環境變量是制度與規則的安排，包括由中央政府頒佈的「公寓大廈管 理條例」及其施行細則，以及由社區居民自定的相關社區規約，共同對住 宅社區居民形成行為規範的效果。這些制度安排變量不僅規範了社區居民 參與集體行動治理的行為準則，亦賦予社區組織實施監督及對違規者執行 懲罰的權力依據。
制度規則由產生起源的不同可以分為內部制度（internal institution）
與外在制度（external institution），內部制度的產生方式是由群體內部 自行演化出來的，通常只適用於群體本身；而外部制度則由外部的權威機 構所強制施行的，適用對象則包括權威機構權力所及的所有人。「公寓大廈 管理條例」對百年大鎮的居民而言屬於外部制度，受外部政府所強制實施，
因此有關規則的執行權亦屬外部政府；而社區規約則屬於內部制度，可以
因此有關規則的執行權亦屬外部政府；而社區規約則屬於內部制度，可以