臺北市區段徵收專案住宅相關之課題探討

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第二節 臺北市區段徵收專案住宅相關之課題探討

經由以上對臺北市區段徵收專案住宅之介紹，可發現臺北市政府提供 拆遷戶一個長治久安的居所，希望能充分保障其居住權益，使拆遷戶於區 段徵收後仍得以重回原熟悉之生活環境，維繫原有之鄰里社群關係，以降 低拆遷戶之反對聲浪，但如此安置方式是否因此衍生其他之相關課題?本節 茲以損失補償及公平正義等理論為基礎，除第三章第三節所述區段徵收拆 遷戶安置所面臨之相關課題外，就臺北市興建專案住宅可能產生特有之相 關課題，主要涉及法令制度面、公平（保障）面或執行面等不同面向，予 以歸類探討如下^4-12。

壹、法令制度面

一、原地安置造成專案住宅用地無法配合整體開發利用，而與周邊土地利 用型態或發展狀態無法融合。

為原地集中安置區段徵收拆遷戶，在新訂、擴大或變更都市計畫階段 即於區內先行劃設專案住宅用地，惟該專案住宅用地常因拆遷戶之陳情，

而須優先劃設於繁榮路線、高生活機能、良好生活環境等條件較優之區位，

造成該專案住宅用地無法作最有效之利用，減弱原都市計畫整體規劃開發 之效益。

以士林官邸北側地區區段徵收案為例，該地區鄰近士林官邸公園及天 母高級商業區與住宅區，生活環境及機能十分優越，有發展為高級住宅區 之條件；惟區內專案住宅受限於建築成本及量體需求之考量，僅能以一般 住宅方式興建，造成該專案住宅用地無法作最有效之利用，且與鄰近地區 發展型態無法融合。

又以北投士林科技園區區段徵收案為例，該地區係為引進高科技產進 駐，連結南港軟體園區及內湖科技園區，成為臺北市科技走廊，而其圍繞 科技產業專用區所劃設之住宅用地，亦係為配合未來商務住宅及園區員工 購屋置產需求，故於區內興建之專案住宅，亦將造成該專案住宅用地無法 作最適切之利用。

再以臺北市政府規劃中之木柵路五段附近地區區段徵收案為例，該地 區係為結合貓空纜車與當地山水資源發展休閒觀光產業，因此全區可建築

4-12有關臺北市區段徵收專案住宅相關課題，主要參閱黃榮峰，2009，「政府興建專案住宅 安置區段徵收拆遷戶之初探－以臺北市士林官邸北側地區等區段徵收案為例」，『現代 地政』，第 332 期：30-31。

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土地除專案住宅用地外，其餘一律規劃為休閒商業區，則未來專案住宅將 與周邊觀光旅遊不相調和，影響原都市計畫整體規劃開發之效益。

二、集中安置加深社會階級之藩籬。

由於專案住宅安置措施係將區段徵收拆遷戶集中安置於政府所興建 之專案住宅內，以前開幾個臺北市目前辦理中或研議中之區段徵收都市計 畫規劃內容觀之，無異是將開發前之族群集中安置，倘與鄰近之土地使用 型態或發展狀態無法融合，將可能加深社會階級之藩籬。

貳、公平（保障）面

一、以成本價格配售，且無移轉限制，易使拆遷戶從中獲取鉅額利差。

由於臺北市政府興建之專案住宅具有社會救濟之性質，並非以獲利為 目的，故以低於市價一半甚至三分之二之成本價格，配售予區段徵收拆遷 戶，業已明顯悖離市場價格機制；且專案住宅並未如國宅或眷村有移轉條 件之限制，拆遷戶隨時可轉讓權利或出售移轉，以賺取成本價格與市場價 格之利差，此種政府介入實質住宅供給之補貼手段，恐將造成市場失衡之 情況。

以士林官邸北側地區區段徵收案為例，其專案住宅售價幾乎為「買一 坪送一坪」，因此臺北市政府一公開配售價格，即有房仲業者於媒體預估，

將嚴重衝擊房地產市場，只不過該區段徵收專案住宅之量體不大（196 戶）， 衝擊有限。未來北投士林科技園區區段徵收專案住宅量體為目前之 3 倍左 右，其帶來之衝擊值得加以注意。

現行臺北市區段徵收安置住宅在售價與市價有極大之差距下，安置住 宅對拆遷戶而言，產生過多之隱藏性補貼，導致拆遷戶從原先實質居住需 求轉變為獲利導向，希望取得更多、更大坪數之安置住宅，以獲取更多之 利益，而產生假性安置需求問題，反而使有限之安置資源無法作有效之利 用，扭曲原有拆遷戶安置之目的。以損失補償而言，可能因此造成過份之 補償，此亦非本研究所主張之完全補償；而從公平正義而言，亦未能以「差 異原則」保障真正實際需要安置之弱勢拆遷戶，而難謂符合公平正義。

二、出售安置住宅，使安置資源無法公平與永續之利用。

臺北市區段徵收專案住宅係以一般正常買賣交易之模式，以成本價格 出售予拆遷戶，未如國宅具有移轉之限制，使安置住宅成為拆遷戶獲利之 管道，模糊了原先實質安置拆遷戶之目的。且安置住宅用地取得不易，獲

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得安置之區段徵收拆遷戶可輕易轉賣獲利，卻未能先提供於其他各類公共 工程拆遷戶安置使用，造成安置資源之浪費，而有特別圖利區段徵收拆遷 戶之疑慮。

安置住宅之目的係保障拆遷戶基本居住之需要，當拆遷戶無須藉由安 置住宅維持基本居住所需之時，自應將該權利供作其他更有需要之人使用，

以發揮安置住宅應有之實質意義。安置住宅應以永續利用為原則，不應轉 變為私人從中獲利之工具，使真正有需要者，能優先獲得最大安置之保障，

以符合羅爾斯所稱「差異原則」下之公平正義。

參、執行面

一、供給導向式住宅安置措施，無法滿足個別性差異需求。

士林官邸北側地區區段徵收專案住宅規劃有三種坪型，主要係保障拆 遷戶選擇坪型之權益；而北投士林科技園區區段徵收專案住宅之規劃設計 則係從拆遷戶觀點出發，以足夠安置及不低於臺北市平均居住水準為基本 生活需求之原則下，採用單一坪型之設計。因此不可能滿足每一個拆遷戶 之個別性差異需求，容易造成多方爭執之議題。

二、需求戶數難以準確估算，增加餘屋管理或溝通協調之行政成本。

在新訂、擴大或變更都市計畫階段，即須於區段徵收範圍內先行劃設 所需之專案住宅用地，而該用地之大小及使用強度決定可興建之住宅戶數；

惟都市計畫階段由於尚未進行區段徵收地上物之查估，符合資格之拆遷戶 戶數不明，臺北市政府為求慎重起見，需求戶數通常會有高估之情形，極 易造成剩餘戶數，徒增餘屋管理之行政成本。

反之，若需求戶數超過可興建之戶數，則可能需限縮配售之資格，或 縮小每一戶之坪數，抑或變更都市計畫加大用地面積或提高使用強度，惟 不論方式為何，皆須耗費許多時間及行政成本在與拆遷戶之協調上，進而 影響開發之期程。

綜合以上法令制度面、公平（保障）面及執行面等不同面向之課題，

興建安置住宅除須考量如何避免造成專案住宅用地無法配合整體開發利用 外，如何滿足拆遷戶對居住安置之需要，並將安置住宅做最有效、長期、

公平之利用，避免淪為為特定個人牟利之工具，為政府興建安置住宅所應 面對之主要課題，以藉由興建安置住宅，使拆遷戶能夠獲得更完全之補償，

並達到社會之公平正義。

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