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中央暫緩興建國宅政策4-2等因素，故該等區段徵收範圍內臺北市政府未再 興建專案國（住）宅安置拆遷戶，而係將拆遷戶安置至區外之剩餘國（住）
宅。使「基隆河大小彎區段徵收案」成為臺北市政府興建「國宅」安置區 段徵收拆遷戶之絕響，亦為臺北市爾後區段徵收安置模式奠定了基礎。
三、專案住宅類型
民國 94 年間，臺北市政府辦理士林官邸北側地區區段徵收案，因區 內原多為老舊之眷村及既成社區，須配合拆遷建物達 236 戶（徐永生、徐 立真，2006：90），配合遷移人數達七百餘人。拆除建物密度極高，加上 自 88 年起，政府暫緩大規模興建國宅政策，使當時臺北市已無足夠之剩 餘國宅可供安置；為滿足拆遷戶對居住之需求，並達到如同以往採國宅實 質安置拆遷戶之政策效果，因此臺北市政府於都市計畫階段，即將「提供 計畫區及附近住戶拆遷安置之需求」做為細部計畫規劃原則與構想之一4-3， 於該區段徵收範圍內首創劃設市民住宅4-4用地，作為拆遷安置原住戶使用，
並由臺北市政府地政局4-5（現由該局所屬土地開發總隊辦理）負責在該用 地規劃及興建專案住宅4-6，以成本價格配售予符合資格之拆遷戶，以妥善 安置拆遷戶（黃榮峰，2009：27）。
貳、臺北市士林官邸北側地區區段徵收案
一、個案開發基本資料
士林官邸北側地區區段徵收案係位於士林區福林路東南、泰北中學西 南、福山山脈以北、士林官邸公園東北之土地，開發總面積為 5.51 公頃，
早年因毗鄰元首官邸，被劃定為保護區，土地使用長年受到限制，開發前 區內部分地區仍維持農業使用，干城四村及周邊靠東側、南側山麓間及自
4-2民國 88 年，由於當時住宅市場嚴重供過於求，造成經濟負擔並引起社會問題，暫緩大 規模興建國宅，國宅政策即自此走入歷史，依據內政部營建署 95 年營建統計年報統計 數據，全國國宅興建數量總計 28 萬 9,777 戶，以興建方式分類，其中包括政府直接興建 國宅 17 萬 4,891 戶、貸款人民自建國宅 4 萬 3,383 戶及獎勵投資興建國民住宅 6 萬 7,479 戶；以興建地區分類，則包括位於臺北市之國宅 5 萬 3,445 戶、高雄市之國宅 3 萬 154 戶、台灣省之國宅 20 萬 3,492 戶及金馬地區之國宅 2,656 戶。
4-3參閱臺北市政府 93 年 2 月 23 日公告實施「擬訂臺北市士林官邸北側住宅區細部計畫」
案，頁 6。
4-4臺北市都市發展局於都市計畫內土地使用分區劃設為「市民住宅區」；臺北市政府地政 局土地開發總隊原稱其於「市民住宅區」興建之住宅為「市民住宅」，後因故改稱為「專 案住宅」。為統一用詞，本研究對於「市民住宅區」興建之住宅統稱為「專案住宅」。
4-5原稱「臺北市政府地政處」於 100 年 12 月 20 日更名為「臺北市政府地政局」。
4-6專案住宅並非國宅條例所規範之對象，有關專案住宅之規劃設計、興建、配售及移轉等，
皆不受國宅條例相關規定限制。
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祥街與國華街間公私有土地，均為密集低矮之老舊房舍，居住環境、公共 衛生及公共安全設施並不完善，加之道路寬度狹小，不利於消防救災，亦 不符合現代化都市生活之標準（如圖 4-1）。
圖 4- 1 士林官邸北側地區區段徵收案開發前使用現況圖
資料來源：臺北市士林官邸北側住宅區細部計畫書、臺北市政府地政局土 地開發總隊
因時空環境變遷，都市成長需要，該地區已無管制必要，故經臺北市 政府於民國 89 年 2 月 24 日公告「變更臺北市士林官邸暨附近地區主要計 畫案」，及於 93 年 2 月 23 日公告「擬訂臺北市士林官邸北側住宅區細部 計畫案」，變更本地區為住宅區，變更後全區主要為第二種（特）住宅區，
劃設有公園、綠地、廣場、道路及機關用地等公共設施，並規劃興建市民 住宅，以妥適安置拆遷戶（如圖 4-2）。將藉由區段徵收方式整體開發，
以充分發揮土地使用效益，促進區內土地合理使用，繁榮地區發展及提升
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居住生活環境品質。
圖 4- 2 士林官邸北側地區區段徵收案開發後土地使用分區圖 資料來源：臺北市士林官邸北側住宅區細部計畫書，2004 二、各項補償標準
（一）地價補償標準
1、領取現金補償者：補償地價以徵收當期（94 年）公告土地現值計 算。
2、申請領回抵價地者：依土地徵收條例施行細則第 50 條附件所列公 式計算土地所有權人之權利價值後，依區段徵收後評定地價為計 算基準，折算領回抵價地。抵價地總面積經內政部核准以徵收總 面積 40%計算。
（二）土地改良物補償標準：依土地徵收條例第 31 條規定，建築改良物按 重建價格補償，農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距一年以 內者，按成熟之孳息估定；逾一年者，按期種植及培育費用，並參
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酌現值估定。其實際查估、補償及處理並依該條例暨其子法與當時 臺北市政府相關規定4-7辦理。
三、拆遷安置作業
本地區於民國 94 年 2 月 21 日公告辦理區段徵收，94 年 3 月 24 日公 告地上物拆遷，全區共有 236 棟建物應配合拆遷，均於 94 年 10 月 31 日 前完成地上物自動遷移。本地區以 93 年 11 月 4 日公告實施之「臺北市士 林官邸北側地區區段徵收拆遷安置計畫」（詳如附錄三）為拆遷安置執行 依據，並考量地區特性及實際狀況，復依前述拆遷安置計畫第 6 點規定，
於 94 年 11 月 7 日訂定「臺北市士林官邸北側地區區段徵收原住戶增加配 售市民住宅處理原則」（詳如附錄四）。
本地區係依據是否為合法建築物及違章建築之不同興建時期，分採不 同之安置方式，說明如下：
（一）本地區內必須全部拆除之合法建築物，及民國 77 年 8 月 1 日前之違 章建築，其所有權人自行選擇下列方式之一安置。
1、區內安置
由本府於本地區之市民住宅區興建專案住宅，配售予本地區 依規定應安置之原住戶，並於等候期間至進住為止，一次發給補 助房租津貼 36 萬元。
建物所有權人於本地區縱其擁有數個門牌者僅能配售專案 住宅一戶，其餘門牌建物發給安置費用；其為共有者，得由共有 人於規定期限內自行協調由一人配售一戶專案住宅或配售一戶專 案住宅由全體共有人共有。
2、發給安置費用
放棄承購專案住宅者，每一門牌建物發給安置費用 72 萬元。
（二）民國 77 年 8 月 2 日至 83 年 12 月 31 日之違章建築，其建築物經全 部拆除者，每一門牌建物發給自動搬遷行政救濟金 39 萬元。
（三）軍方列管眷舍、政府機關、公立學校及公營事業機構列管宿舍之住 戶，其建物經全部拆除者，每一門牌建物發給自動搬遷行政救濟金 20 萬元。
4-7當時（94 年）臺北市政府辦理士林官邸北側地區區段徵收案查估、補償之相關規定包括：
臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法、臺北市舉 辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理安置應行注意事項、臺北 市辦理徵收土地農林作物及魚類補償費遷移費查估基準、臺北市墳墓遷葬補償費標準表 等四項。
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經臺北市政府地政局土地開發總隊審查結果統計，本地區拆遷戶選擇 以承購專案住宅，並於等候進住期間領取 36 萬元房租津貼補助，進行安 置者高達 95.86%，應配售市民住宅總戶數為 179 戶（詳如表 4-1）。
表 4- 1 承購士林官邸北側地區區段徵收專案住宅審查結果統計表 安置方式
權利人
領取安置費 用者
承購專案住
宅者 合計
建物所有權人 7 162
（原配戶） 169 非建物所有權人 -- 17
（增配戶） 17 應配售專案住宅總戶數 -- 179 -- 資料來源：臺北市政府地政局土地開發總隊，2007
本地區為全國首度在區段徵收開發過程中納入專案住宅興建工程，以 落實妥適安置拆遷戶之政策，具指標性意義。為妥適安頓本地區拆遷戶，
並顧及拆遷戶之承購意願與需求，且考量往年興建之國民住宅亦有多種坪 型規格，故臺北市政府地政局分別於 92 年 11 月、93 年 3 月間以問卷方 式對專案住宅規格進行調查，統計發現當地拆遷戶對於專案住宅規格需求 偏向大坪數住宅。
本地區原依據拆遷戶訴求規劃之住宅配置為 50 坪型 112 戶、40 坪型 70 戶、30 坪型 28 戶，共計 210 戶。嗣本案都市設計審議委員於 95 年 8、
9 月間現勘、討論及審查，認為專案住宅建築量體過大、高度過高影響官 邸遊客視覺景觀等而提出多項修正建議，故將總量體由原 210 戶調降修正 為 195 戶（包括 50 坪型 114 戶、40 坪型 69 戶及 30 坪型 12 戶，如圖 4-3），
共分 8 棟，興建樓高為 6 至 7 層，每一戶配售一個汽車停車位。
圖 4- 3 士林官邸北側地區區段徵收專案住宅平面位置圖 資料來源：臺北市政府地政局土地開發總隊，2007
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本專案住宅主要配售對象為本區段徵收案原配戶 162 戶及增配戶 17 戶，共計 179 戶，剩餘 16 戶專案住宅則另提供於安置開闢士林 203 號公 園之拆遷戶。為研擬專案住宅配售作業原則，臺北市政府地政局土地開發 總隊特參酌各拆遷戶原被拆除建物面積及問卷調查等資料，於 95 年 12 月 18 日至 20 日邀集承購戶召開 6 場次座談會，廣納意見，作為擬定配售作 業要點之參考依據。本地區專案住宅配售作業要點於 97 年 12 月 10 日訂 定（詳如附錄五），其主要配售原則如下：
（一） 專案住宅配售坪型志願登記、抽籤及分配作業順序為臺北市政府通 知原配戶（162 人）辦理完竣後，再擇期通知增配戶（17 人）辦理。
（二）專案住宅之坪型依專有面積加計小公面積計算，分為 A：48.05 坪至
（二）專案住宅之坪型依專有面積加計小公面積計算，分為 A：48.05 坪至