第四章 房、地分離後之解決模式
第一節 事後購買權賦予模式
二、 修法後
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第二款 我國法規定 一、 修法前
我國民法第 796 條規定：「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所 有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得 請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並 得請求賠償。」由此可知我國民法亦從德(912-916)、瑞民法對越界建築 之規定(674)139。然德、瑞民法除顧及因建築物之除去所生之社會損失 外，並以建築人之善意與被害人之未提出異議，為鄰地所有人忍受義務 成立之要件。我民法則不以建築人之善意為必要，對於社會經濟特多顧 慮，此點與德瑞民法顯有出入140。
在越界建築之效果部分，鄰地所有人因忍受建築越界所受之損害，
得請求賠償。其賠償方法，德民法明定鄰地所有人得對於建築地所有 人，請求按年支付地租。此逾越建築地租，屬於主觀且為物權之負擔 外，其所有人對於其所有期間已屆滿之地租，亦負對人責任141。此時被 越界建築土地之地面，仍屬於越界建築前之原土地所有人所有，其越界 建築物之除去，繫於越界建築土地所有人之意思，在鄰地所有人為不可 預測之事，未免處於不利之地位，特賦予對於建築土地所人之越界部分 之土地購買請求權142。
二、 修法後
139 鄭玉波著，黃宗樂修訂，民法物權修訂 15 版，三民，第 112 頁，2007 年 11 月。
140 史尚寬著，物權法論，自版，第 100 頁，1957 年 8 月。
141 史尚寬著，物權法論，自版，第 103 頁，1957 年 8 月。
142 史尚寬著，物權法論，自版，第 103 頁，1957 年 8 月。
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我國於民國 98 年民法物權編修正後，民法第 796 條規定：「土地所 有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界 而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地 因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有 人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由 當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」其修法理由 指出，現行條文規定對越界建築者，主觀上不區分其有無故意或重大過 失，一律加以保護，有欠公允，爰仿德國民法第九百十二條、瑞士民法 第六百七十四條之立法體例，於第一項增列「非因故意或重大過失」越 界建築者，始加以保障，以示平允。至因越界建築，鄰地所有人因此所 受之損害，土地所有人應支付償金，如使鄰地所有人之土地成為畸零地 者，該畸零地每不堪使用，亦應賦予鄰地所有人請求土地所有人購買 權，以符實際。
然此次修法時，除修正舊法第 796 條之規定外，土地所有人建築房 屋逾越地界，不符合第 796 條規定者，如鄰地所有人有提出異議，鄰地 所有人得依民法第 767 條之規定請求移去或變更逾越地界之房屋。惟請 求移去或變更者，有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害
143，為示平允，民法即增訂第 796 條之 1 規定：「土地所有人建築房屋逾 越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人 利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，
不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」關於 法院得斟酌公共利益及當事人利益，例如參酌都市計畫法第 39 條144之規
143 劉春堂著，判解民法物權修訂七版，三民，第 158 頁，2010 年 10 月。
144 都市計畫法第 39 條規定：「對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基 地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物 之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本
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定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或 一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益145。
第三款 評釋分析
相鄰關係乃係基於不動產所有權而發生，在不動產所有權中，所有 權之完整性與排他性將之體現得最為充分。正如法國古老民諺所云：「即 使身為燒炭翁，其在自己家裡也是主人。146」正因如此，法國學者在有 關相鄰關係的著作中都採用不同方式表達了同一思想，即「相鄰關係中 之衝突表現了最微小利益和最重大利益之混合」147。越界建築即為眾多 相鄰關係中之冰山一角，然越界建築關係中除了有最微小利益和最重大 利益之混合之衝突外，實際上更蘊含有土地與其上建築物關係之巧妙牽 連。
蓋建築地所有人一旦逾越至鄰人之土地為建築，則勢必會造成該鄰 地之土地所有權人與越界部分之建築物所有權人不一致之情形，從法、
日立法例可顯然看出其針對「土地所有權」之保障可謂不遺餘力，一切 之侵犯均應排除﹗實際上，就我國憲法保障財產權之意旨觀之的確如 此，但如保障個人之財產，其結果卻已足生整體社會經濟之傷害時，如 何找出個人財產之保障與整體社會經濟之維持間之平衡點，乃至為關 鍵。本文以為，至少我國法於此處之規定，對於房地利用一體化精神之 貫徹具有相當正面之影響。雖條文中有著越界建築人主觀要件之規定而 似有弱化該精神之傾向，惟本於惡意不受保護之法理以及誠信原則之考 量下，此些限制要件仍不脫於該精神之落實，仍值肯定。且增訂的第 796
法施行細則中作必要之規定。」
145 劉春堂著，判解民法物權修訂七版，三民，第 158 頁，2010 年 10 月。
146 原文為「Charbo mmier est maitre chez soi.」，引申義為人人在家裡都能當家作主。
147 尹田著，法國物權法(第二版)，法律出版社，第 387 頁，2009 年 5 月。
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條之 1 賦予法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去 或變更之裁量權，更能靈活分配當事人間利益，使得房地利用一體化之 避免耗費社會經濟資源之目的與土地所有權之保護上有著平衡之可能，
此一立法亦值肯定。