歷審判決

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即願將其在該地號土地之持分與伊另筆同段八一三、八一三－一六地號 土地之應有部分互換，且為便於將來渠等土地互換，並為維持伊所有之 教堂及附屬建物完整，經雙方協議向受理該分割案件之鈞院表明，願就 分得之土地繼續保持共有，渠等上開意見，雖未為鈞院所採，但仍將渠 等應分得之土地分配為相毗鄰，雖不作共有，亦可互換使用。而系爭土 地現為原告所有，其以被告就系爭土地並無合法使用權源，經伊催促交 還，均置之不理，爰依民法第七百六十七條規定請求被告拆除無權占用 系爭土地之地上物，並將如附圖中編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示位置面積土 地返還予伊。

二、 爭點提出

關於土地互換協議，原告應否受其拘束，被告並得據以主張其非無權占 用系爭土地？

三、 歷審判決

(一) 雲林地方法院 93 年度訴字第 392 號判決

按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋 性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋 之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出 賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真 意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買 人繼續使用土地，最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例可

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參。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之 體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用 權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關 係，庶符社會正義之要求。

本件原告之前手紀楊淑貞為免其分得之土地將來有拆屋之煩，並 兼顧土地利用，在原水林段八一三－一四地號土地為本院判決分割 前，紀楊淑貞即同意將其在該筆地號土地之持分（一一四八分之一二

○），與被告在同段八一三、八一三－一六地號土地之應有部分互為交 換乙節，已詳述如前，並有兩造分別提出之土地交換同意書影本各一 份在卷可稽，是被告因隨該互換土地契約之成立，已對紀楊淑貞取得 系爭基地利用權至明。嗣紀楊淑貞雖以買賣為由將系爭土地移轉登記 予原告，以致本案相關房地各異其主，雖其事實經過，與上開判例所 稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的 及債權物權化之趨勢而言，依「相類事實，應為相同處理」之法理。

並參諸系爭土地於出售與原告時，系爭土地上已有被告之教堂建物存 在之事實，為原告所無法諉為不知等特別情事，亦足推斷認原告有默 許被告繼續使用系爭土地之意。

(二) 高等法院臺南分院 93 年度上字第 181 號判決

紀楊淑貞與被上訴人間所訂立之系爭互換契約（同意書），其主 要目的既在保持被上訴人之教堂建物之免於被拆除（完整性），既有 書面契約，顯見雙方慎重其事並深思熟慮，知其法律效果，應具有較 大之拘束力，而該契約亦含有被上訴人以相當之土地作為交換，核屬

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公平，故契約目的隱含拘束受讓人之意思，此項契約又直接於教堂之 建物之保存為契約主要目的，綜合以上各點，吾人認為此項契約，性 質上係學者所認為之隨土地所有權移轉之債權契約（參見謝哲勝，財 產法專題研究，第 75 頁以下），受讓人應受其拘束。就本件而言，上 訴人與紀楊淑貞係婆媳關係，長年共同生活，關係親近，早已知悉其 婆婆所分得之系爭土地上有教堂存在，仍與其婆婆成立買賣，以婆婆 與媳婦之親密關係而言，按諸常理其婆婆自無不告知此項交換約定之 事之理（否則豈非婆婆欺騙媳婦）？而上訴人長年居住當地，系爭土 地之分割亦歷時甚久，依經驗法則觀之，亦早已查知其婆婆與被上訴 人之系爭互換約定（上訴人亦持有系爭同意書之原本），則系爭互換 契約，對上訴人亦生拘束。

(三) 高等法院臺南分院 96 年度上更（一）字第 17 號判決

按司法院大法官會議釋字第 349 號解釋理由書，已明確指出：

「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定 外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人 得知悉之狀態下，對任何第三人均得發生法律上之效力。故動產以交 付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪 失、變更之要件，以保護善意之第三人。如其事實為第三人明知或可 得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上效 力。」…基於上揭學者論述及大法官會議解釋，有關絕對性物權已漸 有相對化，債權亦有物權化之闡述，系爭互換土地契約，既係上訴人 所明知或可得而知，縱為債權契約，仍非不得對上訴人發生法律上之 效力，於該契約未經履行或經合法解除前，上訴人仍應受其拘束，不

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得不承認被上訴人係基於互換契約而屬有權占有。上訴人徒以土地法 第 43 條登記有絕對效力之規定，主張其應受絕對之保護，而否認被上 訴人有權占有之事實，亦無足取。

(四) 最高法院民事判決 97 年度台上字第 1729 號

按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定 人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行 為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取 得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生 法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動 產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動 產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以 登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與 不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓 之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀 之民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後，承 租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人 仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用 之文字，並參照司法院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見 書、部分不同意書、不同意見書及本院四十八年台上字第一○六五號 判例意旨自明。

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